Elan - La nuée d'amendements en commission n'a pas bouleversé le texte

Suite du feuilleton Elan. Après la présentation de la stratégie logement du gouvernement en septembre 2017, le lancement de la conférence de consensus autour des 50 articles de l'avant-projet de loi Elan en décembre et sa clôture deux mois plus tard, la version du gouvernement transmise au Conseil d'Etat juste avant la présentation en conseil des ministres et la version déposée au Parlement le 4 avril, voici les amendements adoptés par la commission des affaires économiques de l'assemblée nationale alors que la séance publique débute ce mercredi 30 mai avec pas moins de 3.160 amendements déposés. Pour l'heure, le texte du gouvernement conserve le cap initial.

 

Titre Ier
Construire plus, mieux et moins cher

Chapitre Ier
Dynamiser les opérations d’aménagement pour produire plus de foncier constructible

Périmètre de la GOU (art. 1er). A la liste des signataires potentiels du projet partenarial d’aménagement (PPA) sont explicitement ajoutés les établissements publics locaux (EPL) et les personnes publiques (notamment les organismes HLM). Le PPA permet de définir le périmètre des grandes opérations d’urbanisme (GOU) - autre création du texte - et plus précisément "les dimensions et les caractéristiques" de cet instrument à la main des intercommunalités. Quant à l’acte de qualification, il en fixe la durée et le plan de financement. Ce mode opératoire requiert "un engagement conjoint de l'Etat et d'une collectivité ou d'un EPCI pilote".
Le texte encadre davantage le pouvoir d’arbitrage attribué au préfet compétent pour créer la GOU en lieu et place de l’intercommunalité, en cas de désaccord d’une commune.
Tout risque de confusion entre le rôle de maître d’ouvrage et la fonction de maîtrise d’œuvre est en outre écarté. Contrairement à ce que prévoyait le projet de loi initial, la commission a souhaité que l’EPCI ne soit pas forcément l’acteur qui réalise les études ou les missions nécessaires à l’exécution des travaux.

Architecture des OIN (art. 2). Le nouvel article L. 102-13 du code de l’urbanisme (CU), qui regroupe désormais l’ensemble des dispositions relatives aux opérations d'intérêt national (OIN), intègre également l’article L. 322-13 du même code, qui octroie au préfet le pouvoir de délimiter des périmètres de projet dans lesquels les propriétaires fonciers sont incités à se regrouper en association foncière urbaine de projet.

Etablissements publics d’aménagement (art. 3). Les établissements publics fonciers locaux (EPFL) sont autorisés à créer des filiales au même titre que les établissements publics fonciers de l’Etat ou les établissements publics d’aménagement (EPA).

Extension du permis d’innover aux GOU et ORT (art. 3bis). Le permis d’innover - déjà expérimenté pour les OIN - est élargi au périmètre des GOU et aux opérations de revitalisation de territoires (ORT) dont il est question à l’article 54. En sus des constructions soumises à permis de construire, l’application de l’expérimentation est étendue aux projets soumis à déclaration préalable, à permis d’aménager ou à permis de démolir. L'autorisation d'urbanisme est expressément désignée comme l'autorisation unique, valant à la fois autorisation d'occuper le sol et approbation des dérogations aux règles.

Qualité urbaine, architecturale et environnementale des ZAC (art. 5). Le texte garantit "la qualité urbaine, architecturale et environnementale" des zones d’aménagement concerté (ZAC) dont le régime sera modernisé par ordonnance.

Objectifs de l’évaluation environnementale (art. 5). Sans revenir sur les champs de soumission des projets, plans et programmes à étude environnementale, il est demandé à l’autorité environnementale qui soumettrait un projet à évaluation environnementale après examen au cas par cas, de préciser les "objectifs spécifiques" de ce vecteur essentiel de la capacité des opérateurs à produire plus de foncier constructible.

Droit de préemption en ZAD (art. 5 bis). Les modalités de renouvellement du droit de préemption applicable en zone d’aménagement différé (ZAD) à l’achèvement du délai de validité initial, fixé par le code de l'urbanisme à six ans à compter de la publication de l’acte de création de la zone, sont précisées. S’agissant des ZAD créées par l’Etat, ce renouvellement s’opérera par décret en Conseil d’Etat en cas d’avis défavorable d’une commune ou de l’EPCI concerné et par arrêté préfectoral en l’absence d’opposition de ces collectivités. S’agissant de celles créées à l’initiative d’un EPCI, le droit de préemption sera renouvelé par arrêté préfectoral en cas d’avis défavorable d’une des communes. A l’inverse, une délibération de l’organe délibérant de l’EPCI suffira dès lors qu’aucune des communes ne s’opposera au renouvellement.

