Taxe d’habitation sur les logements vacants : quelles sont les marges de manœuvre des collectivités locales ?

Réponse :

1. Une taxe annuelle obligatoire dans les zones tendues, une taxe d’habitation facultative ailleurs

Les modalités d’imposition des logements vacants diffèrent selon leur situation géographique. 

Tous les logements vacants situés dans une zone tendue sont obligatoirement imposés à la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV), selon des taux uniformes, et dont le produit est affecté non pas au budget de la collectivité territoriale mais à l’Etat. Sont imposables à la TLV les logements vacants depuis au moins une année au 1er janvier de l’année d’imposition. Les taux applicables s’élèvent à 17% la première année d’imposition et à 34% à compter de la deuxième. En outre, désormais, les zones tendues disposent d’une définition plus large et regroupent davantage de communes marquées par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, particulièrement sur les littoraux et dans les zones touristiques de montagne.

S’agissant des logements non situés dans des territoires en zone tendue, la collectivité (commune ou EPCI à fiscalité propre) peut, de manière facultative, instituer la taxe d’habitation sur les logements vacants. Contrairement à la taxe annuelle s’appliquant dans les zones tendues, sont imposables à la THLV les logements vacants depuis plus de deux années au 1er janvier de l’année d’imposition. Le taux d’imposition est, selon le cas, le taux de taxe d’habitation de la commune, majoré le cas échéant du taux des EPCI sans fiscalité propre dont elle est membre, ou de celui de l’EPCI à fiscalité propre ayant délibéré afin d’assujettir à la taxe d’habitation les logements vacants. Dans cette dernière hypothèse, la délibération prise par un EPCI n’est pas applicable sur le territoire des communes ayant déjà délibéré. Ainsi, le taux de THLV est, de fait, le même que le taux de taxe d’habitation s’appliquant sur les résidences secondaires, et doit respecter les règles de lien avec les autres taux des taxes foncières.

2. Identifier les logements vacants, enjeu principal des collectivités territoriales

Contrairement à la taxe sur les friches commerciales, aucune disposition légale n’impose à la collectivité territoriale ayant institué la taxe de transmettre aux services fiscaux une liste des logements vacants susceptibles d’être imposés à la THLV.

Cependant, il convient de connaître les règles générales d’appréciation de la vacance d’un logement, ces points pouvant être discutés à l’occasion de la réunion de la commission communale ou intercommunale des impôts directs. De plus, en cas d’imposition erronée liée à l’appréciation de la vacance, les dégrèvements en résultant sont à la charge de la collectivité territoriale ayant institué la taxe.

Ainsi, ne peuvent être concernés par la THLV les seuls logements, autrement dit les locaux à usage d’habitation. Ces logements doivent être non meublés et habitables, c’est-à-dire clos, couverts et pourvus des éléments de confort minimum tels qu’une installation électrique, l’eau courante, et un équipement sanitaire. Par ailleurs, ne peut être considéré comme vacant un logement dont la durée d’occupation est supérieure à 90 jours consécutifs au cours de la période de référence. La taxe n’est pas due par les propriétaires des logements occupés illégalement.

Surtout, la règle générale est que la taxe n'est pas due lorsque la vacance du logement est imputable à une cause étrangère à la volonté du contribuable.

Sont par conséquent exclus du champ d'application de la taxe :

• les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l'objet de travaux dans le cadre d'opérations d'urbanisme, de réhabilitation ou de démolition ;

• les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ou acquéreur.

L'appréciation du caractère volontaire ou non de la vacance relève donc essentiellement de circonstances de fait, le contribuable devant prouver qu'il a effectué toutes les démarches nécessaires pour vendre ou louer son logement vacant (mise en vente ou propositions de location dans plusieurs agences, adaptation du prix de vente ou de location aux conditions et évolutions du marché, etc.) ou que l'immeuble ne peut pas être occupé dans des conditions normales.

En conclusion, l’institution de la THLV doit être réfléchie au niveau du territoire, non seulement sur le produit fiscal supplémentaire qu’elle peut générer, mais aussi du point de vue de ses conséquences en matière d’aménagement. Depuis plusieurs années, plusieurs propositions ont été formulées par des parlementaires lors des discussions entourant le projet de loi de finances pour fusionner la TLV, la THLV et la TH sur les résidences secondaires, de manière à éviter les arbitrages d’opportunité pouvant être réalisés par certains propriétaires dans des communes ayant institué la surtaxe sur les résidences secondaires. A ce jour, le gouvernement n’a pas donné suite à ces différentes propositions.