La Banque des Territoires soutient l'accession sociale à la propriété grâce au bail réel solidaire
La Banque des Territoires propose aux Organismes Fonciers Solidaires (OFS) de financer l'acquisition du foncier de leurs opérations en bail réel solidaire (BRS) grâce au prêt Gaïa Habitat Social Long Terme.
© Thomas Gogny - Caisse des Dépôts - 2022
Le bail réel solidaire : un nouveau modèle d'accession sociale à la propriété
Le dispositif de bail réel solidaire (BRS) permet de dissocier le foncier et le bâti afin de faire baisser le prix des logements neufs. Instauré en 2017, le bail réel solidaire découle de la loi du 6 août 2015, visant à favoriser la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques. Les ménages modestes peuvent ainsi accéder à la propriété en achetant uniquement le logement et en louant le terrain à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS).
Pour bénéficier du BRS, les acquéreurs doivent occuper le logement en tant que résidence principale et disposer de ressources ne dépassant pas certains plafonds. Un décret du 17 juillet 2024 (publié au Journal officiel) précise aussi qu’à partir de janvier 2025, les bénéficiaires ne devront pas posséder de logement adapté à leurs besoins ou générant des revenus suffisants pour acheter dans le parc privé.
Le contrat, d’une durée de 18 à 99 ans, inclut une redevance mensuelle pour le terrain, calculée en fonction des prix locaux.
Une réponse à la difficulté à se loger en zone tendue et à la raréfaction du foncier
Si le principe du bail réel solidaire doit encore entrer dans les mœurs, il tend à se développer ces dernières années. Les collectivités s'emparent en effet de plus en plus de ce dispositif, qui leur permet :
- de répondre aux difficultés à se loger dans des secteurs en forte tension ;
- de conserver la maîtrise du foncier dans le cadre de la loi ZAN (Zéro Artificialisation Nette) et dans le contexte de la raréfaction des terrains.
De son côté, la Banque des Territoires, très active dans la structuration du montage des opérations en BRS, est particulièrement attentive à deux critères : le niveau de décote permis par la dissociation du foncier et du bâti, et le niveau de redevance payée par l'accédant sur la partie foncière.
La Banque des Territoires intervient auprès des OFS avec le prêt Gaïa Habitat Social Long Terme pour financer l'acquisition de la partie foncière d'une opération.
Le prêt Gaïa Habitat Social Long terme s’étend sur une durée maximale de 80 ans. Avec un taux d’intérêt équivalent à celui du Livret A +0,6 %, il offre aussi une possibilité de différé d'amortissement jusqu'à 5 ans. Seules les acquisitions foncières destinées à produire des logements soumis à un BRS accession sociale et situées en zone tendue (A et B1) sont éligibles à ce prêt.
Les acquéreurs d'un logement en BRS bénéficient d'une décote moyenne de 40 % par rapport à l'acquisition d'un logement classique – de quoi faciliter l’accession sociale à la propriété. Quant à la redevance, le plafond indicatif est fixé à 2,50 euros maximum en zone A et à 2 euros maximum en zone B1. Dans les faits, l'acquéreur paie en moyenne 1,67 euros / m2 / mois.
Plus de 5 000 ménages devenus propriétaires grâce au BRS
La Banque des Territoires accompagne les Organismes de Foncier Solidaire dans l'acquisition du foncier de leurs opérations en BRS depuis 2018. Elle a déjà financé 30 OFS.
Le soutien de la Banque des Territoires aux OFS a permis de développer 223 opérations correspondant à un peu plus de 5 000 logements en BRS.
Les prêts engagés par la Banque des Territoires sont en constante progression. Ils s’élevaient à :
- 1,5 M€ en 2020 ;
- 3,4 M€ en 2021 ;
- 21,4 M€ en 2022 ;
- 48 M€ en 2023.
Un exemple d’opération d’accession sociale à la propriété réussie ? Celle récemment menée à la Flotte-en-Ré, qui illustre parfaitement l'efficacité du dispositif. Dans cette petite commune de l'île de Ré, où le prix de vente s’élevait à 8 815 € / m2, un acheteur en BRS a acquis son logement pour 2 500 €/m2 – soit une décote de 69 % ! Et le montant de la redevance mensuelle s'élève seulement à 0,60 €/ m2.
© Banque des Territoires
Marie Losset
Responsable du Service Habitat Spécifique à la Direction des Prêts du Groupe Caisse des Dépôts
Diplômée de Sciences Po Toulouse et de l'Institut régional d'administration (IRA) de Metz, Marie Losset rejoint le Groupe Caisse des Dépôts en 2010 en tant que chargée des ressources humaines. Elle occupe ensuite tour à tour les postes d'analyste financier, de cheffe de projet Logement Social, de responsable du pôle Conception et Adaptation de l'Offre Logement Social, de chargée de développement territorial, et de responsable Grands comptes OLS. En mars 2024, Marie Losset est nommée responsable du Service Habitat Spécifique.
