Usufruit locatif social - Des logements non pérennes socialement, et alors ?

Environ 2.000 logements auront été commercialisés en 2012 via le dispositif de l'usufruit locatif social (ULS), dont 1.200 par la société Perl. Son président, Alain Laurier, estime que les quatre sociétés du réseau Pulse (1) devraient en commercialiser le double l'année prochaine et aux alentours de 10.000 en 2016. On est loin de l'objectif de 150.000 logements sociaux par an, mais ce n'est pas non plus l'ambition des acteurs de l'ULS. Tous se gardent bien de se positionner autrement qu'en "complément" de la construction de logements sociaux classiques (et pérennes).
Il n'empêche, même pour parvenir à 10.000 logements ULS, le dispositif, qui aurait beaucoup d'atouts financiers, devra lever les freins mis par les élus locaux. Principal reproche : une durée de vie qui ne dépasse pas vingt ans. Au-delà, le logement perd son statut de logement "social", ce qui pose problème aux villes limites avec le quota de 20%, et bientôt 25%, imposé par la loi SRU.

Une approche "à l'allemande"

Cette durée de vie pose aussi problème, potentiellement, au locataire. "L'ULS est une approche un peu allemande", commente Thierry Bert, délégué général de l'Union sociale pour l'habitat. "Les Allemands disposent d'un foncier très détendu, de loyers relativement faibles (y compris à Berlin) qui augmentent progressivement, et de revenus qui suivent le même rythme d'augmentation", observe-t-il. Rien de tel en France. Donc, en phase de sortie : que devient le locataire s'il ne répond pas aux plafonds de ressources du parc HLM ? Quid du propriétaire s'il veut récupérer son bien auprès d'un locataire impécunieux ?
L'OPDH des Hauts-de-Seine, qui gère cinquante logements en ULS depuis 2005, a développé la "gestion prévisionnelle du logement" qui consiste précisément à assurer le suivi du locataire en ULS (son évolution familiale, la progression de son revenu…) et à prévoir la transition locative. Dans le cadre de ce "parcours résidentiel", le bailleur lui proposera un relogement dans son parc ou la formule de l'accession sociale à la propriété. "Pour nous, l'ULS est vraiment un outil complémentaire à notre mission première qui est celle de construire", commente Julien Léone, directeur juridique et de l'action foncière de l'OPDH 92.
Mais le premier frein, peu évoqué par les intervenants de ces 6e Rencontres des acteurs de l'ULS, ne serait-il pas la méconnaissance de ce dispositif conçu au début des années 2000 et encadré quelques années après, en 2006, par la loi Engagement national pour le logement (ENL) ?

"Un peu comme RFF et la SNCF"

L'ULS permet en zone tendue (ailleurs aussi, mais l'intérêt est moindre) de financer des logements locatifs sociaux en mobilisant l'épargne de particuliers (ou d'investisseurs institutionnels, éventuellement) "sans utiliser les fonds propres des bailleurs sociaux ni recourir aux subventions des collectivités locales", insiste-t-on à Pulse. Le principe repose sur le partage du droit de propriété entre usufruitier et nu-propriétaire, pour une durée de quinze à vingt ans. "Une spécialisation des fonctions, un peu comme RFF et la SNCF : RFF s'occupe des coûts des infrastructures et la SNCF de la gestion des voyageurs", illustre Alain Laurier.
Ici, le bailleur social acquiert l'usufruit des logements, par exemple pendant dix-huit ans, durée durant laquelle il loue à des ménages sous plafond de ressources (PLS, PLUS et, plus rarement, PLA-I) et perçoit les loyers conventionnés. "Ne finançant que l'acquisition de l'usufruit des logements, le bailleur ne mobilise pas de fonds propres", souligne Pulse, "l'opération est finançable, dans sa totalité, par un prêt réglementé PLS ou PLUS".
Le prix d'achat de l'usufruit est négocié en fonction des loyers perçus sur la durée et les frais d'entretien. A l'issue de la période – dix-huit ans, pour reprendre notre exemple –, le logement perd son statut de logement social et le bailleur a l'obligation de proposer au locataire qui est encore sous plafond de ressources un relogement dans son parc social.

