Les lots issus d'une division autorisée dans le cadre d'un permis valant division peuvent-ils être vendus avant construction ?

Réponse : Afin de réaliser une division foncière, selon les circonstances et hors division primaire, un pétitionnaire devra recourir soit à une opération de lotissement, soit à une division via un permis de construire.

Une opération de lotissement est une division réalisée en vue de céder un ou plusieurs terrains destinés à être bâtis, que ce soit en propriété ou en jouissance. Ici le pétitionnaire pourra donc vendre un terrain nu viabilisé ou en cours de viabilisation. Une opération de lotissement fait l’objet, en fonction des cas, d’une déclaration préalable ou d’un permis d’aménager.

Par principe, toute opération de division en vue de bâtir répond à la définition du lotissement. Il existe toutefois des exceptions dont fait partie la possibilité de réaliser une opération de division via un permis de construire.

C’est notamment le cas lorsque le terrain détaché supporte une construction existante à conserver.

Le permis valant division porte sur « la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet ». S’il est délivré au pétitionnaire, ce dernier pourra effectuer les constructions projetées et vendre le lot détaché.

A ce titre, la question s’était posée de savoir si le pétitionnaire pouvait procéder à la vente du terrain en cours de détachement et avant la réalisation de la construction prévue au permis.

Cette possibilité avait toutefois été rejetée par le Gouvernement dans une réponse ministérielle de 2018 et par la jurisprudence, notamment par une décision de la Cour d’Appel de Paris datant de 2014.

Une autre réponse a toutefois été apportée par le juge de cassation en 2022.

En l’espèce, une société avait obtenu un permis de construire pour la division en plusieurs lots de son terrain et pour la construction d’un bâtiment. Le lot qui devait comporter la construction a été vendu à une personne privée qui a procédé aux travaux. Se considérant lésé à l’occasion de la vente d’une partie de son bâtiment, l’acquéreur a indiqué que la procédure de scission n’avait pas respecté les dispositions du code de l’urbanisme et que cela lui causait un préjudice. Son argumentaire du détournement de procédure était celui déjà avancé par le gouvernement et la Cour d’appel de Paris.

La Cour de cassation a invalidé cette position et a affirmé que le pétitionnaire était admis à procéder à la vente d’un terrain à construire dans le cadre d’un permis de construire valant division et ce, dès lors que le projet envisagé ne répondait pas aux caractéristiques du lotissement.

Il est important de préciser que pour que le pétitionnaire puisse réaliser une vente avant construction, il doit procéder, au bénéfice de l’acquéreur, à un transfert partiel de permis de construire.

Références :  Article R*442-1 du Code de l’Urebanisme ; Cass. civ. 3, 19 janvier 2022, n° 20-19.329 ; Rep. min n° 1040 , 19 avril 2018, Jo Sénat, 19 avril 2018, p.1921; CA Paris, 22 octobre 2014, n° 13/13338 ; article R. 431-24 du Code de l’urbanisme.