Quelles sont les conditions d'exemption des obligations de production de logements sociaux depuis la loi 3DS ?

Réponse :

I/ Les exemptions envisageables à compter du 23 février 2022

L’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation énumère certes les obligations en matière de création de logements sociaux, mais l’article 65 de la loi 3DS a permis de nombreuses souplesses permettant d’y déroger sous certaines conditions.

L’article L. 302-5 étend cette dérogation aux communes “dont plus de la moitié du territoire urbanisé est soumise à une interdiction de construire des bâtiments à usage d'habitation” si, par exemple, ces dernières sont classées dans un plan d'exposition au bruit (Zone A, B et C) ou bien sont situées en zone de plan de prévention des risques technologiques ou d'un plan de prévention des risques naturels.

De plus, depuis le 1er janvier 2023, les communes qui ne sont pas situées dans une agglomération ou un établissement public de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants doivent prévoir une part de 25% de logements sociaux dans le cadre des opérations immobilières de construction d’immeubles collectifs de plus de 12 logements ou de 800m². Les communes peuvent passer outre cette obligation après en avoir fait une demande motivée au préfet. L’autorité préfectorale appréciera si oui ou non il y a lieu d’accorder une telle dérogation.

II/ L’apport du décret du 17 février 2023 concernant certains critères d’exemptions

La loi 3DS a également mentionné deux cas dans lesquels l’exemption d’obligation de logements sociaux était possible en modifiant le III° de l’article L302-5 du CCH.

Le décret du 17 février 2023, quant à lui, a apporté certaines précisions concernant l’exemption d’obligation de construction de logements sociaux pour les communes visées par le décret n°2022-547.

Selon les dispositions du III° de l’article L302-5 du code de la construction et de l’habitation, deux cas de figures permettent d’être exempté de l’obligation de production de logements sociaux :

“1° Les communes qui ne sont pas situées dans une agglomération de plus de 30 000 habitants et dont l'isolement ou les difficultés d'accès aux bassins de vie et d'emplois environnants les rendent faiblement attractives, définies dans des conditions précisées par décret en Conseil d'Etat ;

2° Les communes situées dans une agglomération ou un établissement public de coopération intercommunale mentionnés au I du présent article dans lesquels le nombre de demandes de logements sociaux par rapport au nombre d'emménagements annuels, hors mutations internes dans le parc locatif social, est inférieur au seuil fixé par le décret mentionné au premier alinéa du II.”

Après proposition des EPCI dont sont membres les communes potentiellement concernées par cette exemption, l’autorité préfectorale et la commission nationale créée en vertu de l’article L. 302-9-1-1 du CCH donnent un avis pour retenir les communes en question en appréciant les critères posés par l’article R302-14-1 pour ce qui concerne celles mentionnées au 1°.

Cinq indicateurs sont retenus par le CCH pour déterminer de l’attractivité des communes :

1 - Le taux d'évolution de la population sur une période de cinq ans, calculé à partir de la population municipale ;

2 - Le taux de tension sur le logement locatif social ;

3 - Le taux de vacance structurelle rapporté au nombre de logements du parc privé dans la commune ;

4 - Le dynamisme de la construction sur les trois dernières années ;

5 - L’indice de concentration de l’emploi.

La notion d’isolement, quant à elle, devra s’apprécier au regard du temps de transport nécessaire pour accéder aux pôles de centralité. L’état des services de transport en commun joue un rôle majeur dans l’appréciation de cette notion.

L’EPCI devra motiver sa décision concernant la liste des collectivités concernées par cette possibilité d’exemption en indiquant tous les éléments l’ayant mené à ces choix avant toute transmission aux autorités préfectorales.

Pour ce qui concerne le 2°, un rapport devra être établi pour chaque 1er janvier de la période triennale précédant l'année de publication du décret fixant la liste des agglomérations ou des établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre concernés par l’obligation de production de logements sociaux.