Logement - La Vefa inversée, vitrine de la maîtrise d'ouvrage des bailleurs sociaux
Le Crédit foncier met en ligne une étude intitulée "La Vefa inversée, un dispositif original au service des bailleurs sociaux", parue quelques semaines plus tôt dans la version papier de l'"Observatoire de l'immobilier du Crédit foncier". Elle apporte de nombreuses informations sur une pratique, certes moins répandue que la Vefa classique (vente en l'état futur d'achèvement), mais qui rencontre néanmoins un succès croissant chez les bailleurs sociaux.
Une possibilité ouverte par la loi Alur et élargie par la loi Macron
Alors que la Vefa classique consiste, pour un bailleur social, à acheter sur plan à un promoteur privé de futurs logements sociaux, la Vefa inversée consiste, pour un organisme HLM, à vendre des logements non sociaux à un promoteur privé, dans le cadre d'une opération mixte comportant en majorité des logements sociaux. Selon l'étude du Crédit foncier, "les organismes HLM ne seraient donc plus cantonnés au rôle de 'consommateurs' de Vefa, mais deviendraient producteurs, en d'autres termes promoteurs". Cette possibilité leur a été ouverte par la loi Alur du 24 mars 2014 (pour l'accès au logement et un urbanisme rénové), avant d'être élargie par la loi Macron du 6 août 2015 (loi pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques).
Pour expliquer la montée en charge de la Vefa inversée, l'étude avance que "par leurs compétences et leurs savoir-faire, les directions du développement des organismes HLM rivalisent aujourd'hui avec les grandes structures de promotion. Leur pratique de la maîtrise d'ouvrage, à la différence des promoteurs, est directement et régulièrement challengée par les équipes en charge de la gestion et de l'exploitation de leur patrimoine". Le rapprochement des modèles architecturaux entre logement social et logement libre a également contribué au développement de la Vefa inversée.
"Une opération de mixité sociale par excellence"
Depuis la première opération en Vefa inversée (voir notre article ci-dessous du 8 décembre 2015), d'autres chantiers ont été menés à Paris, au Blanc-Mesnil ou à Saint-Germain-en-Laye. Comme le rappelle l'étude, une opération incluant une Vefa inversée "est une opération de mixité sociale par excellence". Il convient toutefois que l'organisme HLM énonce dès le début les principes généraux d'organisation de l'opération envisagée, "et notamment celui de prévoir dans la mesure du possible une étanchéité et une autonomie maximales entre le volet social et le volet libre, en prévision de la phase d'exploitation".
De même, l'étude évalue le seuil critique d'une opération de Vefa inversée autour de 65 logements dans le cas d'un produit à la découpe et de 100 logements si on vise un produit locatif libre.
Quelles finalités pour la Vefa inversée ?
Autre question fondamentale dans les opérations de Vefa inversée : le choix de la commercialisation. L'étude estime en effet que "s'il peut être admis que la plupart des organismes HLM seront en capacité de réaliser, sans mobiliser de nouvelles ressources, un bloc de logements libres et de le commercialiser à un investisseur institutionnel (qui lui-même se chargera de la commercialisation locative), il n'en sera pas de même en cas de logements en accession, commercialisés auprès de particuliers. L'organisme HLM ne pourra, sauf à s'associer dès le démarrage du projet à des partenaires compétents et spécialisés, assurer la réalisation et la commercialisation à l'unité des logements libres".
Enfin, l'étude s'interroge sur les finalités de la Vefa inversée. Elle en distingue quatre : la promotion de la maîtrise d'ouvrage HLM, un outil de régénération et de densification du patrimoine des organismes HLM, un outil de synergie pour les grands opérateurs de logements (SNI, Action logement, ICF Habitat...) au service du développement de leur patrimoine de logements libres et, enfin, un outil idéal pour le redéveloppement et/ou la restructuration de sites stratégiques de cœur de ville intégrant une majorité de logements sociaux.
