Le permis de louer renforce la lutte contre l’habitat indigne dans cinq villes de l’EPT Plaine commune (93)

En Seine-Saint-Denis, les villes d’Aubervilliers, La Courneuve, Stains, Pierrefitte-sur-Seine et Saint-Denis sont très touchées par le logement insalubre. "En 2010, 40% des logements du parc privé du centre de Saint-Denis étaient potentiellement indignes", rappelle le vice-président de l’EPT Plaine Commune en charge de l’habitat, David Proult. "C’est une préoccupation forte des élus et nous nous y sommes attaqués avec plusieurs outils : des programmes de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQAD), des opérations publiques d’amélioration de l’habitat (Opah), des programmes de rénovation urbaine (PNRU et NPNRU). Le permis de louer constitue un outil supplémentaire de lutte contre le logement indigne sur un territoire où la tension est si forte que les bailleurs peu scrupuleux peuvent louer à peu près n’importe quoi. La vacance y est pratiquement inexistante."

Périmètre d’application du permis de louer

Instauré le 1er janvier 2019 dans les cinq communes précitées, le permis de louer fonctionne selon les modalités définies par les décrets d’application de la loi Alur. Les périmètres sur lesquels il est en vigueur sont en revanche établis par les communes qui choisissent parmi le régime de l’autorisation préalable de mise en location (APML) ou la simple déclaration de mise en location. Elles peuvent également appliquer les deux mais sur des secteurs différents. À Saint-Denis, le périmètre est celui de l’Opah-RU en cours sur le centre-ville.

Demande de mise en location avec un formulaire Cerfa

Les bailleurs qui souhaitent louer un logement dans le périmètre concerné par l’APML doivent en faire la demande auprès des services de la ville à l’aide du formulaire Cerfa correspondant. Celle-ci dispose d’un mois pour donner sa réponse. Passé ce délai l’autorisation est censée être accordée. Après étude du dossier et visite du logement l’autorisation peut être refusée selon les critères définis par la loi ou accordée sous condition de travaux, par exemple pour remettre le réseau électrique à niveau. La demande d’autorisation est à renouveler à chaque nouvelle mise en location (nouveau contrat de bail).

Sanctions administratives rapides

Le propriétaire bailleur qui loue un logement sans faire de demande d’autorisation préalable est passible d'une amende de 5.000 € et de 15.000 € en cas de récidive dans un délai de trois ans. L’amende s’élève directement à 15.000 € si le bailleur met en location un logement dont l’autorisation a été refusée.
Dans les secteurs soumis à une simple déclaration de mise en location, le fait de ne pas faire cette déclaration est sanctionné d’une amende de 5.000 €. Le produit des amendes est versé à l’Anah. "Ce dispositif garantit au locataire d’habiter un logement salubre et il est aussi apprécié par les bailleurs de bonne foi parce qu’il permet de les distinguer de ceux de mauvaise foi", souligne le vice-président.

Charge de travail supplémentaire pour la commune

L’instauration d’un permis de louer représente cependant une charge de travail supplémentaire. À Saint-Denis elle correspond à un équivalent plein temps (EPT). "Le délai de réponse d’un mois implique de mettre en place une organisation spécifique qui pèse inévitablement sur les ressources des villes, indique le vice-président. Notamment les plus pauvres qui sont les plus touchées par l’habitat indigne."
La mise en place du permis de louer impose donc de se doter de personnel pour prendre en charge l’outil et d’informer les propriétaires bailleurs pour qu’ils en fassent la demande et les locataires afin qu’ils exigent l’autorisation de louer au moment de signer le bail.

Outil utile mais limité

Le permis de louer présente aussi l’avantage de donner aux élus des informations sur la réalité du marché locatif privé de leur commune. C’est, selon le vice-président en charge de l’habitat, un outil utile mais limité : "Il faudrait pouvoir réguler les loyers trop élevés et surtout construire davantage pour répondre au besoin fondamental d’offrir un logement abordable à tous. Si on ne tarit pas à la source ce qui nourrit le logement indigne, à savoir le manque de logements, on aura toujours le même problème."