Les propositions des notaires pour fluidifier le marché du logement

Quelques jours à peine après qu'Élisabeth Borne a présenté les conclusions du CNR Logement (voir notre article du 5 juin), avec les réactions plus que réservées que l'on sait (voir notre article du 7 juin), les notaires ont choisi de mettre sur la table une série de propositions destinées à lever les freins structurels qui entravent depuis de longues années le marché du logement en France. Car si une crise "conjoncturelle" est bien à l’œuvre depuis de nombreux mois, les notaires appellent à ne pas sous-estimer la crise "structurelle" sur laquelle il est important d’agir.

Passée l’euphorie post-Covid, le marché de l’immobilier s’est dégradé irrémédiablement pour atteindre aujourd’hui un véritable point de "rupture", reconnaît la présidente du Conseil supérieur du notariat (CSN), Sophie Sabot-Barcet. "Après avoir connu des sommets, nous atterrissons... un peu violemment", résume Édouard Grimond, porte-parole du CSN. Le pic du million de mutations ne sera pas atteint en 2023 alors que la baisse du volume des transactions s’accélère et que la baisse des prix "s’installe doucement" dans un paysage où le marché du neuf semble "complètement bloqué".

Une concertation préalable à la délivrance du permis de construire

Parallèlement à cette crise conjoncturelle à laquelle le CNR Logement tente de répondre, les notaires identifient donc une crise structurelle sur laquelle ils entendent agir en travaillant sur trois axes : la production de logement ; l’accession à la propriété ; la problématique de la transmission.

En premier lieu, le CSN propose d’instituer une concertation préalable à l’étude du permis de construire, menée sous l’égide du maire et destinée à "réduire les délais et limiter les contestations". Une procédure de concertation qui existe "mais qui doit se généraliser", plaide Yves Delecraz, qui présidera en septembre le 119^e congrès des notaires de France, appelant à une "prise de conscience au cœur de l’acceptabilité de l’acte de construire". Les notaires entendent dans un même élan s’attaquer aux cahiers des charges qui régissent les lotissements, aujourd’hui intangibles et dont les contenus peuvent être contraignants en matière de construction. "Un blocage qui n’a aujourd’hui plus aucune justification", regrette Yves Delecraz.

Des mesures pour simplifier le parcours résidentiel des Français

L’autre cheval de bataille des notaires, c’est l’accession à la propriété. "Un acte structurant dans la vie d’une personne" et qui "a du sens", insiste Yves Delecraz. Pour simplifier le parcours résidentiel des Français, le CSN entend ainsi rendre l’investissement locatif "raisonnablement attractif" à travers la mise en place d’un statut uniforme dans lequel "le propriétaire soit considéré non pas comme un rentier mais comme un chef d’entreprise". Le CSN propose donc de permettre à l’investisseur particulier de choisir un statut de professionnel afin de bénéficier d’une fiscalité plus favorable, notamment en matière d’amortissement, ou encore en alignant les régimes de la location nue et meublée.

Une autre nouveauté concerne le logement intermédiaire. Les notaires imaginent une décote lors de la revente, du même ordre que celle dont le propriétaire aura pu bénéficier lors de son accession à la propriété. Le CSN estime dans le même temps nécessaire de mettre un terme au délai de contrainte de cinq ans qui, in fine, provoque un effets d’aubaine chez les vendeurs. 

Réhabiliter le viager intrafamilial

S’agissant des mutations au sein d’une même famille, les notaires préconisent d’élargir au cercle familial la vente en viager. "Cela répond à un besoin croissant", justifie Yves Delecraz qui estime nécessaire de supprimer l’article 918 du code civil "dans sa rédaction actuelle" car celui-ci revient à assimiler ce type d’opérations à des donations, à défaut d’obtenir le consentement des autres membres de la cellule familiale. Quant au prêt hypothécaire viager, "il doit être remis à l’ordre du jour et être autorisé au sein d’une même famille". Enfin, sur la question de la rénovation énergétique des logements, les notaires estiment nécessaire d’agir pour permettre dans le cas de copropriétés, la prise de décision par lots.

Ces propositions, rappelle la présidente du CSN, Sophie Sabot-Barcet, sont évolutives et ont désormais vocation à être discutées au sein de la profession qui se réunira en septembre à Deauville pour les adopter sous leur forme définitive.