Réforme HLM - Elan : le titre 2 dédié à l'évolution du secteur du logement social a été adopté ce week-end

Les députés ont attaqué fort, samedi 2 juin au matin, par l'examen en séance publique de l’article 25 du projet de loi Elan qui fixe les modalités de regroupement des organismes de logement social d'ici 3 ans. Malgré de nombreux amendements, les élus de l’opposition ne sont pas parvenus à supprimer l’obligation prévue ni à réviser le seuil de logements à partir duquel cette mesure s’applique.

Adhérer n'est pas fusionner

Le regroupement imposé par le texte "éloignera" les organismes HLM de leurs locataires et des territoires, a prédit Stéphane Peu (GDR, Seine-Saint-Denis), car "plus l’organisme est en proximité et plus il se voit imposer des exigences" par les maires et les élus locaux. "Le mécanisme est déjà en route, des organismes sont déjà en train de se désengager des territoires pour se concentrer sur les villes", a poursuivi Martial Saddier (LR, Haute-Savoie).
"La proximité, c'est d'abord le management et les hommes qui constituent les organismes", a rétorqué François Jolivet (LREM, Indre) pour qui seules les fonctions support seront regroupées au sein des sociétés de coordination. Seul point du texte à préciser, selon lui : la situation des organismes HLM qui ne trouveront pas de partenaires avec qui se regrouper.
Jacques Mézard a assuré que l’article 25 n’impose "pas de fusion autoritaire". "Seule la fusion pour les offices publics intercommunaux est obligatoire et concerne 14 EPCI et au maximum 45 structures", selon lui. Sur ce sujet, dans l'après-midi, sera adopté un amendement LREM modulant l'obligation de fusion des OPH d’une même collectivité de rattachement dès lors que celle-ci compte plus de cinq OPH.
Hormis ce cas de fusions d'OPH, "il s’agit d’adhérer à des groupes, ce n’est pas la même chose (que de fusionner)", a affirmé le ministre. Et pour ce qui est de la proximité, les sociétés de coordination devront disposer d’un siège dans chaque département dans lequel elles interviennent, a-t-il rappelé.
Il n'empêche, à l’instar de Gilles Lurton (LR, Ille-et-Vilaine), beaucoup de députés disent craindre une absorption ou une fusion à terme des organismes regroupés.

Des dérogations dans l'air

Samedi après-midi, les députés ont continué à discuter des critères de regroupement, et une nouvelle fois les amendements visant à réviser ces critères ont été rejetés. Le gouvernement a toutefois ouvert la porte à des évolutions d'ici la navette parlementaire. Le ministre de la Cohésion des territoires s'est ainsi montré intéressé, sans toutefois à ce stade délivrer un avis favorable, par un amendement UDI-Agir permettant de déroger à l'obligation de regroupement en cas d'accord entre le maire de la commune d'implantation et le préfet de région, et après avis du comité régional de l'habitat et de l'hébergement. "Cette disposition permettrait de conserver une gestion des services et des ressources humaines au plus près du territoire", explique Jean-Christophe Lagarde qui "doute de la pertinence du seuil de 15.000 logements" aujourd'hui retenu.
Le député (UDI) de Seine-Saint-Denis aurait jugé "plus rationnel" de "marier un certain nombre de bailleurs sociaux en fonction de leur situation patrimoniale d'une part, et financière d'autre part, [et] les rattacher à un territoire unique". Et met en garde contre la "massification" portée par la réforme : "Si l'Opievoy a fini par échouer et par être démonté, c'est que la taille critique trop grande, qu'on n'est plus capable de gérer, ne vaut pas mieux que la taille critique trop petite qu'on redoute."

Du nouveau après la navette ?

"J'ai bien compris votre sujet de préoccupation et nous devrons trouver des solutions techniques, mais il faut bien, à un moment donné, fixer des règles", a répondu Jacques Mézard, intéressé également par la proposition du Modem permettant "au préfet de département d'organiser, sur demande du président de l'EPCI, une concertation afin de déroger aux seuils fixés". Et ce "en fonction de trois critères : la densité démographique, les spécificités du bassin territorial concerné et le nombre de logements locatifs sociaux concernés par la réorganisation". "Nous nous pencherons sur votre proposition d’ici la navette, mais je n’en dirai pas davantage aujourd’hui", a commenté le ministre.
A signaler également, que, sur proposition du groupe GDR (amendement n°2115), il est permis aux communes compétentes pour l'élaboration du programme local de l’habitat (PLH) d’être signataires des CUS (conventions d'utilité sociale signées entre les organisme de logements sociaux et l'Etat) concernant le patrimoine implanté sur leur territoire.
Mis au vote, l'article 25 a été adopté par 50 voix contre 14, le Modem ayant opté pour une "abstention vigilante mais bienveillante".

