Les rencontres Cœur de Ville #2 : Développons une nouvelle offre hôtelière par la reconversion du patrimoine

Atelier présenté par Cyril Mangin, Directeur Territorial pour la Banque des Territoires et Maxence Gublin pour G Group (promoteur immobilier)

Ville de Troyes / Région Grand-Est / 60928 habitants 

Problématique: 

En plein centre du « bouchon de champagne », le centre historique de Troyes, se trouve une friche militaire : l’ancienne caserne de gendarmerie Dampierre, un très beau bâtiment de 3125m2, propriété du Conseil Départemental de l’Aube.

Comment transformer cette friche publique de caractère ?

L’analyse des besoins du Cœur de Ville a démontré qu’à proximité du Palais des Congrès de Troyes, l’offre hôtelière est insuffisante (800 congressistes, 50 évènements par an), notamment dans le haut de gamme.

Comment associer des investisseurs privés pour une reconversion de ce bâtiment en hôtel haut de gamme ?

Solution proposée : 

Le promoteur immobilier G Group a été retenu suite à l’appel à projet, en proposant sur un permis de construire de 4 672m2 de bâtir un hôtel 5 étoiles de 53 chambres et suites, un restaurant gastronomique, une piscine, un spa et un parking de 24 places de stationnement en sous-sol. A terme, le complexe hôtelier emploiera 45 salariés

Budget total d’aménagement : 13 millions d’euros HT

Partenaires : G Group, Actif Invest, Banque des Territoires, ACCOR, Banques régionales

Date de début : Sept 2017 puis inscrit dans l’action Cœur de Ville au printemps 2018 /  Date de fin : 2021 (environ 18 mois, 1ere pierre posée mi-septembre 2019)

Méthodes mobilisées : 

Un montage assez classique :

• Création d’une SAS Foncière Dampierre pour l’investissement immobilier (3 actionnaires à parts égales pour 1 million de fonds propres chacun : G Group, Crédit Agricole via sa filière Actif Invest et la Banque des Territoires) pour une levée de fonds de 9 millions d’euros auprès de 3 banques régionales (CA, BP, CE). La présence de la Banque des Territoires a permis de sécuriser l’environnement financier et de créer les conditions d’attractivité auprès d’un exploitant expérimenté.
• Signature d’un contrat d’exploitation de 12 ans en bail ferme avec la SARL La licorne

Technologies mises en œuvre

• Assistant à la Maitrise d’Ouvrage mandaté en amont du projet pour vérifier le respect des prix et du label énergétique (BBC Rénovation)
• AMO en accompagnement de la foncière Dampierre jusqu’à la fin des travaux

Résultats observés : 

• Une réponse haut de gamme à la demande d’une offre hôtelière de qualité dans le cadre de la revitalisation et piétonisation du cœur de ville et de la valorisation du patrimoine historique de Troyes.
• Une tarification adaptée au marché Troyen malgré les 5 Etoiles du complexe hôtelier (entre 150 et 200 euros la nuit) et un loyer adapté pour l’exploitant.