Un décret, paru ce 5 juillet, met à jour les critères de performance énergétique et environnementale exigés des constructions de logements locatifs sociaux permettant de bénéficier de la prolongation de cinq ans de l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) prévue au I bis de l'article 1384 A du code général des impôts (CGI). Pour rappel, l’exonération destinée à soutenir la production de logements sociaux plus vertueux s'applique aux constructions neuves affectées à l'habitation principale et financées à plus de 50% au moyen d'un prêt aidé par l’État. La durée de cet avantage fiscal est en principe de quinze ans à compter de l’année suivant celle de l’achèvement de la construction et peut être portée à vingt ans lorsque ces constructions satisfont à des critères de performance énergétique et environnementale.

La loi de finances pour 2023 (le 1° du D du I de l’article 65) est venue durcir les critères du dispositif pour bénéficier de la prolongation de cinq ans. Le texte renvoie désormais à des critères de performance énergétique et environnementale "supérieurs à ceux prévus au titre VII du livre Ier du code de la construction et de l’habitation". Ceux pris en compte jusqu’ici dataient un peu puisqu'ils remontaient à 2005 (décret n°2005-1174 du 16 septembre 2005). 

Progressivité du niveau d’exigence

En métropole, les constructions de logements - pour lesquelles l'ouverture du chantier est intervenue à compter du 1^er avril 2023, et dont les demandes de permis de construire sont déposées jusqu'au 31 décembre 2024 - devront respecter des niveaux de performance minimale fondés sur les exigences de la réglementation environnementale (RE 2020), qui entreront en vigueur en 2025, avec un délai supplémentaire accordé jusqu'en 2024 pour l'adaptation des projets aux exigences concernant l’indicateur de performance "Icénergie" pour les immeubles collectifs.

Le décret prévoit une progressivité du niveau d’exigence des critères par l’instauration de jalons successifs en fonction de la date du permis de construire. L’objectif est d’inciter les bailleurs sociaux à respecter dans leurs projets des réglementations et des critères de construction "par anticipation". 

Pour les constructions dont les demandes de permis de construire seront déposées à compter du 1^er janvier 2025, les valeurs maximales à respecter correspondent aux exigences de la RE 2020 qui entreront en vigueur à compter de 2028. Un palier supplémentaire est prévu, pour le coefficient "Icconstruction" caractérisant l'impact sur le changement climatique des composants du bâtiment (matériaux et équipements) et du chantier : les bâtiments ou parties de bâtiment dont les demandes de permis de construire seront déposées à compter du 1^er janvier 2028 devront respecter des exigences de la RE 2020 applicables à compter de 2031. 

En Guadeloupe, en Guyane, à la Martinique, à La Réunion et à Mayotte, le décret prévoit symétriquement des critères adaptés relatifs aux facteurs solaires des parois opaques et des baies, à la production d'eau chaude à partir d'une ou plusieurs sources de chaleur renouvelable et aux équipements sanitaires. En Guadeloupe, il permet toutefois l’application d’un critère alternatif fondé sur l’indice de confort thermique (ICT), selon les modalités fixées dans la délibération du conseil régional de Guadeloupe en vigueur (CR/19-1155 du 31 octobre 2019). 

Il est également prévu outre-mer un palier au 1^er janvier 2028 à compter duquel le niveau d'exigence est renforcé pour certains de ces critères. 

Grincements de dents chez les élus 

S’agissant d'une exonération de fiscalité locale qui n'est que "très partiellement" compensée par l'État, le coût pèse principalement sur les ressources du bloc local qui perçoit le produit de la TFPB. C'est bien là où le bât blesse et lors de la séance que le comité des finances locales (CFL) a tenue à ce sujet, le 21 mars dernier (voir notre article), les élus locaux ont exprimé leur désapprobation en s’abstenant à l’unanimité sur le texte. Devant le Conseil national d’évaluation des normes (CNEN), le ministère de la Transition écologique a de son côté assuré "avoir pris en compte le volet foncier pour les communes et fait valoir un durcissement des conditions d’application du dispositif d’exonération qui entraînera par conséquent une baisse importante des projets éligibles". L’argument peut paraître déroutant pour un texte précisément censé muscler le caractère incitatif du dispositif. Au vu de l'étude d'impact fournie par le gouvernement, la proportion de constructions neuves qui rempliront les critères liés au dispositif pourrait ainsi passer de 80% à 25% ou 30%.