Logement : 2024 sera l’année de la baisse des prix

Sur le marché immobilier, peu regretteront 2023. La décélération brutale des volumes de ventes aura conduit à 240.000 transactions de moins qu’en 2022, une chute inégalée depuis près de 50 ans, d’après Loïc Cantin, le président de la Fnaim. "Ce n’est cependant pas un chiffre alarmiste, car nous avions auparavant connu une période d’exception avec un marché d’opportunité. Celui-ci s’est régulé et a subi un vrai électrochoc." Une crise qui se retrouve partout l’Hexagone. Le détonateur est désormais bien connu, l’augmentation rapide des taux d’intérêt ayant fait plonger la capacité d’emprunt des ménages de 25% depuis janvier 2022.

Pour le président de la Fnaim, qui tenait une conférence de presse mardi 16 janvier, la baisse des volumes devrait persister en 2024 : "Nous estimons que le marché devrait se situer autour des 800.000 transactions, c’est-à-dire -10% de volume par rapport à 2023."

Vers une accélération de la baisse des prix

Côté prix, Loïc Cantin l’assure, il ne faut pas s’attendre à une décrue immédiate : "Les prix ont d’abord baissé là où ils avaient le plus augmenté, c’est-à-dire à Paris, en Ile-de-France et dans les grandes agglomérations. Mais il est vrai que si l’on rapporte leur décélération sur un plan national, la baisse n’est pas au rendez-vous."  De fait, les prix des logements auraient diminué de seulement 1% sur la totalité du parc, d’après la Fnaim. De fortes disparités territoriales sont par ailleurs observées, démontrant la mosaïque des micro-marchés français dont certains affichent encore une santé insolente. Ainsi, Nantes et Paris enregistrent une baisse des prix de 5,7%, et Nice une hausse de 3,3%. A Limoges, la baisse atteint les 9,9% tandis qu’Amiens grimpe de 2,8%. Néanmoins, d’après Loïc Cantin, la baisse du pouvoir d’achat des ménages consécutive à l’inflation devrait peser sur la correction des prix en 2024. Leur chute s’accélérerait, prenant ainsi le relai de la diminution des volumes.

Signe encourageant : les taux d’intérêt pourraient se stabiliser à environ 4% au cours du premier semestre, et décroître légèrement tout au long de l’année. "Le taux des obligations assimilables au Trésor a baissé, les taux d’intérêt peuvent baisser aussi. Les contraintes seraient moindres pour les banques qui auraient plus de souplesse et reviendraient ainsi à une production de crédit à l’habitat", explique le président de la Fnaim qui invite cependant à rester prudent en raison de l’inflation persistante.

Des mesures à la hauteur de la crise

La situation restant préoccupante sous tous les angles, et alors qu’un épais brouillard demeure autour du ministère du Logement depuis l’annonce du remaniement, les acteurs attendent des réponses adaptées. "Il y a un an, nous étions plein d’espoir, rappelle Loïc Cantin. Le CNR était annoncé, des groupes de travail mis en place et des propositions pragmatiques avancées. Il ne reste rien de cela. En 2024, l’Alliance pour le logement continuera à s’exprimer et nous resterons mobilisés pour avoir une vraie politique du logement." Un rendez-vous entre l’Alliance et Gabriel Attal serait en effet attendu dans les semaines à venir, la date n’ayant pas encore été fixée par les services du Premier ministre.

Loïc Cantin énonce plusieurs points de vigilance, parmi lesquels l’offre locative (en baisse de 59% en 5 ans), une paupérisation de l’accession à la propriété ou encore la rénovation énergétique des logements dont le calendrier est estimé intenable par les acteurs. Sur ces sujets, le président de la Fnaim rappelle les propositions qui avaient été formulées par la fédération. L’une d’entre elles repose sur la portabilité et la transférabilité des prêts : la première permet au vendeur de reporter son crédit à un taux intéressant sur une nouvelle acquisition, et la seconde de transférer son prêt à l’acquéreur de son logement. "Cette technique garantit une continuité du crédit précédent et une maîtrise du taux d’intérêt de l’emprunt, indique Loïc Cantin. Nous demandons le courage politique de tenter cette solution qui ne coûte rien à l’Etat et peu aux banques. Faisons preuve de solidarité républicaine en accompagnant momentanément les Français."

La Fnaim appelle également à ce que la loi Climat et Résilience soit modifiée de façon à ce que seuls les logements classés G loués à compter du 1^er janvier 2025 soient frappés d’indécence, afin de "sécuriser les bailleurs dont les logements sont déjà loués avant cette date". Une proposition refusée jusque-là par Olivier Klein et Patrice Vergriete.