Aménagement urbain : ces villes qui font le pari de la "sobriété heureuse"

"Mettre fin au développement en tâche d’huile des villes moyennes", "faire la preuve sur le terrain" que d’autres modèles d‘aménagement et de développement sont possibles, en privilégiant l’existant sur la consommation d’espaces naturels. C’est tout le sens du guide sur "les territoires pilotes de la sobriété foncière" présenté par l'Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT) et le Plan urbanisme construction et architecture (Puca), mercredi 9 juin.

Dans le cadre d'Action cœur de ville, le gouvernement avait proposé, en septembre dernier, aux villes et agglomérations bénéficiaires du programme déjà signataires d’une ORT (opération de revitalisation de territoire), de participer à la démarche des "territoires pilotes de la sobriété foncière". En décembre 2020, sept territoires ont ainsi été retenus (voir notre article). Ces pionniers - qui ont déjà fortement réduit leurs zones à urbaniser à travers les documents d’urbanisme (Scot, PLU...) -, seront regardés avec attention alors que le projet de loi Climat et Résilience en cours d’examen fixe un objectif de "zéro artificialisation nette". "Cette tendance va s’accélérer dans les prochaines années", anticipe le guide.

Vitrines

"On est conscient que le renouvellement de la ville sur elle-même plutôt que l’étalement urbain n’est pas une évidence", a reconnu Hélène Peskine, secrétaire permanente du Plan urbanisme construction architecture (Puca), lors de la présentation du guide. D’où la nécessité de faire de ces premiers projets des "vitrines" pour les autres collectivités. Ces sept territoires ont été choisis pour leurs spécificités afin de servir d’exemple à toutes sortes de collectivités. Certains font face à des contraintes géographiques. Epernay (Marne) est par exemple entourée de vignobles champenois classés à l’Unesco. Draguignan (Var) est plutôt une ville touristique marquée par des risques d’inondations. D’autres villes sont plus "détendues", comme Maubeuge qui comporte de nombreuses friches industrielles à réhabiliter, ou Dreux (Eure-et-Loir) entourée de terres agricoles qui "peuvent être des terres à bâtir". "L’objectif est d’aller observer depuis le terrain comment se jouent les enjeux de développement pour éclairer d’autres villes", souligne Hélène Peskine. Un réseau d’échange baptisé le "cercle des pionniers de la sobriété foncière" a été constitué avec les 18 candidates non retenues dans l’appel à manifestation d’intérêt mais désireuses d’avancer. Elles pourront dans un second temps elles aussi bénéficier d'un accompagnement. "D’autres agglomérations toquent déjà à la porte", s'est félicité Rollon Mouchel-Blaisot, directeur du programme Action cœur de ville pour l’ANCT, citant Beauvais et Bourg-en-Bresse.

Identifier le "foncier invisible"

L’expérimentation des sept sites pilotes sera supervisée par un "comité de pilotage". Elle va se dérouler en deux phases. Pour commencer, chacun va devoir désigner une équipe pour se faire accompagner dans l’assistance à maîtrise d’ouvrage. Une subvention de 50.000 euros leur sera accordée. Il s’agira alors d’identifier le potentiel foncier et immobilier de chaque territoire (le "foncier invisible"). A la rentrée, chacun des sites devra avoir déterminé trois sites démonstrateurs. "Ce ne sont pas forcément des sites de ‘long terme’ comme les friches SNCF ou les friches d’usine, mais aussi des sites qui peuvent être déclenchés rapidement", a expliqué Hélène Peskine. Epernay et Dreux ont déjà lancé leur phase de consultation et pourront démarrer leurs "opérations flashs" dès le mois de juillet. Les autres devraient suive en septembre.

Pour les aider dans cette démarche, le Cerema mettra à disposition son outil de repérage des friches "Cartofriches". Plusieurs pistes de travail sont envisagées : la "renaturation" (c’est-à-dire le fait de redonner de la valeur immobilière aux abords des projets de requalification urbaine), l’ "intensification" (concentrer de nouvelles fonctions sur un même site), la "transformation" des bâtiments sous occupés et la "densification".

Trouver des modèles alternatifs

Viendra ensuite la phase opérationnelle dite de "démonstration" prévue pour six mois à compter de janvier 2022. Tous les acteurs et dispositifs d’accompagnement techniques et financiers seront mobilisés, sachant que ces opérations sont souvent déficitaires. Action Logement compte par exemple bonifier son aide à la rénovation de 1.000 à 1.500 euros du m2. Il pourra s’agir aussi de trouver des modèles alternatifs pour rendre les projets rentables, de dissocier par exemple le foncier (c’est-à-dire le terrain qui, dans les zones tendues, représente une bonne part du prix d’achat du logement) du bâti, comme ce qu’a entrepris Angoulême en recourant à une société foncière. Ou, pour un commerce, de dissocier le bâti de l’exploitation, le bâtiment étant porté pour un certain temps par la collectivité. Le doublement du fonds Friches annoncé par le Premier ministre le 17 mai (voir notre article) est aussi accueilli avec enthousiasme. "Si on n’a pas un instrument public pour compenser le déficit, ces opérations ne peuvent jamais sortir", estime Rollon Mouchel-Blaisot. Mais selon lui, "ce catalogue va susciter un intérêt chez les investisseurs (…) Cela vaudra tous les labels du monde". "Tout ce qui est fait dans Action cœur de ville fait remonter progressivement la valeur immobilière", acquiesce Hélène Peskine.

Cette phase d’expérimentation s’achèvera par une restitution et un partage d’expérience afin de donner l’envie à d’autres. "La juste proximité, c’est cela qu’il faut réinventer", insiste Rollon Mouchel-Blaisot, louant la "taille humaine" des villes moyennes.