Perspectives 2022

Ce neuvième numéro de Perspectives présente le patrimoine des bailleurs sociaux en 2020, analyse leurs comptes consolidés entre 2015 et 2020 et propose une projection à 40 ans de la situation financière du secteur du logement social, marqué par d’importantes transformations depuis 2017 (loi Elan et mesures de la loi de finances 2018) et par la crise sanitaire et économique de 2020. 

Le secteur du logement social a su faire face à la crise sanitaire et économique de 2020. Cette année atypique lui a permis de renforcer ses capacités financières, dans un contexte de baisse des nouvelles constructions liées à la suspension des chantiers une partie de l’année, et grâce aux dispositifs de soutien financier dont il a pu bénéficier. Suivant le scénario économique et financier retenu, dont les hypothèses sont arrêtées sur la base des informations disponibles à mi-mars 2022, les bailleurs sociaux seraient en mesure de faire face à court-moyen terme aux obligations de rénovations thermiques massives du parc social telles que définies dans la loi Climat et résilience d’août 2021, avec un rythme qui augmenterait progressivement jusqu’à atteindre le niveau important de 125 000 réhabilitations en 2026 et 2027. Néanmoins, à court terme, la construction de logements sociaux n’atteindrait pas les volumes définis dans le protocole d’engagement signé entre l’État et les acteurs du secteur (250 000 logements sur 2 ans) et resterait même en-deçà du seuil des 100 000 logements annuels. À plus long terme, selon un scénario économique de retour à l’équilibre à partir de 2028, le secteur disposerait de la capacité financière suffisante pour accroître son effort de construction et maintenir un niveau élevé de réhabilitations (100 000 logements par an).

Ces investissements, financés en grande partie par emprunt, augmentent les annuités de la dette et mobilisent d’importants fonds propres, ce qui dégrade le potentiel financier. Ils ne peuvent être réalisés que grâce à leur situation financière initiale saine et leurs revenus issus des loyers peu affectés par la crise. Néanmoins, la hausse des coûts de construction pèse sur le potentiel financier du secteur. A la fin de la période de prévision, les bailleurs sociaux conserveront une situation financière positive mais beaucoup moins favorable que sur la période récente : à l’horizon 2060 à politiques publiques actuelles, l’autofinancement global du secteur et le potentiel financier s’éroderaient nettement.

La prévision est réalisée dans un contexte d’incertitudes particulièrement élevées du fait de l’évolution incertaine de la situation sanitaire liée à la Covid-19, aux tensions géopolitiques et de ses répercussions économiques, avec une projection de long terme très sensible aux hypothèses retenues. Bien que les bailleurs sociaux soient des investisseurs de long terme, les tensions inflationnistes en cours pourraient à court terme influer sur leur politique d’investissement.