Une résidence pour personnes âgées est une structure d'hébergement et pas un logement

Dans une décision du 13 décembre 2021, le Conseil d'État précise le statut des résidences services pour personnes âgées (appelées souvent résidences seniors, une dénomination plus commerciale). Celles-ci sont des ensembles de logements privatifs pour des personnes âgées, associés à des services collectifs. Les occupants des résidences services sont locataires ou propriétaires. Elles sont très proches dans leur fonctionnement des résidences autonomie, mais les premières sont généralement des structures de droit privé à caractère commercial, quand les secondes sont généralement de statut public (et peuvent bénéficier de certaines aides de la part des départements, notamment en matière d'animation et de prévention de la dépendance).

Dans l'affaire jugée par le Conseil d'État , plusieurs requérants contestaient un permis de construire accordé par le maire d'Erquy (Côtes-d'Armor) à Kaufman et Broad Bretagne et à la SAS immobilière Domusvi, en vue d'édifier un Ehpad (établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) et une "résidence services seniors". Les requérants avaient été successivement déboutés devant le tribunal administratif de Rennes et la cour administrative d'appel de Nantes et avaient donc saisi le Conseil d'État. On ne s'attardera pas ici sur les différents motifs évoqués à l'appui de la requête, portant notamment sur le droit de l'urbanisme et sur les dispositions règlementaires de l'aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (Avap) applicables au secteur concerné. L'intérêt principal de l'arrêt est que la réponse à ces questions était, pour une grande part, lié au statut de la résidence services seniors. En effet dans sa rédaction applicable à l'affaire, l'article R*123-9 du code de l'urbanisme prévoyait notamment que "des règles particulières peuvent être applicables aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif". Cette définition correspond à l'évidence au cas d'un Ehpad, mais qu'en est-il pour une résidence seniors ?

Sur ce point, la décision du Conseil d'État rappelle qu'une résidence services "permet à ses occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables [...], le cas échéant complétée par des moyens techniques, permettant d'assurer une veille continue quant à la sécurité des personnes et à la surveillance des biens, et le libre accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés. Les occupants peuvent en outre souscrire des services spécifiques individualisables auprès de prestataires". En outre, "il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que le permis de construire a été accordé pour une résidence services seniors de 15 appartements T2, dont les 8 de l'étage sont transformables en une unité de vie de 16 lits rattachés à l'Ehpad mitoyen et qu'ainsi, uniquement destinée à des personnes âgées, elle assurera des services communs destinés à répondre aux besoins de cette catégorie de population". Conclusion : "Dans ces conditions, la cour administrative d'appel n'a pas commis d'erreur de droit en jugeant qu'une telle résidence relève d'une vocation d'hébergement et non de logement au sens des dispositions précitées du plan local d'urbanisme [...]." Attention toutefois : les résidences services ne sont pas non plus des établissements sociaux et médicosociaux, d'où l'emploi du terme d'hébergement par le Conseil d'État.