Mandat d’aménagement (art. 5 ter). Précisions aussi concernant le mandat d’aménagement. De sorte que le mandataire puisse jouer un rôle d’ensemblier, en se voyant confier dans un même contrat plusieurs missions, par exemple, un mandat d’études mais aussi de travaux ou d’acquisition.

Projet urbain partenarial (art. 5 quinquies). Au menu également le PUP (projet urbain partenarial) : ce contrat librement négocié entre un opérateur et la commune ou l’EPCI compétent en matière de PLU - ou le préfet dans le périmètre d’une OIN - pour financer les équipements publics nécessaires à l’opération d’aménagement. La commune ou l’intercommunalité signataire de la convention de PUP n’est toutefois pas toujours maître d’ouvrage des équipements publics à réaliser. Dans un tel cas, le texte confirme que la convention peut prévoir un versement direct de la contribution financière à la personne publique assurant la maîtrise d’ouvrage des équipements publics.

JO 2024 (art. 5 sexies et 16 bis). Quelques semaines après la publication de la loi du 16 mars 2018 relative à l’organisation des Jeux olympiques et paralympiques de 2024, un amendement gouvernemental précise les conditions et modalités de substitution de la société de livraison des ouvrages olympiques (Solildeo) au maître d’ouvrage défaillant "en vue de garantir le respect des délais et des coûts de réalisation des ouvrages". A l’article 16 bis, le texte complète le dispositif du permis "à double état", en ouvrant la possibilité de déroger aux règles d’urbanisme en vigueur afin d’autoriser l’état provisoire du projet.

Chapitre II
Favoriser la libération du foncier

Foncière publique solidaire (art. 7). L’Etat et ses établissements publics peuvent transférer des terrains à la Foncière publique solidaire (FPS) dès lors qu’ils sont destinés à la réalisation de programmes de logements dont "une partie" (et non plus "la majorité") est constituée de logements sociaux.

Relogement et droit de préemption (art. 8). Lorsqu’une opération d’aménagement nécessite d’évincer les occupants d’un immeuble, le droit de préemption peut être exercé pour acquérir des terrains en vue de reloger les habitants ou relocaliser les entreprises. La condition restrictive au droit de préemption de ne porter que sur des biens ou des droits affectés au logement est supprimée, ce qui permettra à une commune de "solliciter un organisme HLM dans le cadre d’une convention de veille foncière pour préempter par délégation un terrain à bâtir, ou un local à usage commercial ou activité ayant vocation à un changement d’affectation pour devenir du logement", justifient les députés porteurs de l’amendement.

Chapitre III
Favoriser la transformation de bureaux en logements

Bonus de constructibilité (art. 9). Le bonus de constructibilité, prévu à 10% dans le texte initial pour "faciliter l’atteinte de l’équilibre économique des opérations de transformation de bureaux en logements", passe à 30% (voir notre article du 3 avril 2018 Elan - Dix opérateurs s'engagent à transformer 500.000 m2 de bureaux vides en logements à l'horizon 2022).

Bail (art. 9). Les bailleurs qui transforment un immeuble existant (notamment de bureaux) en un immeuble principal d’habitation peuvent donner congé aux locataires à chaque échéance triennale du bail.

Occupation temporaire de locaux vacants (après l’art. 9). L’expérimentation "visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par occupation par des résidents temporaires" lancée en 2009 par la loi Molle (loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion), est reconduite, "réorientée" et évaluée. L’idée est de "garantir des objectifs d’intérêt général, sociaux et non lucratifs", comme le font déjà certaines collectivités qui confient des bâtiments à des associations de lutte contre le mal-logement. 

Chapitre IV – Simplifier et améliorer les procédures d’urbanisme

Lutte contre l’étalement urbain (art. 12 bis). La lutte contre l’étalement urbain figure désormais explicitement dans les objectifs généraux du CU. Le texte intègre également la densification urbaine dans les orientations d’aménagement et de programmation des Plans locaux d'urbanisme (PLU).

Espaces agricoles et forestiers (art. 12 ter et 12 quater). La possibilité - supprimée par erreur par la loi de modernisation de l’agriculture de 2010 - d’autoriser les constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole ou forestière et à la mise en valeur des ressources naturelles est rétablie. Le texte supprime en revanche un doublon de procédures pour certaines constructions ou installations sur les territoires non couverts par un Schéma de cohérence territoriale (Scot).

