La location saisonnière en Ile-de-France : un poids croissant et des questions multiples

L'Institut Paris région (ex Institut d'aménagement et d'urbanisme de la région Ile-de-France) a présenté, le 26 mai, les résultats d'une étude sur "Les locations saisonnières en Ile-de-France : état des lieux d'avant-crise". La dernière partie du titre prend toute son importance, car le rapport a choisi d'ignorer l'année 2020, totalement atypique avec l'effondrement du tourisme et celui, consécutif, des locations meublées. Sous cette réserve pleinement justifiée, le rapport de l'IPR constitue une véritable mine d'informations inédites et très détaillées, grâce aux données collectées par deux startups (Trackeet et Airdna), dont l'une a compilé les informations d'une douzaine de plateformes opérant sur la région. Les résultats sont certes propres à l'Ile-de-France, mais un certain nombre d'enseignements sont sans nul doute valables pour d'autres territoires.

Hors Paris, 43% des lits d'hébergement marchand sont des locations saisonnières

Après avoir donné une définition de la location saisonnière – terme préféré à celui, plus large, de location meublée – l'étude met en évidence la progression du phénomène. Celle-ci est certes très rapide, mais finalement moins exponentielle que pourrait laisser supposer la place que la question occupe dans le débat public et parmi les collectivités les plus touristiques. Alors qu'Airbnb, l'inventeur du modèle, a été créé en 2008 et est arrivé en Europe en 2010, le nombre de locations saisonnières dans Paris intra-muros est passé d'environ 20.000 en 2011 à plus de 80.000 en 2019. En Ile-de-France, plus de 120.000 locations saisonnières ont été recensées en 2019, dont 29% louées "à l'année", soit une répartition deux tiers / un tiers entre la capitale et le reste de la région.
Autre élément mis en évidence : l'extension – relative – de la location saisonnière hors de Paris intra-muros. Les annonces de location concernent à 64% la capitale, à 21% la petite couronne (soit 85% pour l'agglomération parisienne) et désormais à 15% la grande couronne. Bien que l'offre y soit quantitativement moindre que dans la capitale, la location saisonnière pèse lourd en termes d'offre de lits en Ile-de-France (hors Paris), sachant qu'un logement offre plusieurs lits. Elle y représente en effet 43% des lits d'hébergement marchand, contre 37% pour les hôtels, 11% pour les résidences de tourisme et 10% pour les campings.
L'écart est plus net encore en termes d'impact sur le parc de logements. A Paris, environ 6,1% du parc de logement est proposé en location saisonnière, contre seulement 1,7% dans les Hauts-de-Seine (le taux le plus élevé de la petite couronne) et 0,6% en Essonne et dans le Val-d'Oise (le taux le plus faible de la grande couronne). 

"Un éventail de motivations"

L'étude de l'IPR confirme par ailleurs un élément que les plateformes ne manquent pas de mettre en avant. Sur 1.118 communes franciliennes proposant au moins une offre de location saisonnière, 728 (soit 65%) ne disposent d'aucune autre offre touristique marchande (hôtel, résidence de tourisme...). L'argument est toutefois quelque peu spécieux car ce résultat est directement corrélé à la taille des communes. Dans un département comme les Hauts-de-Seine, qui ne compte que deux communes de moins de 10.000 habitants (Vaucresson et Marnes-la-Coquette), la part des communes disposant de locations saisonnières comme seule offre d'hébergement marchand n'est que de 8%, alors qu'elle monte à 68% dans les Yvelines, qui compte beaucoup plus de communes (262 contre 36) et d'importantes zones rurales. 
L'étude identifie également "un éventail de motivations", expliquant le choix de l'emplacement d'une location saisonnière : centralité, proximité d'un pôle touristique ou d'affaires (Paris bien sûr, mais aussi Versailles, Disneyland...), pôle urbain de grande couronne (facilement accessible), lieux d'accueil d'événements (compétitions sportives, festivals, expositions...), proximité d'un service spécifique (comme le pôle scientifique de Paris Saclay), besoin d'espace et de nature (la forêt de Fontainebleau par exemple)... Une fois le site déterminé, le choix de la location saisonnière résulte lui aussi de la combinaison de plusieurs facteurs : économies, autonomie, convivialité, possibilité de séjours de longue durée sans passer par le circuit locatif classique... 

Quel impact des locations à l'année sur l'offre de logements ?

L'un des apports les plus intéressants de l'étude concerne l'impact des locations saisonnières "à l'année" (plus de 120 jours par an) sur les marchés locaux de l'habitat en Ile-de-France. Les chiffres sont particulièrement parlants sur Paris. Ainsi, entre 2011 et 2017, "alors que le nombre total de logements continue à augmenter dans la capitale (+26.700 logements, passant de 1,36 à 1,38 million d'unités pour une augmentation globale de 2% du parc), le nombre de résidences principales (RP) connaît de son côté une chute brusque et marquée (-23.900 RP, soit une baisse de 2%), au profit donc des logements hors RP (logements vacants, occasionnels et résidences secondaires : +50.600)". Attention toutefois : tous les logements hors RP ne sont pas nécessairement proposés sur le marché de la location saisonnière. Malgré ce bémol, l'étude considère que "les données dont nous disposons semblent bien indiquer que ce type d'hébergement est en partie responsable d'un recul marqué du parc de résidences principales parisien depuis le début des années 2010".

