Performance énergétique des logements : le décret sur les caractéristiques de la décence en consultation

Une consultation publique est organisée, jusqu’au 29 mars, sur un projet de décret pris pour l'application des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de l’article 160 de la loi Climat et Résilience ayant trait aux caractéristiques de la décence énergétique d’un logement. Plusieurs véhicules législatifs - la loi Transition énergétique pour la croissance verte de 2015 et la loi Énergie-Climat de 2019 - ont déjà fait évoluer les critères de décence des logements (définis par l'article 6 de la loi de 1989) en prenant la mesure des problèmes posés par la précarité énergétique de nombreux ménages. Pour les contrats de location conclus à compter de 2023, un seuil de 450 kWh/m²/an d'énergie finale (classés au plus F) a ainsi été retenu (décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021).
La consécration du diagnostic de performance énergétique (DPE) par la loi Climat et Résilience n’est pas sans incidence sur les critères de décence. À partir de 1^er janvier 2025, le logement énergétiquement décent ne sera plus défini sur la base d'un seuil maximal de consommation d'énergie finale, mais en fonction d'un niveau de performance énergétique minimal (au sens de l’article L.173-1-1 du code de la construction et de l’habitation-CCH) défini par décret. C’est précisément l’objet du présent projet de texte. 

Définition du niveau de performance minimal attendu à chaque échéance

Pour rappel, la loi Climat et Résilience relève progressivement le niveau d’exigence en matière de décence énergétique selon un calendrier de mise en oeuvre échelonnée. Le niveau de performance d'un logement décent en métropole devra atteindre au moins la classe F à compter du 1^er janvier 2025 (les logements classés G cessant donc d'être "décents" à compter de cette date), la classe E à compter du 1^er janvier 2028 et la classe D à compter du 1^er janvier 2034. Outre-mer, il faudra atteindre au moins la classe F à partir du 1^er janvier 2028, puis au moins la classe E à compter du 1^er janvier 2031. La loi fait basculer dans l'indécence et donc interdit la location des logements classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034.
Le projet de décret n'est ni plus ni moins que le pendant réglementaire de ces dispositions. Il précise par conséquent les niveaux de performance minimaux pour chacune de ces échéances, en introduisant, à partir du 1er janvier 2025, une nouvelle rédaction de l’article 3 bis du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques d’un logement décent. Y est également intégrée - par souci de "cohérence" avec les textes d’application du DPE - une précision dans la définition de la surface habitable de référence à prendre en compte pour le calcul de la consommation conventionnelle maximale en énergie finale. Elle devient ainsi celle définie à l’article R.156-1 du CCH, "en incluant la superficie de vérandas chauffées écartée par le troisième alinéa de ce même article". 

Exceptions à la sanction de l’indécence

Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, le juge peut notamment prescrire les travaux d’amélioration de la performance énergétique pour y remédier (article 20-1 de la loi de 1989). La loi Climat et Résilience exclut toutefois cette possibilité, à compter de 2025, si le logement "est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales" (précisées par décret) ou, dans le cas d'une copropriété, si le copropriétaire démontre qu'il a en vain fait des démarches en vue d’obtenir les autorisations d’assemblée générale nécessaires à la réalisation des travaux. Le juge conserve cependant la possibilité de prononcer une réduction de loyer.
Le projet de décret vise également à définir les contraintes architecturales ou patrimoniales qui n’autoriseront pas le juge à ordonner la réalisation de travaux pour sortir de l’état d’indécence. Ces dispositions sont intégrées au décret "décence" du 30 janvier 2002 dans un nouvel article 3 ter. Les cas de dérogations repris ici correspondent à ceux figurant dans d’autres obligations comparables dans le CCH. C’est le cas de la modulation des objectifs d’économie d’énergie d’éco-énergie tertiaire (article R.174-26 du CCH), de la dérogation à l’obligation d’isolation thermique par l’extérieur à l’occasion de travaux de ravalement de façades (article R.173-6 du CCH) ou encore s’agissant des exceptions aux critères de la rénovation énergétique performante (article R.112-18 du CCH).
Le texte mentionne "un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments, ou qui entraîneraient des modifications de l’état des parties extérieures, y compris du second œuvre, ou de l’état des éléments d’architectures et de décoration de la construction", et ce en contradiction avec les règles prévues pour les immeubles protégés au titre des monuments historiques, sites patrimoniaux remarquables, abords des monuments historiques, sites inscrits et classés, bâtiments labellisés "Architecture contemporaine remarquable" ou avec les règles prescrites par le PLU(i). 

Le projet de décret précise également que le juge peut, à la demande des parties, "surseoir à statuer" dans l’attente de la décision de l'autorité administrative compétente sur la demande d'autorisation concernant les travaux. 

Adaptation des mentions des contrats-types de location 

C’est le dernier point abordé par le projet de texte. Les mentions figurant dans les contrats-types de location de logement à usage de résidence principale (décret n°2015-587 du 29 mai 2015) feront désormais référence aux niveaux de performance du logement applicables aux logements mis en location (et non à l’ensemble du parc de logements, comme aujourd’hui, en application de la loi Énergie-Climat). La révision des mentions portées dans les contrats-types de locations des logements (meublés et non meublés) permet en outre de rappeler l’ensemble des niveaux de performance minimaux exigés à compter du 1er janvier 2025, "de façon complète et explicite, alors que les mentions imposées par la loi Énergie-Climat depuis janvier 2022 ne portaient que sur l’échéance de 2028", précise la notice de consultation.
La mention explicite du niveau de performance (classe du DPE) du logement est également ajoutée dans l’annexe au contrat-type à compter du 1er janvier 2025 (en 2028 dans les DROM). Enfin, le texte supprime les mentions que la loi Énergie-Climat demandait de porter dans ces contrats-types à partir du 1er janvier 2028, "qui ne concernent pas spécifiquement les logements du parc locatif, et qui n’auront plus d’intérêt avec les mentions génériques désormais précisées".