Loi Littoral (article 12 quinquies, 12 sexies, 12 septies et 12 octies). A noter également, un renforcement des documents d’urbanisme, au premier rang desquels les Scot, dans la mise en œuvre de la loi Littoral. Le projet de loi consacre la faculté d’y prévoir des secteurs intermédiaires, entre le village et l’urbanisation diffuse, dans lequel une certaine constructibilité est explicitement permise, répondant ainsi à la problématique du comblement des "dents creuses". La notion imprécise de "hameaux nouveaux intégrés à l’environnement", "qui ne présentent pas de réalités concrètes" est supprimée. Par dérogation au principe d’extension de l’urbanisation en continuité des zones urbanisées, il est proposé de permettre les constructions ou installations nécessaires aux activités agricoles, conchylicoles ou forestières dans les zones littorales. Une autre exception s’applique aux territoires insulaires et ultramarins au profit d’équipements d’intérêt collectif. Enfin, les dispositions de l’article L. 121-12 du code de l'urbanisme (CU) applicables à l’éolien sont élargies aux centrales solaires, afin de permettre leur implantation en discontinuité d’urbanisation.

Règlement local de publicité (art. 14 bis et 14 ter). Le texte rectifie un oubli de la loi Egalité et citoyenneté, en proposant des aménagements dans le temps concernant les règlements locaux de publicité (RLP), à l’instar des PLU, dans des situations bien définies (fusions d’EPCI, transferts de compétences ou cas très particulier des EPCI de plus de 100 communes). Un délai supplémentaire de deux ans est en outre accordé pour la caducité des RLP antérieurs à la loi Grenelle II dès lors qu’est prescrit un RLP intercommunal.

Stratégie foncière des territoires (art. 14 quater). Au regard de l’importance pour les collectivités de définir une stratégie foncière de qualité, il est proposé de décaler la date limite nécessaire pour l’intégration d’un volet foncier dans le cadre d’un PLUi-H (plan local d’urbanisme intercommunal tenant lieu de programme local de l’habitat) en cours d’élaboration ou de révision au moment de l’entrée en vigueur de la loi Egalité et citoyenneté, et ayant fait l’objet d’un arrêt ou d’une approbation avant le 31 mars 2018.

Avis de l'architecte de bâtiments de France (art.15). Il est possible de recourir à un médiateur "désigné parmi les titulaires d'un mandat électif membres de la commission régionale du patrimoine et de l'architecture", en cas de recours déposé par un porteur de projet contre une décision d'un architecte des bâtiments de France (ABF). Cet appel à un médiateur - qui émet un avis - peut intervenir lorsque le porteur de projet considère que ses arguments n'ont pas été suffisamment entendus. de plus, en cas d'avis de péril ou de mise en danger de la vie d'autrui, l'avis de l'ABF doit comporter un volet sur la faisabilité économique. (Voir notre article Le Sénat s'inquiète de l'impact du projet de loi Elan sur la protection du patrimoine du 23 avril 2018)

Ouverture des données cadastrales (17 bis). L’ouverture d’une partie des données de la base Majic (mise à jour des informations cadastrales) produite par la direction générale des impôts, relatives aux caractéristiques des parcelles et à leur bâti est également actée, en les catégorisant comme données de référence dans le code des relations entre le public et l’administration.

Guichet unique de la publicité foncière (art. 17 ter). Un guichet unique central et national de la publicité foncière est créé, auquel chacun pourra adresser une demande dématérialisée de renseignement concernant la situation juridique d’un bien immobilier ou de copie d’acte, en précisant le périmètre du territoire concerné.

Chapitre V – Simplifier l’acte de construire

Dispense d'architecte pour les bâtiments des Cuma (art.18 A). Au nom d'"une nouvelle grande politique publique en faveur de la ruralité", les Cuma (coopératives d'utilisation du matériel agricole) sont dispensées de recourir à un architecte pour les constructions à usage agricole d'une surface inférieure à 800 m2. Voir notre article Le Sénat veut lever les freins à la construction en milieu rural du 3 juin 2016)

Maisons préfabriquées (art.19). Le gouvernement est habilité à prendre par voie d’ordonnance des mesures visant à adapter le régime du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan au cas de la réalisation des maisons préfabriquées.

Définition de la "préfabrication" (art. 19 bis). La définition de la "préfabrication" entre dans le code de la construction et de l'habitat (CCH). Le nouvel article L. 111-1-1 indique que la préfabrication "consiste à concevoir et réaliser un ouvrage à partir d’éléments préfabriqués sur un site de production distinct du chantier sur lequel ils seront assemblés, installés et mis en œuvre. Ces éléments préfabriqués font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos et de couvert de la construction, et peuvent intégrer l’isolation et les réserves pour les réseaux divers".

