Perspectives 2024 : l'étude économique et financière sur le logement social

Ce onzième numéro analyse la situation financière agrégée du secteur du logement social, lequel est confronté à l’enjeu de la rénovation énergétique  de son parc tout en évoluant dans un environnement économique incertain. La projection de long terme montre que les organismes de logement social vont devoir arbitrer entre constructions neuves et réhabilitations de logements, afin de conserver une situation financière soutenable. 

Des éléments économiques impactant la situation financière des bailleurs

L’année 2022 a été marquée par de nombreux facteurs exogènes venant impacter la situation financière des bailleurs sociaux : tensions inflationnistes à la suite de la situation géopolitique en Ukraine, remontée des taux d’intérêt, incertitude législative à la suite de la tenue d’élections présentielles en France, etc. Les charges d’exploitation des bailleurs sociaux et les annuités financières versées ont dans ce contexte nettement pesé dans les comptes des bailleurs en 2022, entraînant une érosion des taux d’autofinancement locatif et global. Dans le même temps, la situation d’attentisme face à l’incertitude économique et politique a conduit les bailleurs à temporiser leurs investissements, ce qui s’est traduit par une amélioration du volume de fonds propres disponibles et du potentiel financier du secteur. Cela permettra aux organismes de logement social de faire face aux dépenses d’investissement nécessaires à court et moyen terme pour répondre aux exigences réglementaires imposées par la loi Climat et résilience.

Concilier réhabilitation massive des logements et construction neuve : le défi des bailleurs sociaux 

Les organismes de logement social vont être amenés à accroitre très fortement leurs efforts d’investissement dès le début de notre période de projection des comptes financiers du secteur, en raison des obligations réglementaires en matière de transformation écologique et d’adaptation au changement climatique. Dans le même temps, l’environnement économique et financier est caractérisé par des tensions inflationnistes encore manifestes à court terme et des taux d’intérêt plus élevés qu’il y a quelques années.

Dans ce contexte, les bailleurs sociaux vont être amenés à arbitrer entre constructions neuves et réhabilitations, afin de conserver une situation financière soutenable. Notre scénario retient ainsi la priorisation de l’effort sur les réhabilitations et prévoit un ajustement structurel à la baisse de la production neuve par rapport au scénario pré-Covid, mais tout en s'inscrivant dans une trajectoire plus soutenue que celle projetée l'an passé. 

Selon notre projection et sous les hypothèses retenues dans le scénario macroéconomique, les bailleurs sociaux seraient en mesure de maintenir un rythme annuel de réhabilitations allant jusqu’à 130 000 logements rénovés de 2024 à 2027. Les montants d’investissement qui en résulteraient seraient conséquents, accentués par la forte augmentation du coût unitaire des opérations de réhabilitation thermique en 2023, résultant du choc inflationniste, mais également de la nature plus ambitieuse de ces opérations. Ce programme de réhabilitation massive est envisageable grâce à un potentiel financier initialement élevé et au détriment de la production nouvelle de logements sociaux, qui se situerait à un niveau inférieur aux scenarii présentés avant la crise due à la Covid-19.