Urbanisme - Une proposition de loi pour améliorer le régime du droit de préemption

Le sénateur de l'Eure, Hervé Maurey (Union centriste), a déposé au Sénat le 25 février une proposition de loi visant à améliorer et sécuriser l'exercice du droit de préemption. Le texte poursuit deux objectifs principaux : "apporter des garanties aux propriétaires et assurer un exercice efficace de ce droit par les collectivités et les opérateurs fonciers".
Instrument privilégié de l'action foncière des collectivités, le droit de préemption permet de se substituer à l'acquéreur d'un bien que son propriétaire a mis en vente en vue de réaliser un projet d'aménagement. Son utilisation, génératrice d'un abondant contentieux – avec à la clé un taux élevé d'annulation des décisions de préemption -, appelle "un meilleur équilibre entre les prérogatives dont sont investies les collectivités territoriales et les garanties accordées aux parties à la transaction initiale", relevait le Conseil d'Etat dans une étude parue en 2008.
La proposition de loi vise tout d'abord à donner au titulaire du droit de préemption des éléments pour apprécier la consistance et l'état du bien faisant l'objet d'une déclaration d'intention d'aliéner (DIA), afin de lui permettre notamment de tenir compte d'éventuels travaux de dépollution et de remise en état. Elle améliore en outre la publicité des décisions de préemption, en prévoyant que celles-ci sont notifiées non seulement au propriétaire, mais aussi au notaire et, le cas échéant, à la personne qui avait l'intention d'acquérir le bien mentionnée dans la DIA.

Clarification des conditions du transfert de propriété

Si la collectivité a saisi le juge de l'expropriation, elle ne pourra renoncer à l'exercice de son droit que si le prix fixé par le juge est supérieur de 10% à l'estimation des services fiscaux (Domaines), précise la proposition de loi.
Le texte prévoit également que le transfert de propriété intervient à la date à laquelle sont intervenus le paiement et l'acte authentique et ramène le délai de paiement à quatre mois. En cas de non-respect de ce délai, la vente est annulée à la demande du vendeur. Il s'agit de répondre à une critique émise par le Conseil d'Etat qui, dans son étude, pointait "le décalage dans le temps entre le transfert de propriété, effectif dès l'accord sur le prix, d'une part, et la signature de l'acte authentique et le paiement, d'autre part".
Par ailleurs, si la collectivité renonce à l'acquisition, le propriétaire pourra désormais réaliser la vente de son bien à un prix révisé en fonction des variations du coût de la construction constatées par l'Insee. En contrepartie, si le propriétaire n'a pas réalisé la vente de son bien dans les cinq ans à compter de la renonciation au droit de préemption, il devra déposer une nouvelle DIA.
Le texte prévoit également que le bien préempté peut être affecté à un usage visé à l'article L. 210-1 du Code de l'urbanisme, "qui peut être différent de celui mentionné dans la décision de préemption". Si la collectivité n'est plus en mesure de l'affecter à un usage visé par cet article, il est prévu un droit de rétrocession au propriétaire dans un délai de cinq ans. L'ancien propriétaire (ou l'acquéreur évincé) dispose de même d'un droit de rétrocession en cas d'annulation ou de déclaration d'illégalité de la décision de préempter. Le cas échéant, le prix proposé ne peut être supérieur au prix acquitté lors de la cession et à défaut d'accord amiable, le juge fixe "un prix qui prend en compte le préjudice direct et matériel causé par la décision de préemption". Enfin, la proposition de loi ouvre une action en dommages et intérêts au profit de l'ancien propriétaire (ou de l'acquéreur évincé) même en cas de renonciation à la rétrocession.

Philie Marcangelo-Leos / Victoires-Editions

D'un texte à l'autre...

En octobre dernier, Hervé Maurey, rapporteur pour avis, au nom de la commission de l'économie du Sénat, avait fait supprimer une réforme du droit de préemption initialement contenue dans la proposition de loi Warsmann de simplification du droit. Sur la forme, la commission estimait qu'"une réforme d'ampleur du droit de l'urbanisme, compétence essentielle des collectivités territoriales", n'avait pas sa place dans une loi de simplification. Sur le fond, elle a jugeait le texte "déséquilibré et inopportun". "En enserrant le droit de préemption dans des conditions d'utilisation très contraignantes, il réduirait la capacité des collectivités à mener des politiques foncières et d'aménagement", avait entre autres souligné Hervé Maurey (voir ci-contre notre article du 5 octobre 2010), annonçant justement à cette occasion qu'il souhaitait engager une réflexion sur ce sujet du droit de préemption, sans toutefois préciser alors que cela prendrait la forme d'une proposition de loi.

C.M.