Fonds de commerce - Le nouveau droit de préemption des communes enfin applicable

Conçu comme un outil permettant aux communes de lutter contre la disparition des petits commerces dans les zones rurales mais aussi dans les centres-ville, où les agences bancaires et autres activités de services remplacent de plus en plus les commerces de proximité, le décret d'application de l'article 58 de la loi Dutreil du 2 août 2005 a finalement été signé le 26 décembre dernier et publié au Journal officiel le 28 décembre.
Ce texte, qui a fait l'objet d'une étroite concertation avec l'Association des maires de France (AMF), les acteurs du commerce et les têtes de réseau des chambres de commerce et d'industrie et des chambres des métiers, instaure un nouveau droit de préemption au profit des communes sur les cessions de fonds de commerce, de fonds artisanaux et sur celles des baux commerciaux.
Si le droit de préemption prévu aux articles L.211-1 et L.213-1 du Code de l'urbanisme permettait déjà aux communes de se substituer à l'acquéreur lors de la vente d'immeubles, grâce à ce décret, elles pourront l'exercer sur des biens et droits mobiliers.

Un périmètre de sauvegarde à définir

Il est à noter que l'exercice de ce nouveau droit de préemption ne peut pas faire l'objet d'une délégation notamment à un EPCI. Il est également conditionné à la création d'un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité. La commune pourra uniquement le faire jouer sur ce territoire prédéfini et sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce ou les baux commerciaux lorsqu'ils sont aliénés à titre onéreux. Sont exclus ceux qui sont compris dans la cession d'une ou de plusieurs activités prévue à l'article L. 626-1 du code de commerce ou dans le plan de cession arrêté en application de l'article L.631-22 ou des articles L.642-1 à L.642-17 du Code de commerce.
Ce périmètre est défini par délibération du conseil municipal après que le maire en ait soumis le projet motivé (plan et rapport d'analyse) pour avis à la chambre consulaire du territoire sur lequel se situe la commune. Celle-ci a alors deux mois pour se prononcer, son silence valant acceptation. La délibération une fois adoptée devra obéir aux règles de publicité.
Dès lors, toute cession de fonds ou de baux intervenant dans ce périmètre devra obligatoirement faire l'objet d'une déclaration préalable soit en quatre exemplaires par pli recommandé avec demande d'avis de réception soit contre récépissé, auprès du maire. Le formalisme de cette déclaration sera déterminé par arrêté ministériel.

Un délai de deux mois pour agir

La commune disposera alors de deux mois à compter de la réception de la déclaration pour notifier sa décision de renoncer à l'exercice du droit de préemption (le silence gardé pendant deux mois vaudra également renonciation) ou d'acquérir au cédant soit aux prix et conditions indiqués dans la déclaration préalable, soit aux prix et conditions fixés par l'autorité judiciaire saisie dans les conditions prévues à l'article R. 214-6. Cette notification se fera par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou par remise contre décharge au domicile ou au siège social du cédant. Lorsque le cédant est lié par un contrat de bail, une copie de cette notification est adressée au bailleur. En cas de désaccord sur le prix, la commune devra saisir le juge de l'expropriation.
Si la cession intervient par voie d'adjudication, ce sont le commissaire-priseur judiciaire, le greffier de la juridiction ou le notaire chargé de procéder à la vente qui devront réaliser la déclaration préalable trente jours au moins avant la date fixée pour la vente. Pour une cession de gré à gré autorisée par le juge-commissaire, c'est le liquidateur, avant la signature de cet acte, qui procède à la déclaration préalable.
Si la commune acquiert le bien ou le droit, elle doit, dans le délai d'un an, le rétrocéder à une entreprise immatriculée au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, en vue d'une exploitation. A défaut l'acquéreur évincé aura un droit de priorité d'acquisition.
Un cahier des charges de rétrocession est approuvé par délibération du conseil municipal. Il indique les clauses permettant d'assurer le respect des objectifs de diversité de l'activité commerciale ou artisanale.
Avant toute rétrocession le maire publie, par voie d'affichage en mairie pendant une durée de 15 jours, un avis de rétrocession qui comporte un appel à candidatures, la description du fonds ou du bail, le prix proposé et mentionne que le cahier des charges peut être consulté en mairie. Lorsque la rétrocession porte sur un bail commercial, l'avis précise que la rétrocession est subordonnée à l'accord préalable du bailleur.
La rétrocession est autorisée par délibération du conseil municipal en indiquant les conditions et les raisons du choix du cessionnaire. Dans le mois suivant, le maire procède à l'affichage en mairie, pendant une durée de quinze jours, d'un avis comportant la désignation sommaire du fonds ou du bail rétrocédé, le nom et la qualité du cessionnaire, ainsi que les conditions financières de l'opération.

Viginie Verdier-Bouchut/Proximum