Caractéristiques géotechniques des terrains (art. 19 ter). Pour réduire les risques de sinistrabilité, un nouvel article L. 271-7 du code de la construction et de l’habitation (CCH) rend obligatoire la transmission par le vendeur d’une fiche d’information mentionnant les caractéristiques géotechniques du terrain, notamment dans les zones de retrait-gonflement des argiles ou sismiques.

Pérennisation de la conception-réalisation pour l’habitat social (art. 20). La possibilité du recours au marché de conception-réalisation pour les bailleurs sociaux, prolongée par le projet de loi jusqu’à fin 2018, est pérennisée. Rappelons l’objectif : "garantir à ces organismes et sociétés un mode d’action supplémentaire qui contribue à l’accroissement de la production de logements sociaux".

Conception-réalisation pour les constructions HLM neuves (art.20). Il est précisé que le recours des bailleurs sociaux à la conception-réalisation est possible lorsqu’un engagement contractuel sur un niveau de "performance" énergétique (et non plus sur un niveau d’ "amélioration de l’efficacité" énergétique), le rendent nécessaire. Cette disposition vise à sécuriser le recours à la conception-réalisation pour les constructions neuves.

Aide au logement et rénovation énergétique (art.20 bis). La définition de la politique d’aide au logement (article L. 301-1 du CCH) est complétée, pour préciser qu’elle a également pour objet l’amélioration énergétique de l’habitat existant.

Autoconsommation d’électricité en HLM (art 21 bis). Tout organisme HLM partie prenante d’une opération d’autoconsommation collective peut faire bénéficier à ses locataires de l’électricité ainsi produite et inscrire la part d’autoconsommation de chaque logement au titre des charges récupérables.

Vefa et lutte contre le travail illégal (article 22). En cas de Vefa (vente en l'état futur d'achèvement), le texte initial prévoyait qu’une clause au contrat de réservation du logement, dit "contrat préliminaire", puisse permettre à l’acquéreur de se réserver la réalisation de travaux de finition ou d’installation d’équipements sanitaires. Il est maintenant précisé que la charge financière des travaux de finition s’accompagne de la responsabilité de l’acquéreur. L’objectif est que ces travaux répondront aux garanties légales et d’empêcher le développement du travail illégal.

Contrôle des constructions (art. 23 bis). Les pouvoirs des enquêteurs de la DGCCRF (direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) sont étendus et les sanctions en cas de manquements aux règles existantes de la construction de maison individuelle sont renforcées. L’amende en cas de début d’exécution des travaux en l’absence de contrat et / ou de garantie de livraison est par exemple considérablement augmentée (de 37.500 à 300.000 euros).

Chapitre VI – Améliorer le traitement du contentieux de l’urbanisme

Construction sans permis (art. 24). Les règles de mise en œuvre de la prescription décennale de l’article L. 421-9 du code de l'urbanisme font, elles aussi, l’objet de clarifications, notamment afin de préciser que la prescription s'applique bien "aux constructions réalisées sur le fondement d’un permis annulé par la suite".
 

Titre 2
Evolutions du secteur du logement social

Chapitre 1er
Restructuration du secteur

Cadre stratégique patrimonial de groupe HLM (art.25). La logique d’élaboration de la stratégique patrimoniale d’un groupe HLM est inversée. Désormais, c’est chaque organisme de logement social (OLS) membre d’un groupe qui établit son plan stratégique patrimonial (PSP), préalablement à l’élaboration du cadre stratégique patrimonial (CSP) du groupe. Le CSP, qui récapitule les grandes orientations générales et les grands objectifs chiffrés du groupe en matière patrimoniale (stratégie d’offre neuve, de réhabilitation, d’entretien, de démolition, de vente), résulte ainsi de la "mise en cohérence" des PSP de tous les organismes qui le constituent.

Les collectivités dans la SAC (art.25). Les EPCI, la commune de Paris, les Etablissements publics territoriaux (EPT) de la métropole du Grand Paris, les métropoles de Lyon et d’Aix-Marseille, les départements et les régions sur le territoire desquels les organismes actionnaires possèdent des logements, sont représentés de plein droit dans les trois instances délibératives des Sociétés communes de coordination (SAC) : l’assemblée générale, le conseil d’administration, le conseil de surveillance (ou l’organe délibérant en tenant lieu).

Les locataires dans la SAC (art.25). Le conseil d’administration des Sociétés communes de coordination (SAC), le conseil de surveillance (ou l’organe délibérant en tenant lieu) comprend des représentants des locataires des logements appartenant à ses organismes actionnaires.

Fonctions support en SAC (art.25). La mise en commun de fonctions support (informatique, partage de personnel, partage d’outils…) est ajoutée aux compétences optionnelles des Sociétés communes de coordination (SAC). C’est déjà le cas pour les structures de coopération entre organismes HLM comme celles qui prennent la forme de GIE (Groupements d’intérêt économique).

