Information des acquéreurs et des locataires sur les risques : un décret actualise la procédure

Un décret d’application de la loi Climat et Résilience (article 236), paru ce 5 octobre, prévoit plusieurs évolutions, au 1er janvier prochain, du dispositif d’information des acquéreurs et locataires (IAL) sur les risques - prévu à l’article L.125-5 du code de l’environnement -, pour prendre en compte, en particulier, le risque d'érosion côtière. L’appellation "état des risques naturels et technologiques" est d’ailleurs modifiée au profit de celle d’"état des risques", afin de tenir compte du fait qu’il intègre désormais des informations sur les sols pollués, sur les plans de prévention des risques miniers et sur le recul du trait de côte. La liste des zones concernées par la remise de cet "état des risques" est ainsi actualisée.
Cette obligation s’applique - outre pour les risques mentionnés dans le plan de prévention des risques technologiques, dans le plan de prévention des risques naturels prévisibles ou les risques rencontrés dans les zones de sismicité et les zones à potentiel radon définies par voie réglementaire - lorsque le bien est soumis à un plan de prévention des risques miniers ou situé dans une zone exposée au recul du trait de côte. Dans ce cas de figure, l’état des risques comprend, selon les termes du décret, "l’indication de l'horizon temporel d'exposition au recul du trait de côte identifié et le rappel des prescriptions applicables à cette zone", "la mention du caractère provisoire du zonage lorsque celui est préfiguré (au sens des articles L.121-22-3 ou L.121-22-7 du code de l’urbanisme)" dans les documents d’urbanisme et "celle de l'application éventuelle au bien des dispositions de l'article L. 121-22-5", c’est-à-dire des obligations de démolition et de remise en état de terrains. 

Inclusion des déclarations de sinistres 

L’état des risques est également complété par les informations relatives à d’éventuels sinistres dont l’immeuble a fait l’objet et ayant donné lieu au versement d'une indemnité pendant la période où le vendeur a été propriétaire de l'immeuble ou dont il a été lui-même informé. Cette information était auparavant mentionnée beaucoup plus tard dans l’acte de vente. Le décret prévoit en conséquence d’inclure expressément dans l’état des risques "la liste des arrêtés portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle pris dans la commune qui ont affecté le bien concerné et qui ont donné lieu au versement d'une indemnité". 

Une information plus précoce via le portail Géorisques

Pour garantir une information plus précoce des locataires et acquéreurs potentiels sur les risques auxquels un bien est exposé, le moyen d'accéder à cet état des risques devra être publié dès l'annonce relative à la vente ou location, comme l’exige la loi Climat et Résilience. Pour ce faire, y sera apposée la mention "les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques", indique le décret. Par ailleurs, l’état des risques devra être remis au candidat acquéreur ou locataire lors de la première visite du bien. Le texte précise qu’il s’agit du document "établi depuis moins de six mois". L’état des risques devra en outre toujours être annexé à la promesse de vente dans le cadre du dossier de diagnostic technique (ou à défaut à l’acte authentique) ou au bail. Il faudra alors prévoir de "l’actualiser", souligne le décret, "si les informations qu'il contient ne sont plus exactes à la date de signature de la promesse de vente, du contrat préliminaire en cas de vente en l'état futur d’achèvement [Vefa], de l'acte authentique ou du contrat de bail, auquel il doit être annexé". 

Cela n’est pas sans conséquence sur le délai de rétractation. Faute de fourniture de l'état des risques au plus tard à la date de signature de la promesse de vente ou du contrat préliminaire, le point de départ du délai de rétractation de dix jours est reporté au lendemain de sa communication à l'acquéreur. Si l’état des risques n’est pas joint au bail, la loi permet désormais au locataire de poursuivre la résolution du contrat ou de demander au juge une diminution du prix.

Information sur la pollution des sols

L’inscription d’un terrain en secteur d’information sur les sols (SIS) implique également d’informer les acquéreurs/locataires sur la pollution des sols en complément de celle déjà prévue en matière de risques. Le décret met là aussi à jour la procédure. Le texte précise le contenu du document décrivant le SIS et les conditions dans lesquelles celui-ci doit être remis au potentiel acquéreur ou locataire afin d'assurer sa bonne information. Celui-ci mentionne "la date de son élaboration et le numéro de la ou des parcelles concernées". Il reprend en outre le dernier arrêté préfectoral établissant les SIS (ou révisant la liste des SIS) ; les informations mises à disposition dans le site Géorisques et enfin, les dispositions de l'article L. 556-2 du code de l’environnement (attestation garantissant la réalisation d’une étude des sols et de sa prise en compte dans la conception du projet de construction ou de lotissement). Ce document d'information est lui aussi annexé à la promesse de vente ou au contrat préliminaire en cas de Vefa ainsi qu'à l'acte authentique de vente ou au bail. Le promettant, le réservant ou le vendeur, ou encore le bailleur devra selon le cas, s'assurer "de la validité des informations qu'il contient à la date de signature de chacun de ces actes" (ou contrat de bail) et le cas échéant, " les mettre à jour", rappelle le décret.