PLF 2017 - Habitat et logement social : ce qui change après l'examen de la partie recettes du projet de budget à l'Assemblée

Accession sociale en quartier Anru : la promesse de Romainville

C'était une promesse de François Hollande, annoncée au printemps dernier lors de son déplacement à Romainville (voir notre article du 11 avril 2016 François Hollande fait quelques annonces sur la politique du logement à Romainville). Les députés ont adopté l'amendement gouvernemental visant à élargir le périmètre sur lequel s'applique le taux réduit de 5,5% de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) pour les opérations d'accession à la propriété dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville et dans un rayon de 300 mètres autour de ces quartiers. La mesure adoptée rendrait aussi éligibles : les livraisons d'immeubles faisant partie d'un ensemble immobilier situé à moins de 500 mètres de la limite des quartiers Anru 2 (et non pas QPV), "dès lors que cet ensemble est au moins partiellement situé à une distance de moins de 300 mètres de cette limite".
Cet élargissement entrerait en vigueur pour les opérations dont la demande de permis de construire serait déposée à partir du 1er janvier 2017 et s'appliquerait jusqu'à la fin du dispositif de taux réduit de TVA, c'est-à-dire au 31 décembre 2024.

Faciliter la reconversion de friches industrielles en logements sociaux

Afin d'encourager "la transformation de locaux industriels inutilisés, voire des friches industrielles, en logements sociaux", les députés ont adopté un amendement de François Pupponi, rapporteur pour avis au nom de la commission des affaires économiques, sous-amendé après une discussion animée. Il serait ainsi prévu que, lorsqu'une entreprise vend des locaux industriels afin de les transformer en logements sociaux, elle bénéficie d'un taux réduit d'impôt sur les sociétés (19%) comme c'est déjà le cas pour les locaux à usage de commerce ou de bureaux (article 210 F du Code général des impôts).
Avant d'en arriver là, le député-maire de Sarcelles avait imaginé appliquer cette mesure également aux locaux artisanaux. C'est là que cela avait tiqué. "Les artisans craignent que le prix du foncier ne s'envole, ce qui découragerait les reprises, alors qu'il faut au contraire soutenir leur activité économique", s'était opposée Valérie Rabault, rapporteure générale. "Il existe déjà un réel problème concernant l'artisanat et les commerces de centre-ville", avait renchéri le député UDI Charles de Courson en séance, ajoutant : "si nous votions le présent amendement pour favoriser la mobilisation des locaux à d'autres fins, nous en ferions monter le prix et aggraverions ainsi la situation de l'artisanat et des commerces".
Alain Fauré a proposé de supprimer la mention "artisanal" et le texte sous-amendé a été adopté. "Même dans l'enceinte de villes moyennes, notamment en zone rurale, les friches industrielles posent un réel problème. Je conviens qu'en revanche, il faut protéger les activités commerciales et artisanales des centres-ville", a défendu le député de l'Ariège.

Rénovation énergétique : les HLM exonérés de l'IS pour les cessions de CEE

Le député PS Jean-Louis Dumont, par ailleurs président de l'Union sociale pour l'habitat, s'est joint aux rédacteurs d'un amendement défendu cette fois encore par François Pupponi, par ailleurs président de l'Anru, visant à exonérer d'impôt sur les sociétés (à 33,33%) les produits issus de la cession de certificats d'économies d'énergie (CEE) des organismes HLM aux producteurs d'énergie. Le député-maire de Sarcelles a fait valoir que le bailleur social n'a quasiment aucun "retour sur investissement" lorsqu'il mène une opération de rénovation énergétique du fait que les loyers HLM sont plafonnés.
A noter que l'amendement exonère également les autres produits dont les organismes HLM peuvent bénéficier à l'occasion de la construction, l'amélioration ou la gestion de leurs logements, à condition que ces produits soient "accessoires" aux activités d'intérêt général. L'exposé des motifs donne l'exemple de la cession par un organisme HLM de droits liés au changement d'usage de locaux.

Résidences hôtelières à vocation sociale : TVA à 5,5% en anticipation du Plec

Un autre amendement de François Pupponi a été adopté, portant cette fois sur les nouvelles résidences hôtelières à vocation sociale (RHVS) dans lesquelles plus de 80% des logements seraient réservés à des personnes sans abris ou en grande difficulté. Gérées par Adoma, ces structures seraient créées dans le cadre de la future loi Egalité et Citoyenneté (Plec), avec notamment pour objectif de réduire le coût des nuitées hôtelières classiques pour l'Etat. L'amendement adopté en PLF anticipe l'adoption du Plec de ces structures en indiquant que les prestations d'hébergement et d'accompagnement social qui y seront rendues seront assujetties au taux réduit de TVA de 5,5%.