Combinaisons des comptes des SAC (art.25). Le terme de "consolidation" des comptes des Sociétés communes de coordination (SAC)est remplacé par celui de "combinaison" des comptes. Le premier se rapportant au régime juridique des groupes commerciaux intégrés, le second correspondant davantage au régime juridique des SAC, plus horizontal d’un point de vue des normes comptables.

Solidarité financière des SAC (art.25). Le mécanisme de solidarité financière interne aux Sociétés communes de coordination (SAC) est complétée : toute mesure prise par la SAC devra être précédée d’une mise en demeure de l’organisme de logement social (OLS) concerné, pour qu’il puisse présenter ses observations.

Comptabilité distincte (art.25). Les SAC doivent mettre en place une comptabilité distincte pour leurs activités relevant du service d’intérêt économique général (SIEG) du logement locatif social, compte tenu de la diversité de leurs activités potentielle.

SAC et Sem (art.25). Le capital de la Société commune de coordination (SAC) peut être détenu, dans une limite de cinquante pour cent, par des Sem non agréées, par des SPL (Sociétés publiques locales) ou des Semop (Sem à opération unique). La rapporteure explique qu’il s’agit là de permettre "de réunir, dans une logique d’offre territoriale, l’ensemble des acteurs économiques publics de service public adossés aux collectivités territoriales, bailleurs sociaux de toute catégorie de statut mais également les autres catégories d’entreprise publique locale".

Sem et obligation de regroupement (art.25). Les Sem gérant moins de 15.000 logements et dont l’activité principale n’est pas constituée par l’activité locative sociale ne sont pas obligées de se regrouper. Cela concernerait "45 % des établissements", selon la rapporteure. De même, les Sem multi-activités constituées d’au moins deux Sem et réalisant un chiffre d’affaire d’au moins 50 millions d’euros ne sont pas obligées de se regrouper.

Fusion et compétence géographique (art. 26). En cas de fusion de SA HLM n’ayant pas la même compétence géographique, la compétence géographique de la société absorbante est élargie à celle de la SA HLM absorbée. De ce fait, la SA résultant de la fusion n’a pas à demander un nouvel agrément.

Les locataires dans la fusion (art. 26). En cas de fusion de plusieurs organismes et jusqu’à l’élection des représentants de locataires qui suit, les membres élus par les locataires dans les conseils d’administration ou les conseils de surveillance des organismes ayant fusionné désignent parmi eux les locataires appelés à siéger dans le nouveau conseil d’administration ou de surveillance. A défaut, ces derniers sont désignés par le représentant de l’Etat dans le département. Par ailleurs, toute fusion donne lieu à une information des locataires des organismes concernés (que le logement de ces locataires soit ou non concerné par un transfert de propriété).

Réduction du coût des fusions (art. 27 bis). Les gestionnaires de logements sociaux peuvent bénéficier, pendant trois ans, d’une réduction supplémentaire de la "contribution de sécurité immobilière" devant être acquittée dans le cadre des règles de publicité foncière lors des regroupements d’OLS. En l’occurrence, la contribution de sécurité immobilière, qui est proportionnelle à la valeur des biens faisant l’objet d’une publication, donne lieu à la perception d’une contribution au taux de 0,01 % jusqu’au 31 décembre 2021, date où tous les regroupements obligatoires devront être achevés.

Chapitre II
Adaptation des conditions d'activité des organismes de logement social (OLS)

Rattachement des OPH au sein des EPT (art. 28). La mesure de regroupement des offices publics de l’habitat (OPH) d’une même collectivité de rattachement est "modulée" afin de prendre en compte les cas d’EPCI concernés par la présence de plusieurs OPH de très grande taille : seuls les OPH de moins de 15.000 logements sont contraints à la fusion. Très concrètement, cela signifie qu’il pourra y avoir plusieurs OPH dans un EPT de la métropole du Grand Paris.

Services supports mutualisés (art.28). Les services supports mutualisés par les organismes de logements sociaux (OLS) sont inclus dans leurs activités de service d’intérêt général (et à ce titre bénéficient d’une exonération d’impôt sur les sociétés).

Acquisition auprès de SCI (art. 28). L’expérimentation permettant aux OLS d’acquérir des logements sociaux auprès de sociétés civiles immobilières (SCI) dans lesquelles ils détiennent des parts avec des opérateurs privés est pérennisée. Double objectif : faciliter la production de logements et assurer la mixité sociale. Par ailleurs, la durée de vie de la structure de coopération est portée de cinq à dix ans.

Conseil en financement (art.28). Les OLS peuvent faire du conseil en financement et assurer le rôle d’intermédiaire entre leurs locataires-accédants et les établissements bancaires partenaires.

