Vers un nouveau prêt pour la rénovation des copropriétés

Entre l’entretien du parc et l’ambition de rénovations énergétiques, le volume annuel de travaux à réaliser au cours des prochaines années dans des copropriétés est évalué à 8,8 milliards d'euros par le rapport de la mission relative au financement des travaux des copropriétés dégradées conduite par Kosta Kastrinidis, directeur des prêts de la Banque des Territoires (Caisse des Dépôts). Ce document (à télécharger ci-dessous), remis à Patrice Vergriete, ministre délégué au Logement le 19 octobre, indique que "la réalisation des programmes de travaux suppose de réunir deux conditions : le financement du reste-à-charge des copropriétaires et le préfinancement des subventions publiques". Sans l'un et l'autre, les dossiers sont bloqués.

Pour financer le reste-à-charge des travaux dans les copropriétés, qu’elles soient saines ou en difficulté, les acteurs de terrain privilégient aujourd'hui le prêt collectif à adhésion individuelle. Or 60% des copropriétés – notamment celles en difficulté ou fragiles – ne sont pas éligibles à ces prêts. "Le financement des travaux des copropriétés en général est un marché de niche, investi par peu d’acteurs", observe la mission.

Ainsi, "l’éventail des prêts disponible est complexe et peu adapté aux copropriétés" et "la capacité à faire des établissements bancaires semble déjà saturée". De ce fait, "le financement des copropriétés fragiles et en difficulté ne pourra être envisageable que dans un marché plus ouvert et mature, dans lequel certains acteurs pourraient revoir leur couple rentabilité/risque et être intéressés pour couvrir, si ce n’est les copropriétés en difficulté, a minima les copropriétés fragiles".

Un prêt global, collectif, adossé aux lots et inclusif

Face à ces obstacles, le rapport préconise tout d'abord des solutions rapidement applicables, dont le renforcement du dispositif de préfinancement à taux zéro des aides par le réseau Procivis, en le ciblant sur les copropriétés suivies dans le cadre du plan Initiatives copropriétés (PIC). Pour les copropriétés en difficulté – dont le nombres est évalué à 114.000 – est proposée la mise en place d’un dispositif de garantie pour leur ouvrir les financements existants.

La mission recommande par ailleurs la commercialisation d’un nouveau prêt qui pourrait contribuer à réunir, à terme, les conditions nécessaires à la massification du marché du financement des copropriétés en s'adressant à l'ensemble d'entre elles. Ce dispositif serait à la fois global, collectif, adossé aux lots et inclusif. Il pourrait être déployé par les acteurs financiers avec un coût d’entrée et de développement réduit, et couvrir de manière plus complète les différents besoins de financement. "La mise en place d’une double garantie resterait indispensable pour que les copropriétés en difficulté soient éligibles à ce nouveau prêt", note toutefois le rapport.

En réponse à ces propositions, le ministère du Logement a indiqué que "le gouvernement étudiera rapidement la création d’un nouveau prêt pour les copropriétés, qui serait proposé par les banques aux syndicats des copropriétaires". "[Ce] prêt et la mise en place d’un système de garantie adapté compléteront la boîte à outils nécessaire pour résoudre des situations trop longtemps bloquées, faute de financements", estime Patrice Vergriete. De plus, la mobilisation des outils de financement déjà existants sera également "étudiée à brève échéance", rapporte le ministère.