Logement intermédiaire : le taux maximum de logements sociaux reste verrouillé à 50%

François Pupponi a eu moins de chance avec ses amendements proposant de modifier le ratio entre construction de logements intermédiaires et construction de logements sociaux.
Petit rappel. Depuis 2014, les logements intermédiaires bénéficient d'une TVA à taux réduit de 10%, sous réserve que leur construction s'inscrive dans un programme comportant au moins 25% de logements sociaux. Destinée à favoriser la création de logements sociaux et à encourager la mixité sociale, cette règle présente un effet pervers : les communes disposant d'un très fort taux de logements sociaux et qui veulent introduire davantage de mixité avec des logements intermédiaires sont obliger de créer... davantage de logements sociaux. Devant cette incohérence, la loi de finances pour 2015 avait exonéré de cette condition les logements intermédiaires construits dans les quartiers Anru et dans les communes comptant déjà plus de 50% de logements sociaux (voir notre article du 16 octobre 2015 L'Assemblée adopte la TVA réduite pour le logement intermédiaire dans les communes à fort taux de logements sociaux. Le taux de 50% étant jugé encore "trop élevé" par François Pupponi et les autres signataires de l'amendement, ils proposaient de le ramener à 40%. Au lieu d'une trentaine de communes, cela aurait été une centaine qui aurait pu bénéficier de cette dérogation. Mais Christian Eckert, secrétaire d'Etat au Budget, a dit craindre "que nous n'attirions l'attention de la Commission européenne sur ces dispositions. Il convient en effet de conserver un pourcentage significatif de logements sociaux pour préserver le caractère social indispensable à la conformité de notre législation avec la directive européenne". L'amendement n'a pas non plus été soutenu par Valérie Rabault. "Cette année, vous proposez de porter ce seuil à 40%. Si nous adoptons votre amendement, vous nous proposerez l'année prochaine d'abaisser ce seuil à 30%", a persifflé la rapporteure générale du budget. Elle souhaite par ailleurs "que nous puissions déjà disposer d'une première évaluation de cette mesure".

Le prélèvement de 50 millions d'euros sur les ressources de la CGLLS est maintenu

Les députés n'ont pas adopté non plus l'amendement, voté en commission, visant à supprimer le prélèvement de 50 millions d'euros sur les ressources de la CGLLS (Caisse de garantie du logement locatif social). Présenté par la rapporteure Valérie Rabault, il a tout simplement été retiré du vote. Christian Eckert, secrétaire d'Etat au Budget, a estimé que "la principale question est de savoir si la Caisse (Ndlr : la CGLLS) est capable de garantir les prêts de haut de bilan bonifiés que contractent les organismes de HLM auprès de la Caisse des Dépôts et d'Action Logement, et qui, fort sollicités, verront leur montant augmenter. La réponse est oui. "Les ratios prudentiels lui permettent d'apporter cette contribution". De ce fait, le prélèvement de 50 millions d'euros sur les ressources de la CGLLS est maintenu.

"Il n'y a pas de péril pour la structure d'Action Logement"

Les députés n'ont pas non plus adopté les deux amendements identiques du socialiste Dominique Baert, qui avaient pourtant l'aval de la commission, concernant une ressource de l'UESL/Union des entreprises et des salariés pour le logement (qui prendra bientôt la dénomination bien plus simple de : "Action logement groupe", voir notre article du 21 octobre 2016 Une ordonnance pour parachever la réforme d'Action logement). Ces deux amendements visaient à redonner la priorité à l'UESL s'agissant du versement du solde du produit annuel de la taxe sur les bureaux perçue en Ile-de-France. Ils ont été rejetés. "L'équilibre financier d'Action Logement n'est absolument pas menacé : […] sa trésorerie nette est passée de 1,2 milliard d'euros fin 2012 à 1,7 milliard d'euros fin 2015", a déclaré Christian Eckert. "Il lui reste également un prêt de 3 milliards d'euros à la Caisse des Dépôts, garanti par l'Etat, qui n'a pas été consommé. Nous demandons des efforts à tous : il faut que chacun contribue à ces efforts. Il n'y a pas de péril pour la structure d'Action Logement", a ajouté le secrétaire d'Etat au Budget.