De l'hébergement au logement social (art. 28). Il est défini, dans les Conventions d’utilité sociale (CUS) de chaque organisme HLM, une stratégie partenariale entre l’organisme et les structures sociales de son territoire, dont le SIAO (Service intégré d'accueil et d'orientation).

Mutualisations HLM déterritorialisées (art. 28). Dans le cadre de la restructuration du secteur HLM, et pour mieux mutualiser les savoir-faire entre organismes HLM, la clause liant les prestations entre organismes à la compétence territoriale est supprimée.

Participation de la Caisse des Dépôts aux Sociétés de ventes HLM (art.29). Les parts sociales des Sociétés de ventes d’HLM ne peuvent être souscrites que par des organismes d’HLM, par des Sem agréées, par Action Logement Services (et non plus par la holding immobilière Action Logement Immobilier comme cela était prévu dans le texte initial) et désormais aussi par La Caisse des Dépôts. Par ailleurs, il est assuré, à l’article 31, de l’étanchéité entre les sociétés de ventes HLM rattachées à Action Logement Services et les autres filiales immobilières d’Action Logement.

Vente aux locataires (art. 29). La possibilité pour un organisme HLM de vendre des logements sociaux à ses locataires par le biais du contrat de location-accession est maintenue (il était supprimé dans le texte initial). Un locataire peut acquérir son logement social s’il l’occupe depuis deux ans (et non plus trois comme le prévoyait le texte initial). Ses ascendants et descendants aussi.

Avis des délégataires sur les ventes (art. 29). Les collectivités ayant accordé un financement ou une garantie pour la construction, l’acquisition ou la réhabilitation d’un logement social doivent être consultées avant l’autorisation préfectorale de mise en vente de ce logement (sauf si le logement est mentionné dans le programme de vente de la CUS de l’organisme). Cela permettra notamment aux départements et aux EPCI délégataires des aides à la pierre d’émettre leur avis.

Information aux maires de cession entre organismes (art. 29). Le maire de la commune est informé, au même titre que le préfet, en cas de cession de logements sociaux à un autre organisme HLM, une Sem ou un OFS (Organisme de foncier solidaire).

Vente HLM aux collectivités (art. 29). Les collectivités et leurs groupements peuvent se porter acquéreur des logements sociaux vendus (le projet de loi initial supprimait cette possibilité).

Priorité des acquéreurs (art. 29). En cas de vente en bloc de plus de cinq logements PLS de plus de 15 ans, aucun ordre de priorité ne s’applique selon les types d'acquéreurs. Et cela, que les logements soient occupés ou vacants.

Du logement-foyer au logement-étudiant (ap. art. 29). Les organismes HLM peuvent vendre leurs logements-foyers à des investisseurs, publics ou privés, en vue de la réalisation de logements étudiants, à la vente ou à la location.

Titre 3
Réponse aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale

Chapitre Ier
Favoriser la mobilité dans le parc social et le parc privé

Rapprochement du bail mobilité au droit commun (article 34). Le contrat de location du bail mobilité doit comporter le dossier de diagnostic technique et le bailleur ou son mandataire devront transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. Le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire, ainsi que le coût des travaux éventuels, doivent figurer dans le contrat, afin que le nouveau locataire puisse s'assurer du respect de l'encadrement des loyers à la relocation, dispositif qui s'applique au cas du bail mobilité. Le système automatique de requalification du bail mobilité en bail classique est supprimé, le dispositif a semblé "peu pertinent et de nature à multiplier les contentieux et les tentatives de fraude". Enfin, dans un souci de clarification, une nouvelle rédaction exonère les logements en bail mobilité de la procédure d'autorisation de changement d'usage.

Accession sociale (art. 35). La commission d’attribution des logements (CAL) pourra préconiser, à un locataire, une accession sociale à la propriété proposée par le bailleur social, lors du réexamen de sa situation d’occupation.

Droit de visite et sous-occupation (art.35 et 35 bis). A la suite d’un divorce ou d’une séparation, les enfants faisant l’objet de droit de visite est pris en compte (au même titre que les enfants en garde alternée) sans que cela caractérise une situation de sous-occupation du logement social (art .35), y compris lors de l’instruction d’une demande de logement social (art.35 bis).

SIAO (art. 36). Les SIAO peuvent participer à l’élaboration du plan partenarial de gestion de la demande de logement social et d’information du demandeur (PPGDLSID). L’idée étant d’optimiser l’articulation territoriale des différentes filières d’accès au logement.

