Politique de la ville - Epareca toujours à la recherche de plus d'investisseurs privés pour les centres commerciaux des quartiers sensibles

Epareca prépare son contrat d'objectifs 2013-2015 avec l’Etat. Il s'agira "d'optimiser le modèle économique en augmentant l'effet de levier à l'égard de l'investissement privé, d'améliorer l'accompagnement des collectivités locales et d'intégrer davantage les exigences du développement durable dans la fonction de maître d'ouvrage public", dixit l'Etablissement national public d’aménagement et de restructuration des espaces commerciaux et artisanaux.
Le tout dans un contexte de réforme de la géographie prioritaire et de la décentralisation, d'achèvement du PNRU (et des incertitudes sur le PNRU 2) et de réduction des moyens publics.
Pour autant, la mission d'Epareca d’accompagner les collectivités dans la reconquête de leurs zones commerciales de proximité dans les quartiers en difficulté demeure d'actualité. Et le modèle économique n'est pas remis en cause, il est même cité en exemple par Pierre Sallenave, directeur général de l'Anru (voir notre article ci-contre du 26 octobre). Epareca interviendrait donc toujours dans les quartiers difficiles en qualité de promoteur, d’investisseur et d’exploitant de centres commerciaux de proximité lorsque l'initiative privée fait défaut, et il revendra l'opération lorsque le centre commercial sera rentable, la cession permettant de financer d’autres opérations. La nouveauté du prochain contrat d'objectifs triennal portera sur l'ambition et les moyens d'accélérer le retour des centres commerciaux dans le droit commun. Il va sûrement falloir faire du chiffre…

Vente de 7 centres commerciaux en 2013

En attendant, pour 2013, le budget présenté en conseil d'administration du 7 novembre s'établit à un peu plus de 100 millions d'euros, dont 95 millions consacrés aux interventions (études pour 500.000 euros et le reste en investissement et en exploitation). La dotation de l’Etat (ministère du Commerce, de l’Artisanat et du Tourisme), inscrite au PLF 2013, devrait apporter environ 7 millions d'euros (7,8 millions d'euros en 2012, et 29 millions d'euros au total sur la période 2009-2011).
L'établissement compte surtout sur le produit de la revente, l'année prochaine, de sept centres commerciaux parvenus à maturité (le programme des ventes 2013 n’est pas encore voté par le conseil d’administration) pour environ 10 millions d'euros de recettes. Un véritable bond quand on sait que depuis la création de l'établissement en 1998 seulement quatorze opérations ont été cédées auprès d'investisseurs privés.
Une évaluation réalisée sur les deux reventes de 2009 a rappelé aux administrateurs d'Epareca qu'ils tenaient le bon modèle. Le groupe Brilhac, qui avait acheté le centre commercial Briet-Laënnec, à Hem (59), "est satisfait de cet investissement", "les commerçants n’ont pas changé", "les activités se sont stabilisées", "certains commerçants prévoient des travaux d’extension et de modernisation", la fréquentation est jugée "importante" et "le site se maintient en parfait état". Pour le centre commercial Kennedy-Villejean, à Rennes (35), Epareca avait revendu ses parts au groupe Sodes (les autres investisseurs étant la Caisse des Dépots et le Crédit agricole) qui serait également "très satisfait". Il s'est même positionné pour le rachat d'autres centres commerciaux aujourd'hui en exploitation, à Trappes et à Angoulême.

22 opérations en montage, 29 en production, 24 en exploitation

Actuellement, Epareca détient dans son portefeuille 22 opérations en montage (phase des études préalables, de la définition du projet, des conventions partenariales et des bilans financiers), 29 en production (maîtrise foncière, travaux) et 24 en exploitation (gestion jusqu’à stabilisation économique, sociale et urbaine).
Au chapitre de l'exploitation, Epareca prévoit de livrer sept nouveaux centres en 2013 : La Devèze à Béziers, Les Combes à Chambéry (suite à une restructuration), Les Mordacs à Champigny, Les Vergnes à Clermont-Ferrand, Bernon à Epernay, Clodion-Torcatis à Perpignan et Chasse-Royale à Valenciennes. Sept livraisons, c'est un "record dans l’histoire de l’établissement", souligne-t-on à Epareca, qui avait livré six opérations en 2012, sa meilleure performance jusque-là.
Par ailleurs, suite à la saisine des collectivités, le dernier conseil d'administration d’Epareca a décidé de lancer deux études. La première porte sur la restructuration du centre La Cascade à Laxou dans le Grand Nancy (54), avec la faisabilité d'y intégrer un programme de bureaux. La deuxième sur les conditions de réinstallation d’une moyenne surface alimentaire dans le centre La Découverte à Saint-Malo (35), sachant qu'en dépendrait le bon aboutissement d'une opération mixte (64 logements, 550 m2 commerces) conduite par Bouygues immobilier. De quoi motiver.