Urbanisme - Développement des projets de construction : mode d'emploi pour déroger aux règles d'urbanisme
Une instruction du ministère du Logement et de l'Egalité des territoires en date du 28 mai 2014 apporte des précisions sur l'ordonnance 2013-889 du 3 octobre 2013 relative au développement de la construction de logements et son décret d'application 2013-891. Dans le cadre du plan d'investissement pour le logement, le gouvernement a en effet décidé de prendre des mesures urgentes de nature à faciliter les projets de construction. La loi du 1er juillet 2013 l'a habilité à cette fin à prendre une série d'ordonnances. Le législateur a toutefois circonscrit ce dispositif aux zones dites "tendues" qu'il a définies comme regroupant les communes situées dans les zones d'urbanisation continue de plus de 50.000 habitants (communes assujetties à la taxe sur les logements vacants) - au nombre de 1.151- et les communes de plus de 15.000 habitants en forte croissance démographique énumérées par le décret 2013-671 du 24 juillet 2013 et au nombre de 7. C'est dans le cadre du périmètre territorial de ces 1.158 communes que l'ordonnance 2013-889 est par conséquent applicable, rappelle l'instruction. En vertu de ces dispositions, l'autorité chargée de délivrer le permis de construire "peut déroger au cas par cas, à certaines règles du plan local d'urbanisme [PLU] relatives au gabarit, à la densité, à la hauteur des constructions et aux exigences en termes de places de stationnement, ainsi qu'à certaines dispositions du Code de la construction et de l'habitat", et ce "sans avoir à recourir à une procédure de modification des documents d'urbanisme", insiste l'instruction. Les dérogations ainsi prévues au nouvel article L.123-5-1 du Code de l'urbanisme s'inscrivent "comme un dispositif complémentaire à la réflexion menée par les communes et les intercommunalités sur l'évolution de leur document d'urbanisme, en faveur notamment du développement d'une offre de logement par densification du tissu urbain existant", relève le ministère.
Dépassement de la hauteur autorisée
Pour encourager la construction de logements dans des parcelles contraintes en milieu urbain, le texte permet tout d'abord aux maires de libérer des règles du PLU relatives au gabarit et à la densité certaines opérations de construction de logements grâce à un alignement maximum de leur hauteur sur le bâtiment contigu. L'ordonnance autorise par ailleurs les projets de construction de logements par surélévation d'une construction existante. Le cas échéant, les dérogations accordées par l'autorité compétente peuvent porter sur les règles de hauteur et de gabarit dans le cas d'un adossement à une construction existante contiguë, ainsi que sur les obligations en matière de création d'aires de stationnement. Pour un tel projet, le préfet pourra en outre accorder une série de dérogations aux règles de la construction et de l'habitation (sécurité incendie, ascenseurs, performance énergétique, isolation phonique etc.). Il appartient au porteur de projet d'en faire la demande et de préciser "les raisons et impossibilités techniques qui expliquent que le projet ne peut respecter ces règles spécifiques", ainsi que le cas échéant, les mesures compensatoires qu'il propose. Afin de permettre l'instruction de la demande par le préfet, le maire lui transmet un exemplaire du dossier de demande de permis. L'absence de réponse du préfet dans un délai de trois mois vaut acceptation de la demande. S'agissant des dérogations en matière de sécurité incendie, chaque demande doit en revanche faire l'objet d'une "décision expresse", insiste l'instruction.
Transformation en logements
Pour encourager la transformation en habitation de bâtiments existants vacants, l'ordonnance permet également leur reconstruction, rénovation ou réhabilitation, même si ce bâtiment dépasse le volume maximal ou la densité maximale de construction fixée pour les logements par le PLU. A noter, ces bâtiments doivent cependant être situés dans des zones accueillant de l'habitat, "puisqu'il n'est pas prévu de pouvoir déroger aux règles du PLU relatives à la destination des constructions", précise le ministère. Enfin, les dérogations peuvent porter sur les obligations en matière de création d'aires de stationnement fixées par le règlement du PLU dès lors que le projet de construction est situé à moins de 500 m d'une station de transport en commun avec une bonne qualité de desserte et qu'il a pour objet la création de logements.
Six fiches techniques disponibles sur le site internet du ministère du Logement complètent utilement les informations délivrées par la présente instruction.