Gestion des contingents en flux (art. 38). Le délai d’actualisation des conventions de réservation conclues entre les bailleurs et les réservataires, visant à passer à une gestion en flux annuel des contingents des réservataires, est repoussé à fin 2022 (au lieu de fin 2021).

Chapitre II
Favoriser la mixité sociale

Mixité intergénérationnelle (art.39). Pour éviter d'éventuels abus, il est instauré des garde-fous à la possibilité, pour les locataires sous-louant une partie de leur logement à des personnes de moins de 30 ans (et pour les moins de 30 ans sous louant une partie de leur logement), de bénéficier de l'allocation de logement sociale (ALS). Il faudra en effet que la personne ainsi logée "ne présente aucun lien de parenté avec le locataire ou propriétaire des lieux".

Logement d'abord (art.43). La commission a adopté pratiquement en l'état les dispositions prévues pour le plan "Logement d'abord". Toutefois, pour faciliter la signature des Cpom (contrat pluriannuel d'objectifs et de moyens) avec les gestionnaires d'établissements et de services d'accueil et d'hébergement, il est prévu que le cahier des charge de ces Cpom propose un modèle type. Une pratique courante dans les autres domaines du champ médicosocial. De même, il sera inscrit dans la loi que les structures d'hébergement devront systématiquement proposer aux personnes accueillies "un espace sécurisé dans lequel ils puissent [...] laisser leurs affaires".

Exonération d'appel à projets pour les Marpa (après l'art.43). Les projets de création, de transformation et d'extension de maison d'accueil rural pour les personnes âgées (Marpa) non médicalisées sont exonérés du recours à la procédure de l'appel à projets. Les projets correspondants pourront donc être autorisés lorsque leur nécessité "est recensée par le schéma départemental d'organisation sociales et médicosociales", et qu'une commission - regroupant l'ARS, le conseil départemental, des représentants d'établissements médicosociaux, des élus et des "représentants de la société civile" - a rendu un avis conforme favorable dans un délai de quatre mois. (Voir aussi notre article Les CHU pourront se transformer en CHRS sans appel à projets et entrer ainsi dans le champ de la loi SRU du 13 mars 2018) 

Titre 4
Améliorer le cadre de vie

Chapitre I
Revitalisation des centres-villes

Mise en oeuvre des ORT par des Scic (art.54). A titre expérimental, une société coopérative d’intérêt collectif (Scic) peut se voir déléguer par les collectivités territoriales ou leurs groupements l’élaboration, le pilotage et l’exécution des contrats liés à la mise en oeuvre des opérations de revitalisation de territoire (ORT). Un statut qui permet d’associer des acteurs privés. Cette disposition est directement inspirée du rapport Marcon. 

Nouveaux objectifs (art.54). De nouveaux objectifs sont assignés aux ORT : moderniser les locaux artisanaux, réhabiliter les friches urbaines et valoriser le patrimoine bâti. L'objectif de "mixité sociale" est également ajouté. La convention d'ORT peut prévoir des animations touristiques ou encore un "dispositif d’intervention immobilière et foncière visant la reconversion ou la réhabilitation des sites industriels et commerciaux vacants, dans un but de limitation des nouvelles emprises foncières" (accompagnement de la rétractation urbaine)

Moratoire (art.54). L’option du moratoire sur les surfaces commerciales reste ouverte : le préfet a la possibilité de suspendre l’enregistrement des demandes d’autorisations d’exploitation commerciales, en fonction des données économiques et démographiques relatives à la zone de chalandise, pour les commerces d’une surface supérieure à 1.000 m² ou bien hors secteur ORT.

Concertation (art.54). L'élaboration du projet d'ORT pourra faire l'objet d'une concertation publique à l'initiative de l'EPCI.

Hausse du seuil de CDAC pour un local vacant (art.54 bis). Le seuil d’autorisation par la CDAC (commission départementale d’aménagement commercial) pour la réouverture au public d’un local non-exploité depuis trois ans ou plus est relevé de 1.000 à 2.500 m². L'objectif affiché est de "redynamiser les friches commerciales".

Epareca en ORT (art. 54 ter). L’intervention de l’Epareca, jusqu’alors limitée aux quartiers relevant de la politique de la ville, est étendue de manière expérimentale aux secteurs ORT, afin de soutenir les capacités d’ingénierie de projet des collectivités porteuses. Cette proposition est directement inspiré du rapport sur La revitalisation commerciale des centres-villes réalisé 2016 par l’inspection générale des finances (IGF) et le conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD).