-40 % du prix de la pleine propriété

En face, l'épargnant achète uniquement la nue-propriété et ne devient plein propriétaire qu'au bout des dix-huit ans, à l'extension de l'usufruit ; il peut alors occuper le logement, le revendre ou le louer soit au locataire en place, soit à un autre. L'épargnant cible est "l'actif de 45-50 ans qui souhaite constituer un patrimoine pour sa retraite", souligne Emmanuel Charlet, directeur associé de Fidexi. Le prix de la nue-propriété est d'environ 40% inférieur à celui de la pleine propriété et si elle est financée à l'aide d'un prêt, les intérêts sont déductibles des éventuels revenus fonciers de l'acquéreur (et peuvent même sortir du calcul de l'ISF). "Le marché ne peut que continuer de croître car ce produit offre une valeur, une sécurité et un rendement hors aide d'Etat", est convaincu Emmanuel Charlet.
L'opérateur ULS, lui, assume le risque commercial lié à la réussite de la collecte de l'épargne : entre 2006 et 2011, les quatre sociétés du réseau Pulse avaient ainsi collecté 500 millions d'euros d'épargne, pour le financement de plus de 2.500 logements à usage social, dans soixante villes françaises.

Des logements pour les jeunes et pour les vieux

Si la production de logements en ULS est majoritairement réalisée en Vefa (vente en l'état futur d'achèvement), l'ULS peut aussi s'appliquer aux immeubles existants. Le locataire peut même acheter la nue-propriété de son propre logement (cela a été fait à Cannes, avec engagement du bailleur social de racheter le bien en cas d'"accidents de la vie").
Il s'agit souvent de petits logements à destination de jeunes actifs mais aussi de personnes âgées. De ces logements que l'on trouve peu dans le parc HLM qui, traditionnellement, accueille les familles. Les jeunes actifs, célibataires ou en couple, sont amenés à voir leur revenu augmenter ainsi que la composition de leur famille. Le bail de quinze à vingt ans ne les soucie donc pas. Les personnes âgées non plus, pour d'autres raisons. Muriel Dunoyer, directrice du développement et membre du directoire de Vivalib, est spécialisée dans le conseil en ingénierie sociale du logement des seniors qui ne souhaitent pas basculer "par défaut" dans des foyers-logements ou résidences avec services. Il s'agit typiquement d'un couple de retraités habitant au quatrième étage sans ascenseur ou encore d'une femme âgée qui ne trouve plus de sens à vivre seule dans le pavillon familial situé en périurbain, sans commerce de proximité ni vie sociale (Vivalib a un cahier des charges précis, incluant notamment la proximité des logements avec des commerces et des transports en commun). Le délai de quinze à vingt ans imposé par la formule de l'ULS n'est pas un problème pour ces personnes amenées à rejoindre un Epadh ou un logement en foyer non médicalisé (un délai de cinq ans supplémentaires peut même être négocié). Dans le souci d'accompagner ce parcours résidentiel, "le bailleur et la collectivité doivent avoir un maillage très clair de l'offre territorial", insiste Muriel Dunoyer.

Des logements ULS sinon rien

Pour le promoteur contraint par la collectivité locale de construire 20 à 30% de logements sociaux sur une opération urbaine, "l'ULS lui permet d'équilibrer son opération" tout en affichant le quota exigé, souligne Arnaud Jaffrain, président d'I-Plus, une des sociétés du réseau Pulse. Emmanuel Charlet, de Fidexi, va dans le même sens en prenant un exemple. Soit "une ville de province dynamique" qui lance une opération de cent logements en exigeant que vingt soient sociaux. Le promoteur, qui a besoin de sécuriser son risque, se rend compte que les lots du marché libre n'y suffiront pas. Une solution mixte consiste à négocier auprès de la collectivité non pas vingt mais trente logements sociaux, quinze sociaux "pérennes" et quinze sociaux en ULS. "A l'instant, trente c'est mieux que quinze ; et, dans dix-huit ans, quinze c'est mieux que zéro", démontre Emmanuel Charlet. "L'ULS permet de faire quand on ne peut plus faire, c'est un outil en plus pour des logements en plus", poursuit-il avec son sens de la formule. De quoi relativiser, en effet, le concept de pérennité…

Valérie Liquet

 (1) L'association Professionnels de l'usufruit locatif social (Pulse) regroupe les sociétés Fidexi, I-Plus, Perl et Vivalib.