Investissement locatif : un décret définit les critères de qualité d'usage des logements pour bénéficier du Pinel+

Un décret du 17 mars 2022 met en place le nouveau dispositif du Pinel+, appelé aussi "super Pinel", donnant accès au maintien des niveaux de déduction fiscale pour l'investissement locatif. Jusqu'à présent, les dispositifs fiscaux en faveur de l'investissement dans le logement locatif étaient centrés sur différents éléments, comme le zonage géographique (en fonction des territoires plus ou moins tendus en matière de marché du logement) et les revenus des futurs locataires. Sans supprimer bien sûr ces éléments, le nouveau dispositif introduit des critères supplémentaires, fondés sur la qualité d'usage des logements locatifs dans lesquels il est envisagé d'investir (voir nos articles du 31 août et du 16 novembre 2021).

Des critères de performance énergétique et environnementale...

Ces critères de qualité d'usage sont directement issus du rapport Girometti-Leclercq sur la qualité des logements (voir notre article du 9 septembre 2021) et de la démarche "Habiter la France de demain", qui reprend certains des critères issus de ce rapport (voir notre article du 15 octobre 2021). L'article 168 de la loi de finances pour 2021 du 29 décembre 2020 prévoit en effet un régime plus favorable que le Pinel "ordinaire" – dont les taux sont réduits au passage – pour l'investissement dans les logements locatifs "situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou qui respectent un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation, dont les critères sont définis par décret".

Le décret du 17 mars 2022 fixe donc les critères permettant de bénéficier du maintien des taux préférentiels de la réduction d'impôt Pinel pour les logements acquis ou construits par les contribuables en 2023 et 2024 (le Pinel étant, à nouveau, supposé être supprimé au-delà de 2024). Les premiers critères à prendre en compte sont ceux relatifs au niveau de qualité en matière de performance énergétique et environnementale, au regard de la RE 2020 (réglementation environnementale 2020) et de la nouvelle méthode de détermination du diagnostic de performance énergétique (DPE).

Le décret prévoit plusieurs cas de figure. Pour les logements que le contribuable acquiert en 2023 et 2024 dans le cadre d'une opération de construction, ou qu'il fait construire et qui font l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire ces mêmes années, le décret définit des niveaux de performance énergétique et environnementale minimale à respecter, fondés sur les exigences de la RE 2020 qui entreront en vigueur en 2025. Pour ces mêmes logements que le contribuable acquiert en 2024 ou pour ceux qu'il fait construire et qui font l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire en 2024, s'ajoute un critère de performance énergétique et environnementale complémentaire : le respect de la classe A du DPE au sens de l'article L.173-1-1 du Code de la construction et de l'habitation (autrement dit les logement classés "extrêmement performants").

Le décret prévoit une dérogation pour les logements acquis en 2023 et 2024 mais dans le cadre d'une opération de construction dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er janvier 2022 (date d'entrée en vigueur de la RE 2020). Le bénéfice des taux maximum du Pinel supposent alors le respect des critères fondés sur le référentiel E+C- ("énergie plus, carbone moins") utilisé pour préfigurer la RE 2020 et celui d'une classe A du DPE.

... et des critères de confort

Enfin, pour les logements acquis par les contribuables en 2023 et 2024 dans le cadre d'une opération autre qu'une opération de construction, et pour laquelle ni la RE 2020 ni le référentiel E+C- ne sont par conséquent applicables au bâtiment (puisqu'il ne s'agit pas de logements neufs), il est exigé le d'une classe A ou B du DPE.

Hors performance énergétique et environnementale, deux autres critères de qualité d'usage du logement sont également exigés pour conserver le bénéfice du Pinel à taux plein. Le premier vise à enrayer le mouvement de réduction des surfaces qui touchent les appartements. Le décret fixe pour cela une surface minimale exigée, tirée du rapport Girometti-Leclercq : 28 m2 pour un T1, 45 m2 pour un T2, 62m2 pour un T3, 79 m2 pour unT4 et 96 m2 pour un T5. Le décret prévoit également une surface minimale des "espaces extérieurs privatifs ou à jouissance privative" (à l'image d'un balcon). Pour les cinq catégories de logements, ces surfaces minimales sont respectivement de 3, 3, 5, 7 et 9 m2. Enfin, à partir des logements de type T3 et plus, le décret exige l'existence d'une ouverture sur l'extérieur (de type fenêtre ou porte-fenêtre) sur au moins deux façades d'orientations différentes.