Une régulation encore timide

L'Institut Paris région rappelle cependant que l'heure n'est plus au "Far West". Une régulation s'est progressivement mise en place à compter de 2014, mais a mis du temps à s'imposer. Le contexte juridique est en effet resté très incertain jusqu'à l'arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne (CJUE) du 22 septembre 2020 concluant à la compatibilité de la réglementation française avec la directive 2006/123/CE du Parlement européen et du Conseil du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur (voir notre article du 22 septembre 2020). Cette régulation se joue à différentes échelles géographiques, depuis les logements individuels (par exemple la nécessité, pour un locataire, d'avoir une autorisation écrite de son propriétaire ou l'interdiction de sous-louer un logement HLM), jusqu'aux communes de plus de 200.000 habitants de la petite couronne (avec la possibilité de demander une compensation à l'autorisation de louer).
En revanche, en dehors de la ville de Paris, qui entretient des relations tendues avec les plateformes, les collectivités franciliennes montrent assez peu d'appétence pour les dispositifs de régulation. Ainsi, seules 18 communes franciliennes ont mis en place une télédéclaration obligatoire des locations saisonnières et seulement 15 ont instauré des mesures de compensation (dont seulement 7 dès la première location saisonnière). En outre, compte tenu de l'année blanche que constitue 2020 et sans doute une bonne partie de 2021, il est difficile à ce jour d'évaluer l'impact de ces mesures de régulation.

Après la crise sanitaire, quelles perspectives ?

Lors de la présentation de l'étude, l'Institut Paris région a esquissé une projection sur l'avenir, qui ne figure pas explicitement dans le rapport. Le premier point est que les plateformes de location touristique saisonnière ne sont pas prêtes de disparaître. Il ne faut d'ailleurs pas oublier que si le débat se focalise sur le contentieux entre Paris et Airbnb, la plupart des communes sont au contraire demandeuses d'une présence des plateformes sur leur territoire, à la fois comme possibilité d'une offre d'hébergement marchand (voir plus haut) et comme complément de revenu pour certains habitants. En revanche, les plateformes devraient revenir avec une offre plus fine et plus segmentée, visant par exemple certains créneaux comme le tourisme d'affaires, le tourisme médical ou encore l'accueil des universitaires.
Dans une interview au quotidien Le Monde du 27 mai, Brian Chesky, le fondateur et patron d'Airbnb, ne dit d'ailleurs pas autre chose. Il estime en effet que "la demande de séjours est illimitée. Le seul facteur limitant de notre croissance, c'est notre capacité à concilier l'offre et la demande". Après avoir dû licencier un quart de ses 8.000 salariés, le PDG d'Airbnb annonce que l'entreprise va renoncer à certaines diversifications hasardeuses (transports, conciergerie de luxe...) et se concentrer sur son cœur de métier en développant de nouvelles opportunités. C'est notamment le cas avec le développement, depuis l'été dernier, du tourisme domestique et rural, en phase avec le retour au naturel et très apprécié des petites communes (voir notre article du 16 avril 2021). Le fait qu'Airbnb ait été valorisé à 100 milliards de dollars lors de son introduction en bourse en décembre 2020 montre, en tout cas, que le modèle inspire toujours confiance, alors que la société ne compte encore aucun exercice bénéficiaire depuis sa création en 2008.
Second point de prospective : le calendrier. La situation des plateformes reflète en effet fidèlement les dynamiques économiques. Se pose donc la question du retour des locations saisonnières aux chiffres de 2019. L'Institut estime qu'au niveau national, "2023 devrait être une année charnière, avec retour aux chiffres de 2019". Mais la situation pourrait être différente et la reprise plus tardive en Ile-de-France, en raison de la part du tourisme d'affaires. Celle-ci pourrait en effet être durablement ébranlée par la généralisation des visioconférences.
Autre point : l'évolution des comportements. C'est le cas, par exemple, avec les "Workations" (contraction des mots Work et Vacation). Celles-ci combinent travail (mission temporaire, semestre universitaire...) et vacances, ce qui cadre mieux avec une location saisonnière qu'avec un hébergement en hôtel. L'IPR s'interroge aussi sur l'ampleur plus ou moins prononcée de la remontée en puissance du tourisme urbain, alors que les métropoles font peur depuis qu'elles sont assimilées à des lieux de diffusion privilégiés des pandémies.
Enfin, l'Institut Paris région estime que l'évolution de la location saisonnière pourrait, à l'avenir, reposer un peu moins sur les hypercentres. Il envisage notamment une poursuite de la diffusion spatiale de ces locations. En Ile-de-France, cette tendance pourrait être favorisée par la mise en service du Grand Paris Express.