Le maire peut-il surseoir à statuer à une demande de permis de construire présentée sur le fondement d'une division parcellaire ?

Réponse : Aux termes de l'article L. 153-11 du code de l'urbanisme : " L'autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l'article L. 424-1, sur les demandes d'autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan dès lors qu'a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durable ".

La Cour administrative d’appel de Marseille (1) a récemment précisé que “la faculté ouverte par ces dispositions législatives à l'autorité compétente pour se prononcer sur une déclaration préalable, de surseoir à statuer sur cette demande, est subordonnée à la double condition que l'octroi de l'autorisation soit susceptible de compromettre l'exécution du projet du plan local d'urbanisme où à la rendre plus onéreuse et qu'il ait atteint, à la date à laquelle l'autorité doit statuer, un état d'avancement suffisant”.

Par ailleurs, l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme dispose que 

“ (...) Lorsque le lotissement a fait l'objet d'une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date.

Lorsque le lotissement a fait l'objet d'un permis d'aménager, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de délivrance du permis d'aménager, et ce pendant cinq ans à compter de l'achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d'Etat (...) ”.

Ainsi, le Conseil d’Etat est récemment venu clairement préciser que :

“ Il résulte de l’article L442-14 du Code de l’urbanisme que l’autorité compétente ne peut légalement surseoir à statuer, sur le fondement de l’article L424-1 du même Code, sur une demande de permis de construire présentée dans les cinq ans suivant une décision de non-opposition à la déclaration préalable de lotissement au motif que la réalisation du projet de construction serait de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan local d’urbanisme “.

Au regard de cette solution, il semblerait que le sursis à statuer doive, dans un tel cas, nécessairement être opposé au stade de l’instruction de la déclaration préalable valant division. Or, comment considérer qu’une division parcellaire en vue de bâtir puisse à elle seule rendre plus onéreuse une disposition du plan local d’urbanisme ?

Cette solution est protectrice des droits des pétitionnaires en réaffirmant la cristallisation “sans tempérament” des droits du pétitionnaire durant les 5 ans qui suivent l’autorisation de lotir.