PTZ, Denormandie et Censi-Bouvard prolongés, le nouveau "Louer abordable" se précise

La prolongation de plusieurs dispositifs en faveur de l'investissement locatif ou de l'accession à la propriété – dont certains étaient pourtant en principe voués à l'extinction – se concrétise dans le cadre du projet de loi de finances pour 2022, avec l'adoption des dispositions correspondantes par la commission des finances de l'Assemblée nationale. Ce revirement s'explique à la fois par le retard pris dans la définition du "super Pinel", mais aussi et surtout par la volonté de donner de la visibilité au secteur et de ne pas freiner la reprise de la production de logements. Dans le même temps, Emmanuelle Wargon, la ministre déléguée en charge du logement, apporte des précisions sur le futur dispositif qui doit "rebooster" ou remplacer "Louer abordable" et favoriser l'accès au logement des personnes à revenus modestes.

Des prolongations, mais une révision des modalités qui tarde à venir

La prolongation du PTZ – prêt à taux zéro destiné à l'accession à la propriété – n'est pas une surprise. Introduite dans le PLF par une amendement du groupe LREM, elle avait en effet été annoncée par Emmanuelle Wargon au début du mois d'octobre (voir notre article du 8 octobre 2021). Cette prolongation court jusqu'au 31 décembre 2023, alors que le dispositif aurait dû s'éteindre à la fin de l'an prochain. L'amendement laisse en revanche inchangées les conditions de ressources pour l'accès au PTZ, même si leur modification est pourtant prévue par la loi de finances pour 2021 du 29 décembre 2020. Les modifications correspondantes devraient être introduites ultérieurement, à une date encore indéterminée. Lors de son annonce du début du mois d'octobre, Emmanuelle Wargon avait en effet indiqué que "les changements de modes de calcul se révèlent "compliqués pour les banques et compliqués tout court".

À la différence du PTZ, l'annonce de la prolongation du Denormandie (déduction fiscale destinée aux investisseurs qui rénovent un logement ancien en vue de sa mise en location) constitue davantage une surprise. Certes, Emmanuel Macron avait annoncé cette prolongation le 7 septembre dernier, en clôture de quatrièmes rencontres Action cœur de ville (voir notre article du 8 septembre 2021). Mais aucune précision ou confirmation n'avait été apportée jusque-là. Le dispositif Denormandie sera donc prorogé d'un an, jusqu'au 31 décembre 2023, au lieu de la date d'extinction prévue du 31 décembre 2022. La majorité présidentielle à l'Assemblée a par ailleurs adopté un amendement présenté par le rapporteur général du budget Laurent Saint-Martin, prévoyant la remise, avant le 30 septembre 2022, d'un rapport sur le dispositif. Ce rapport pourrait augurer une nouvelle prorogation au-delà de l'échéance de 2023.

Enfin, le dispositif Censi-Bouvard – autre dispositif fiscal ciblé d'incitation à l'investissement locatif meublé remontant à 2009 – devait initialement s'appliquer aux investissements locatifs réalisés entre janvier 2009 et décembre 2012. Cette échéance a déjà été reportée à quatre reprises en lois de finances. Le dispositif devait s'arrêter aux logements acquis avant le 31 décembre 2021, mais un amendement présenté en commission des finances par les députés du Modem reporte cette échéance au 31 décembre 2022 (sous réserve de son adoption en séance publique).

"Louer abordable" : vers un dispositif simplifié, dans l'esprit de l'amendement Coluche

De son côté, Emmanuelle Wargon, dans une interview au Figaro, a apporté des précisions supplémentaires sur la réforme du dispositif "Louer abordable" (dit aussi dispositif Cosse, du nom de l'ancienne ministre du Logement). Lancé en 2017 (voir notre article du 2 février 2017), celui-ci propose une déduction de leurs revenus fonciers aux propriétaires qui acceptent de louer un logement à un loyer inférieur aux prix du marché, ouvrant ainsi l'accès à des personnes à revenus modestes. En fonction du revenu des locataires, il existe trois types de conventions avec l'Anah (Agence nationale de l'habitat), qui gère le dispositif : intermédiaire, social ou très social. L'abattement fiscal peut dès lors aller de 15% à 85%, selon le type de convention, la zone géographique, le niveau de loyer (plafonné par le type de convention) et le mode de gestion du bien (location directe ou mandat de gestion confiée à agence immobilière sociale).

Après avoir séduit lors de son lancement, avec plus de 150.000 propriétaires conventionnés, le dispositif s'est rapidement essoufflé et ne compterait plus qu'environ 110.000 propriétaires et 8 à 10.000 nouveaux dossiers chaque année. Selon Emmanuelle Wargon, "le dispositif est peu incitatif, voire dissuasif pour les propriétaires dans les zones tendues, car les loyers sont trop bas, et il est trop avantageux pour les propriétaires dans les zones détendues car les loyers sont trop élevés".

Le gouvernement souhaite donc revoir en profondeur les modalités de "Louer abordable". Emmanuelle Wargon devrait donc déposer un amendement au PLF (non encore disponible), afin de procéder à ces modifications. Le nouveau dispositif devrait cibler plus particulièrement les logements laissés vacants par leurs propriétaires (au nombre d'environ trois millions), dans le prolongement du Plan national de lutte contre les logements vacants, lancé en février 2020 (voir notre article du 11 février 2020). En l'attente du texte, les modalités restent encore assez floues, mais Emmanuelle Wargon souhaite un dispositif qui s'inspire de l'amendement Coluche. Elle entend également le simplifier, en liant directement la réduction du loyer et le montant de la déduction fiscale (30% de baisse donnant droit à une déduction de 30%). Afin de rendre le dispositif plus incitatif, cette réduction pourrait bénéficier d'une bonification de 15 points. Outre la convention avec l'Anah, le passage par une agence immobilière à vocation sociale deviendrait obligatoire.