Performance énergétique des logements : le décret sur les caractéristiques de la décence est paru

Mis en consultation publique en mars dernier (lire notre article du 9 mars 2023), un décret pris pour l'application des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de l’article 160 de la loi Climat et Résilience est paru le 20 août. Il est la confirmation au rang réglementaire du calendrier échelonné d'interdiction de la mise en location des logements indécents, c’est-à dire ceux ne répondant pas au niveau de performance énergétique minimal au sens de l'article L.173-1-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH), et notamment les passoires énergétiques - étiquettes F et G du diagnostic de performance énergétique (DPE).

En France métropolitaine, pour être qualifié de "décent", un logement devra avoir au moins la classe F du DPE en 2025, la classe E en 2028 et la classe D en 2034. Outre-mer, il faudra atteindre au moins la classe F à partir du 1er janvier 2028, puis au moins la classe E à compter du 1er janvier 2031. La loi Climat et Résilience fait basculer dans l'indécence et donc interdit la location des logements classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034.

Le présent décret n'est ni plus ni moins que le pendant réglementaire de ces dispositions. Ce n’est d’ailleurs pas la première fois qu’un véhicule législatif fait évoluer les critères de décence des logements. Pour rappel, sur le fondement de la loi Énergie-Climat de 2019 un seuil de 450 kWh/m²/an d'énergie finale a été retenu à compter du 1er janvier 2023. Le critère de performance énergétique qui établit si un logement est décent a été modifié en ce sens par un décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021.

Un niveau de performance minimal attendu à chaque échéance

Le présent décret précise les niveaux de performance minimaux pour chacune de ces échéances, en introduisant, à partir du 1er janvier 2025, une nouvelle rédaction de l’article 3 bis du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques d’un logement décent. Y est également intégrée - par souci de "cohérence" avec les textes d’application du DPE - une précision dans la définition de la surface habitable de référence à prendre en compte pour le calcul de la consommation conventionnelle maximale en énergie finale. Elle devient ainsi celle définie à l’article R.156-1 du CCH, "en incluant la superficie de vérandas chauffées écartée par le troisième alinéa de ce même article". 

Exceptions à la sanction de l’indécence

Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, le juge peut notamment prescrire les travaux d’amélioration de la performance énergétique pour y remédier (article 20-1 de la loi de 1989). La loi Climat et Résilience exclut toutefois cette possibilité, à compter de 2025, si le logement "est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales" (précisées par décret) ou, dans le cas d'une copropriété, si le copropriétaire démontre qu'il a en vain fait des démarches en vue d’obtenir les autorisations d’assemblée générale nécessaires à la réalisation des travaux. Le juge conserve cependant la possibilité de prononcer une réduction de loyer.

Le décret vise donc également à définir les contraintes architecturales ou patrimoniales qui n’autoriseront pas le juge à ordonner la réalisation de travaux pour sortir de l’état d’indécence. Ces dispositions sont intégrées au décret "décence" du 30 janvier 2002 dans un nouvel article 3 ter. Le texte mentionne "un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments attesté par une note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l’art". Il cible en outre les travaux qui entraîneraient "des modifications de l’état des parties extérieures, y compris du second œuvre, ou de l’état des éléments d’architectures et de décoration de la construction", et qui ont fait l'objet, pour ce motif, d'un refus d'autorisation par l'autorité administrative compétente, sur le fondement des règles prévues pour les immeubles protégés au titre des monuments historiques, sites patrimoniaux remarquables, abords des monuments historiques, sites inscrits et classés, bâtiments labellisés "Architecture contemporaine remarquable" ou avec les règles prescrites par le PLU(i). 

Le décret précise également que le juge peut, à la demande des parties, "surseoir à statuer" dans l’attente de la décision de l'autorité administrative compétente sur la demande d'autorisation concernant les travaux. 

Adaptation des mentions des contrats-types de location 

Dernier point du texte : les mentions figurant dans les contrats-types de location de logement à usage de résidence principale (décret n°2015-587 du 29 mai 2015) feront désormais référence aux niveaux de performance du logement applicables aux logements mis en location (et non à l’ensemble du parc de logements, comme aujourd’hui, en application de la loi Énergie-Climat). La révision des mentions portées dans les contrats-types de locations des logements (meublés et non meublés) permet en outre de rappeler l’ensemble des niveaux de performance minimaux exigés à compter du 1er janvier 2025, "de façon complète et explicite, alors que les mentions imposées par la loi Énergie-Climat depuis janvier 2022 ne portaient que sur l’échéance de 2028", précise le ministère de la Transition écologique. La mention explicite du niveau de performance (classe du DPE) du logement est également ajoutée dans l’annexe au contrat-type à compter du 1er janvier 2025 (en 2028 dans les DROM). Enfin, le texte supprime les mentions que la loi Énergie-Climat demandait de porter dans ces contrats-types à partir du 1er janvier 2028, "qui ne concernent pas spécifiquement les logements du parc locatif, et qui n’auront plus d’intérêt avec les mentions génériques désormais précisées".