Logement - L'USH défend les ressources du 1% logement et s'inquiète de l'impact de la réforme des APL sur la construction

Alors que tous les acteurs concernés se mobilisent à l'approche de la transmission au Conseil d'Etat du projet de loi Elan (évolution du logement et aménagement numérique) - avant son passage en conseil des ministres -, le comité exécutif de l'Union sociale pour l'habitat (USH) se mobilise une nouvelle fois sur plusieurs "fronts" : mécanisme de compensation de la RLS (réduction de loyer de solidarité) instauré par la loi de finances pour 2018, réorganisation du tissu HLM, assouplissement de la loi MOP (loi du 12 juillet 1985 relative à la maîtrise d'ouvrage publique et à ses rapports avec la maîtrise d'œuvre privée)... Dans un "point de vue", publié le 15 février sur le site de l'association, Frédéric Paul, son délégué général, explique que "le comité exécutif de l'Union s'est prononcé, mercredi 14 février 2018, sur les positions communes aux différentes familles HLM sur ces sujets sensibles".

Quelle gouvernance pour la commission de péréquation de la RLS ?

Les objectifs affichés sont de "tout faire pour que la situation ne s'aggrave pas" et de "limiter l'impact des mesures budgétaires votées en fin d'année, préserver les capacités d'investissement des bailleurs sociaux et assurer leur implication dans les politiques du logement, au niveau national comme local".
L'USH demande en particulier que la commission à créer au sein de la CGLLS (Caisse de garantie du logement locatif social) - afin de gérer le mécanisme de péréquation interne au mouvement HLM qui doit alléger l'impact de la RLS -, soit composée en majorité de représentants des bailleurs sociaux et des élus. En effet, pour l'USH, "il n'est pas concevable qu'ils ne soient pas étroitement associés à la manière dont ce dispositif de compensation va se mettre en place".

L'USH ménage Action logement...

Une seconde préoccupation évoquée au comité exécutif du 14 février concerne la préservation des ressources du 1% logement. Une question qui ne fait pas l'unanimité au sein du mouvement HLM, alors que "la fédération des OPH [offices publics de l'habitat, ndlr] questionne la nature juridique de la Peec [participation des employeurs à l'effort de construction, ndlr] et suggère de la reverser aux régions".
Frédéric Paul veille toutefois à ménager Action logement et s'appuie, pour cela, sur "trois signaux importants". Selon le délégué général de l'USH, Jacques Chanut, le président d'Action logement avant d'être remplacé, le 16 février par Bruno Arcadipane, "a montré son attachement aux valeurs du logement social [et] a souligné qu'il était hostile au développement de la rente dans le logement social. Par ailleurs, "le directeur général du groupe a envoyé une instruction aux ESH filiales leur demandant de ne pas profiter des difficultés d'organismes HLM pour leur faire des offres de reprises".

...mais s'en prend à l'Ordre des architectes

Le délégué général de l'USH est nettement moins aimable avec le conseil national de l'Ordre des architectes (CNOA), qui, avec le soutien d'autres organismes de la construction, vient d'adresser un courrier au Premier ministre pour que le projet de loi Elan ne remette pas en cause les dispositions de la loi MOP, et notamment l'obligation d'un concours d'architectes pour les projets de construction de logements sociaux (voir notre article ci-dessous du 14 février 2018).
Pour Frédéric Paul, il s'agit là d'une position "inacceptable". Jean-Louis Dumont, le président de l'USH, a donc écrit à son tour un courrier au Premier ministre pour expliquer qu'il est "indispensable de faire évoluer le cadre de la maîtrise d'ouvrage sociale des organismes, de la renforcer et de la rendre plus agile, plus performante, plus efficace et plus compétitive, pour construire plus, plus vite et moins cher".
Plus précisément, "supprimer l'obligation de concours pour les organismes [...], c'est leur donner la faculté d'y recourir quand les conditions sont réunies, c'est leur permettre de pouvoir candidater à armes égales lors d'une mise en concurrence pour un foncier, [...] de co-construire la ville avec les acteurs concernés, [de] maîtriser leurs frais de gestion et [...] les délais et les coûts d'opération". Jean-Louis Dumont souhaite aussi encourager le recours à la conception-réalisation, "qui a fait ses preuves" et représente aujourd'hui "15 à 25% de la production". A défaut, le risque est de voir s'accroître le recours à la Vefa (vente en l'état futur d'achèvement).

Des inquiétudes sur la production de logements sociaux en 2018

En même temps que ce point sur la préparation de la loi Elan, l'USH a publié, le 15 février, un communiqué dans lequel elle "s'inquiète des premiers effets de la baisse des APL dans le parc social". Lors de sa réunion de la veille, le comité exécutif a en effet "fait part de son inquiétude concernant la mise en œuvre de la réduction de loyer de solidarité (RLS) et ses impacts en termes de projets de construction".
L'USH explique que "cette réforme, financièrement neutre pour les locataires, a en revanche un impact direct sur les fonds propres des organismes HLM, et donc sur leurs capacités d'investissement". A défaut de pouvoir encore donner des chiffres très probants, l'association rappelle néanmoins que les demandes d'agrément de logements sociaux ont reculé à la fin de 2017 (voir notre article ci-dessous du 6 février 2018) et que "de nombreux organismes font actuellement part de leurs difficultés à boucler les plans de financement des opérations nouvelles pour 2018".
Elle explique cette tendance par la conjonction de divers éléments : le recul des fonds propres mobilisables, l'augmentation des coûts avec la hausse de la TVA, ou encore le manque de visibilité sur les nouvelles sources de financement annoncées, notamment le prêt de haut de bilan. Ce recul n'est toutefois pas l'apanage des HLM, puisque les constructeurs viennent de faire le même constat, avec un fort coup de frein sur les ventes de maisons individuelles, qui ont progressé de 1% seulement en 2017, contre +19,5% en 2016 (voir notre article ci-dessous du 9 février 2018).
Au passage, l'USH affirme également que "la suppression de l'APL accession impacte aussi l'activité des organismes HLM en accession sociale, avec une baisse des ventes de logements neufs de 2% sur le dernier trimestre 2017 et des anticipations négatives pour 2018, en particulier sur les zones B2 et C".