Habitat - Progression ralentie pour les loyers loi de 1948

Deux décrets du 27 août et du 1er septembre 2009 règlementent l'évolution des loyers et des bases locatives, selon deux approches distinctes. Le décret du 1er septembre 2009 modifie, comme chaque année depuis le début des années 2000, le décret 48-1881 du 10 décembre 1948 déterminant les prix de base au mètre carré des locaux d'habitation ou à usage professionnel (les fameux "loyers lois de 1948", car placés sous le régime de la loi du 1er septembre 1948 sur les baux et loyers). Ce décret annuel a pour objet de réajuster les valeurs locatives mensuelles, le régime de la loi de 1948 conduisant l'Etat à fixer les prix de base du mètre carré (pour les dix premiers mètres carrés, puis pour les suivants), en distinguant selon la catégorie du logement et entre l'agglomération parisienne et le reste de la France. Dans sa version de 2009, ce décret comporte deux dispositions. La première fixe l'évolution des valeurs locatives à compter du 1er juillet 2009. Pour la catégorie II.A en agglomération parisienne (Paris, l'ensemble des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, et certaines communes de la Seine-et-Marne, des Yvelines, de l'Essonne et du Val-d'Oise), la valeur locative mensuelle est ainsi de 11,07 euros pour chacun des dix premiers mètres carrés et de 6,57 euros pour les mètres carrés suivants. Hors agglomération parisienne, ces mêmes bases sont respectivement de 9,05 et 5,38 euros. Ces chiffres - comme ceux des cinq autres catégories de logements couvertes par le décret - progressent d'environ 4% par rapport à juillet 2008 en agglomération parisienne et d'environ 2% dans le reste de la France, à l'exception de la catégorie IV qui reste inchangée - depuis plusieurs années - à des prix au mètre carré extrêmement bas (respectivement 0,26 et 0,12 euros). Si elle est supérieure à l'inflation, cette progression marque néanmoins une décélération par rapport aux années antérieures (pour l'agglomération parisienne, environ +5% en 2008 et 2007, +6% en 2005 et 2004). Désinflation et crise économique obligent, le décret du 1er septembre 2009 freine également la vitesse du "rattrapage", autrement dit l'augmentation qui peut être demandée aux locataires de logements "loi de 1948" pour atteindre les valeurs locatives ainsi définies. A compter du 1er juillet, cette hausse est limitée à 4% en agglomération parisienne et à 2% dans le reste de la France, les loyers restant bloqués - comme les bases locatives - pour la catégorie IV. Ces taux de progression étaient respectivement de 5% et 3,5% depuis 2007 et de 6% et 4% en 2006.
 

Blocage des loyers de renouvellement dans le parc privé de l'agglomération parisienne

Le second décret, en date du 27 août 2009, ne concerne que la seule agglomération parisienne, dans les limites définies ci-dessus. Il porte sur les loyers dits libres et reconduit pour un an le "blocage" des loyers de renouvellement. La seule hausse applicable est donc celle prévue par le contrat de bail, aux dates et aux conditions prévues par ce dernier ou en fonction "d'une clause relative à la révision introduite dans le contrat lors de son renouvellement". Un dispositif encadré est toutefois prévu "lorsque le loyer est manifestement sous-évalué". Le blocage des loyers en agglomération parisienne fête par la même occasion son vingtième anniversaire, puisqu'il a été mis en place par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. S'il protège les locataires dans les lieux, ce dispositif n'a pas empêché, sur cette période, des hausses nettement supérieures du montant moyen des loyers, puisque le bailleur retrouve sa liberté de fixation des loyers lors d'une remise en location du logement. Seule la crise économique a finalement permis d'engager un léger mouvement à la baisse (voir notre article ci-contre du 2 septembre 2009).

 

Jean-Noël Escudié / PCA

 

Références : décret 2009-1082 du 1er septembre 2009 modifiant le décret 48-1881 du 10 décembre 1948 déterminant les prix de base au mètre carré des locaux d'habitation ou à usage professionnel (Journal officiel du 3 septembre 2009), décret 2009-1042 du 27 août 2009 relatif à l'évolution de certains loyers dans l'agglomération de Paris, pris en application de l'article 18 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 (Journal officiel du 29 août 2009).