Lotissements soumis à permis d'aménager : à quelle date la "cristallisation" des droits s'opère-t-elle ?

Réponse : Le lotissement peut se définir comme « une division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ».

L’article L442-14 alinéa 2 du code de l’urbanisme reconnait la cristallisation des droits lorsqu’un lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager. En effet, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de délivrance du permis d’aménager, et ce pendant une période de cinq ans à compter de l’achèvement des travaux.

Ainsi durant cette période de cinq ans, les dispositions des documents d’urbanisme intervenues postérieurement à l’autorisation de lotissement ne sont pas opposables aux demandes de permis de construire. Le permis de construire est donc délivré selon les règles en vigueur au moment de la délivrance du permis d’aménager ou selon les règles en vigueur au moment de la délivrance du permis de construire si les règles sont plus favorables.

L’article L442-14 en sa rédaction antérieure à la loi Elan laissait planer le doute quant au point de départ de ce délai de cristallisation des droits et donnait lieu à une insécurité juridique. Une réponse ministérielle est venue apporter des éléments de réponse sur ce point.

En effet, le point de départ de cette cristallisation de cinq ans court à compter de « la date de réception en mairie de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) fournie par le lotisseur, la date de réception correspondant à la date de dépôt ou à l'accusé de réception ». (Réponse ministérielle du 4 avril 2017 à la question n°98931, Assemblée Nationale). La loi Elan, modifiant la rédaction de cet article, a consacré cette position, elle-même tenue par le Conseil d’Etat dans un arrêt du 19 juillet 2017.

Le point de départ de cette cristallisation débute dès la date de réception par la mairie de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux fournie par le lotisseur. La réception correspond à la date de dépôt en mairie ou à l’accusé de réception.