Obligation de concours d'architectes

Dans la nuit du samedi au dimanche, les députés ont tenu de vifs débats sur la question de l'obligation de concours d'architecture et du maintien de la loi MOP (loi du 12 juillet 1985 relative à la maîtrise d'ouvrage publique et à ses rapports avec la maîtrise d'œuvre privée). Au final, la majorité d'entre eux ont, sans surprise, adopté l'article 28 avec son principe de supprimer l'obligation de concours d'architectes pour les organismes de logement social.
Il y avait d'un côté ceux qui considèrent le concours comme un outil efficace et garant de qualité architecturale. Et de l'autre ceux qui, comme la rapporteure Christelle Dubos (LREM, Gironde) y voit "rigidité et surcoûts pour les bailleurs sociaux". Il s'agit dès lors de "[laisser] les bailleurs sociaux décider", insiste le député Mickaël Nogal (LREM, Haute-Garonne), appuyant ainsi la demande de longue date du mouvement HLM.
Quelques jours auparavant, dans le cadre de l'examen du titre 1er, les députés avaient beaucoup discuté de la possibilité pour les bailleurs sociaux d'user de la procédure de conception-réalisation. De nombreux amendements à l'article 20 visaient - en vain - à revenir sur la pérennisation, adoptée en commission des affaires économiques, de la possibilité offerte aux bailleurs sociaux d'y recourir. Les députés de l'opposition (en particulier LR et GDR) qui les portaient avaient notamment pointé le risque que cette mesure ne bénéficie qu'aux grandes entreprises du BTP au détriment des entreprises locales, et des architectes qui seraient placés de facto sous l'autorité des groupes du BTP. En réponse, Julien Denormandie avait fait valoir que ces opérations de conception-réalisation peuvent "faire gagner jusqu’à 6 mois dans la réalisation des projets". De quoi faciliter le choc d’offre voulu par le gouvernement. Le rapporteur du texte, Richard Logier a quant à lui mis en avant leur caractère "moins coûteux".

Réforme de la politique des loyers sous ordonnance

Concernant la mesure permettant au gouvernement de réformer la politique des loyers HLM par voie d'ordonnance, Stéphane Peu a craint une baisse des loyers dans les secteurs les moins attractifs, entraînant une "accentuation de la spécialisation sociale des territoires". Mais "Il est des sujets sur lesquels il est opportun de recourir à des ordonnances pour avoir le temps d'améliorer les choses", lui a répondu Jacques Mézard.
A signaler un amendement de la rapporteure qui ouvre la possibilité aux ESH et aux Sem d'être agréées en tant qu'organismes de foncier solidaire (OFS), au même titre que les OPH (est ainsi modifié l'article L. 329-1 du code de l'urbanisme qui impose que les OFS soient des organismes sans but lucratif).
A signaler également, un amendement de Thibault Bazin (LR, Meurthe-et-Moselle), selon lequel les bailleurs sociaux donnent une autorisation permanente aux forces de l’ordre pour qu'elles pénètrent dans les parties communes de leurs immeubles afin de "préserver la tranquillité des immeubles HLM et la sécurité de leurs résidents".

La vente en bloc de logements HLM maintenue

Jusqu'au dimanche à midi, les députés de l'opposition ont tenté – vainement - de limiter la vente HLM en bloc à des personnes morales, ou dans les communes déficitaires au titre de la loi SRU.
Déjà en commission, plusieurs députés avaient pointé les risques de la vente en bloc en termes de ségrégation sociale et territoriale, ou d'émergence de copropriétés dégradées, et dénoncé une mesure reposant sur une logique purement économique. "Vous avez pris une décision historique, celle de fabriquer massivement dans les quartiers de la politique de la ville des copropriétés dégradées", a estimé Stéphane Peu. Le député communiste de Seine-Saint-Denis tentera sans succès, au cours des débats nocturnes, de limiter ces ventes en bloc au seul profit des organismes HLM, une requête portée aux côtés de députés NG, Modem, LR et non inscrits (amendement n°1878 et suivants). Ces mêmes députés verront également l'amendement de repli n°2683 présenté par François Pupponi (NG, Val-d'Oise) retoqué. L'ex maire de Sarcelles, ex-président de l'Anru, proposait d'imposer cette restriction au moins dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV).

Pas de garde-fous supplémentaire pour la vente HLM dans les communes SRU

"Au moins, interdisez la vente dans les communes SRU !", a lancé Stéphane Peu à l'exécutif, tentant là encore de faire passer une mesure retoquée en commission. Malgré une demande partagée de part et d'autre de l’hémicycle, ses amendements visant à interdire la vente dans les communes déficitaires (n°2128) ou carencées (n°1447) feront chou blanc, la rapporteure Christelle Dubos (LREM, Gironde), lui opposant que le plan de vente de chaque bailleur doit être inscrit dans la CUS (Convention d'utilité sociale) élaborée avec les maires concernés et le préfet, et signée par ces derniers. Pour Julien Denormandie, il n'est pas besoin de garde-fous supplémentaire, puisque d'une part le projet de loi Elan "permet à l'Etat de dire si les logements pourront être vendus" et d'autre part la loi SRU lui "permet de dire quelles sont les communes carencées" (via les arrêtés de carence, là encore pris par les préfets). En somme, "la loi fixe le cadre, l'Etat est là pour décider".

Le droit de préemption des collectivités sur les logements sociaux est rétabli

L'examen du titre 2 s'est achevé dimanche après-midi. Dans une ambiance toujours tendue, les députés ont longuement discuté les modalités de fixation du prix des PLS cédés, multipliant les demandes de scrutin public. Au final, un amendement de Stéphane Peu a été adopté, visant à faire intervenir les Domaines pour fixer de manière "objective" le prix des logements PLS vendus à leur occupant.
Par ailleurs, le droit de préemption des collectivités sur les logements sociaux, supprimé en commission a été rétabli à la faveur d'un amendement n°980 de Thibault Bazin, au nom de l'"intérêt général". Accusé par François Pupponi de "créer les ghettos de demain" par la vente HLM qui va favoriser les marchands de sommeil, le gouvernement a finalement donné un avis favorable à cet amendement. Le vote, salué dans l'hémicycle par des applaudissements, laisse aux maires "le pouvoir de négocier dans un rapport de force un peu plus équilibré" avec les bailleurs, a salué Stéphane Peu.