Perspectives 2016

L’analyse rétrospective (2009-2014) montre que le secteur a su absorber des niveaux très élevés d’investissement depuis cinq ans sans subir de dégradation de sa situation financière. Les marges issues principalement de l’exploitation du patrimoine locatif sont venues alimenter les ressources de long terme des bailleurs. Combinées aux prêts, elles ont permis de financer l’activité du secteur, à la fois la production neuve et la réhabilitation du parc existant. En 2014, point de départ de la projection, les bailleurs sociaux pris dans leur ensemble présentent ainsi des comptes d’exploitation et une structure financière solides : l’autofinancement global s’établit à 16 % des loyers et le potentiel financier à 1 400 € par logement.

La projection des comptes consolidés des bailleurs sociaux repose sur un scénario défini par le Service des Etudes de la Direction des fonds d’épargne, avec des hypothèses macroéconomiques, financières et sectorielles. Ce scénario est marqué par une accélération de l’investissement ces prochaines années, avec d’une part, une forte hausse de l’activité de réhabilitation du patrimoine afin d’adapter ce dernier aux besoins des habitants et améliorer les performances thermiques des logements et, d’autre part, un maintien de la production de logements neufs à un niveau très élevé. Afin d’évaluer pleinement l’impact financier des mesures d’accompagnement de cette accélération de l’investissement, notamment le Prêt de haut de bilan Caisse des Dépôts-Action Logement (PHBB) et son différé d’amortissement de 20 ans, l’horizon des prévisions a été doublé cette année par rapport aux éditions précédentes de perspectives et passe ainsi à 40 ans.

Les projections à 40 ans montrent que l’accélération de l’activité de réhabilitation et de production de logements prévue dans les années à venir est soutenable, au prix d’une détérioration contenue de la situation financière. Cette dégradation est plus marquée pendant deux périodes : d’une part, au début de l’horizon de projection, en raison du fort niveau d’investissement qui conduit à une augmentation des annuités et de la mise de fonds propres dans les opérations ; d’autre part, à partir de 2037 qui marque le début du remboursement du PHBB. A la fin de l’horizon de projection, la situation financière du secteur se stabilise en raison de l’extinction naturelle de la dette, en lien avec une activité moins soutenue et l’arrivée à échéance d’une partie des emprunts contractés dans le cadre du PHBB.