Interdiction des passoires thermiques : le Sénat vote un texte d’assouplissement

Le Sénat a adopté en première lecture, ce 1er avril, la proposition de loi (PPL) visant à clarifier les obligations de rénovation énergétique des logements et à sécuriser leur application en copropriété, présentée par la sénatrice du Pas-de-Calais Amel Gacquerre (UC). La location de logements dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) a été classé "G" est interdite depuis le 1er janvier 2025, ce qui fait craindre la sortie de 600.000 logements du parc locatif dans un contexte de forte crise du logement. Parmi eux, les logements en copropriété (250.000) sont particulièrement représentés. La Chambre haute a donc souhaité assouplir les obligations de mise en conformité énergétique des logements mis en location pour tenir compte des contraintes des propriétaires bailleurs, sans pour autant modifier le calendrier issu de la loi Climat et Résilience. "(Un) report risquerait de déstabiliser la trajectoire, que nous ne contestons pas, en changeant les règles du jeu alors que la filière est en pleine restructuration. Cela compromettrait également la pérennité du soutien financier à la rénovation énergétique", a précisé l’auteur du texte en séance. 

Ce n’est pas la première tentative. La PPL visant à prévenir les litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et à sécuriser leur application en copropriété avait été retirée par ses auteurs - les députés Bastien Marchive (apparenté au groupe EPR) et Iñaki Echaniz (PS) - après le rejet par l’Assemblée nationale de l'article principal visant à assouplir l’interdiction de mise en location des bien notés G au DPE (voir notre article du 30 janvier). La ministre du Logement, Valérie Létard, a donc remercié le Sénat "d'avoir repris ce sujet essentiel pour maintenir l'offre de logements tout en veillant à ne pas pénaliser les plus modestes qui subissent les charges induites par les passoires énergétiques". 

Elargissement au logement individuel

A l’article 1er, le texte clarifie la temporalité de l'application des obligations de rénovation des propriétaires vis-à-vis des locataires, en prévoyant que l'obligation de décence énergétique ne s’applique qu’à la date de conclusion, de renouvellement ou de reconduction du bail et non au 1er janvier. "Au 1er janvier, si vous êtes propriétaire bailleur d'un logement classé G, vous ne sortez pas votre logement du parc locatif. La loi Climat et Résilience ne s'applique que pour un nouveau bail, un renouvellement ou une reconduction tacite", a relevé la ministre. Le texte précise également que l'obligation de mise en conformité énergétique est réputée satisfaite si le propriétaire a réalisé tous les travaux possibles, mais qu'il se heurte à des contraintes techniques ou administratives, comme l'opposition de l'assemblée générale de copropriété ou de l’ABF. La commission des affaires économiques a souhaité inclure aussi les contraintes architecturales, patrimoniales ou liées aux coûts manifestement disproportionnés des travaux. Dans les copropriétés, le refus du syndicat de copropriétaires pourra être un motif légitime pour ne pas engager les travaux uniquement s'il est intervenu il y a moins de trois ans, pour limiter les "refus de complaisance".

L’élargissement du texte au logement individuel a aussi été acté en commission, tout en encadrant le délai durant lequel ces logements peuvent être considérés comme décents après l'échéance de loi Climat et Résilience, dès lors que des travaux ont été engagés, pour éviter là encore les "contournements". Ce délai a été fixé à trois ans pour l'individuel et le collectif en monopropriété, contre cinq ans en copropriété. 

Le propriétaire bailleur pourra continuer à louer son logement classé G, dès lors que les travaux de rénovation énergétique sont engagés, dans un délai de trois ans.

Le texte rend par ailleurs opposable le diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif. L’obligation de décence énergétique serait satisfaite si ce DPE collectif permet d'atteindre l'étiquette visée. 

La proposition de loi renforce aussi les droits des locataires en précisant que la réduction de loyer prononcée par le juge avant l’exécution des travaux doit être proportionnée au préjudice subi, tout en sécurisant les propriétaires face à des locataires faisant obstacle aux travaux. 

Intégration de la PPL Weber sur le bâti ancien

Plutôt qu’une demande de rapport sur une révision du calcul du DPE pour y inclure la notion de confort d’été, le Sénat a introduit - à l’article 2 - des dispositions votées le 20 mars dernier dans le cadre de la PPL visant à adapter les enjeux de la rénovation énergétique aux spécificités du bâti ancien de Michaël Weber (voir notre article du 21 mars). Il s’agit notamment de prévoir que le DPE prenne en compte les spécificités thermiques du bâti ancien et que des exigences de qualification supplémentaires soient exigées pour les diagnostiqueurs auditant un bâtiment ancien d’intérêt patrimonial. À l’initiative de la rapporteure (Sylviane Noël Haute-Savoie/LR), le texte précise que le rapport demandé au gouvernement sur le soutien financier à la rénovation des bâtiments anciens évalue aussi la possibilité de faire évoluer le coefficient de conversion des consommations finales en énergie primaire en ce qui concerne l’électricité.

On notera l’ajout en séance d’une disposition intégrant le confort d'été parmi les postes de travaux dans le cadre d'une rénovation globale et performante, notamment dans le parcours Accompagné de MaPrimeRénov. 

Enfin, un article 3 - ajouté en séance par amendement du gouvernement -, élargit les missions des sociétés publiques locales d'aménagement d'intérêt national à la maintenance et l'entretien des équipements, notamment en vue de la rénovation énergétique des logements en copropriété. 

L’Assemblée nationale doit désormais examiner ce texte sur lequel la procédure accélérée est engagée. "Alors que la précarité énergétique progresse et que les vagues de chaleur se feront plus nombreuses et intenses au fil des années", le collectif Rénovons appelle les députés à "rectifier le tir" et à faire de ce texte de loi "un outil au service de la protection des habitants des passoires thermiques et de la lutte contre le dérèglement climatique". Certaines dispositions, comme le fait de considérer l'obligation de rénovation satisfaite dès lors que le syndicat de copropriété s'est opposé à la réalisation des travaux, "pourraient avoir de lourdes conséquences sur le rythme de rénovation des passoires", alerte le collectif. D'autres, comme celle plafonnant, en copropriété, à cinq ans le délai de réalisation des travaux à compter de la signature d'un contrat, "pourraient constituer un report du calendrier initialement adopté dans la loi Climat et Résilience", déplore-t-il.