Pérennisation des Crac (art.54 quinquies). Les contrats de revitalisation artisanale et commerciale (Crac), introduits en 2014 à titre expérimental, sont pérennisés. Un Crac "permet en particulier aux autorités compétentes de désigner un opérateur unique (Sem, SPL, par exemple) afin de procéder au rachat de fonds de commerce, à leur rénovation, leur location et, in fine, leur vente au locataire. Cet opérateur peut également se voir déléguer, si nécessaire, le droit de préemption ou d’expropriation des fonds de commerce", rappelle l'exposé des motifs.

Voir aussi notre dossier Redynamisation des centres-villes : quelles solutions ?

Chapitre II
Rénovation énergétique

Rénovation énergétique (art. 55 et 55 bis). C’est sur "l’énergie finale" que s’appliquent les objectifs de réduction des consommations des bâtiments à usage tertiaire fixés par le projet de loi (d’au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, par rapport à 2010). Les actions réalisées à cette fin sont en outre en cohérence avec les objectifs fixés par la stratégie nationale de développement à faible intensité de carbone. Autre ajout de la commission du développement durable : la revente de la chaleur générée par les bâtiments peut être déduite de la consommation. Quant à la plateforme informatique permettant de recueillir les données de consommation et d'assurer le suivi de la réduction de consommation d’énergie, elle doit être opérationnelle "au 1er janvier 2020". Le contrôle doit pouvoir s’effectuer sur le terrain de manière aléatoire, soit par l’administration elle-même, soit par des tierces parties agréées.
Dans la construction neuve, le texte fixe les critères dont l’administration devra tenir compte dans la production réglementaire. Le décret - prévu par l’article L111-9 du code de la construction et de l'habitation (CCH) - doit ainsi déterminer "les exigences en matière de qualité de l’air intérieur des bâtiments" ainsi qu’en matière "de recours à des matériaux renouvelables d’origine biosourcée ou d’incorporation de matériaux issus du recyclage".

Carnet numérique (art. 55 ter). Le carnet numérique dont l’objectif est d’assurer le suivi et l’entretien du bâtiment dans le temps pourrait connaître un nouveau départ. Son champ est en outre étendu à l’ensemble des travaux structurants pour le bâtiment et non plus seulement à ceux qui permettent une amélioration de la performance énergétique.

Objectif d’amélioration énergétique (art. 20 bis et 55 quater). Un objectif d’amélioration énergétique de l’habitat existant est introduit dans la politique d’aide au logement (voir article 20 bis plus haut). Le programme local de l’habitat (PLH) indique quant à lui les actions à mener en vue de l’amélioration et de la réhabilitation, notamment énergétique, du parc existant.

Précarité énergétique (art. 55 sexies). Plusieurs territoires pilotes expérimenteront pendant deux ans une stratégie territoriale de résorption de la précarité énergétique, via un appel à projet piloté par l’Etat.

Tarification sociale de l’eau (art. 55 quinquies). L’expérimentation de la tarification sociale de l’eau, proposée par la loi Brottes de 2013, qui devait s’achever cette année, est prolongée jusqu’en 2021 (voir aussi notre article du 5 avril 2018 Lutte contre l'exclusion - Le Sénat adopte la proposition de loi prorogeant l'expérimentation de la tarification sociale de l'eau).

Chapitre III
Lutte contre l'habitat indigne et les marchands de sommeil

Voir aussi notre article Renvoyée en commission, la proposition de loi sur les marchands de sommeil devrait revenir avec la loi Elan du 15 mars 2018.

Habitat indigne et marchands de sommeil (après art.56). Les immeubles, résidences ou appartements ayant été divisés par lots sont requalifiés en habitat collectif, ce qui donne aux maires les pouvoirs de police afférents à ce type d'habitat. La possibilité d'expropriation est étendue aux "situations d'insalubrité non irrémédiables", dès lors que les propriétaires n'ont pas réalisé les travaux prescrits par le préfet dans le délai imparti. La durée maximale pendant laquelle un marchand de sommeil condamné a interdiction de procéder à tout achat immobilier direct ou indirect est portée de cinq à dix ans. Les syndics de copropriété professionnels ont obligation de signaler auprès de Tracfin les opérations réalisées par les propriétaires dont ils ont de fortes raisons de penser qu'ils ont une activité de marchand de sommeil. Autre durcissement : l'obligation, faite au juge, de prononcer des peines complémentaires de confiscation des biens des marchands de sommeil ayant servi à loger des personnes vulnérables dans des conditions indignes et d'interdiction d'acquisition de nouveaux biens immobiliers, sauf décision "spécialement motivée" du juge concerné.
En revanche, les bailleurs sociaux, ainsi que les propriétaires de logements locatifs bénéficiant d'un conventionnement APL seront dispensés de la procédure de demande d'autorisation ou de déclaration de location, ce conventionnement excluant déjà de mettre en location des logements indignes. Les EPCI compétents en matière d'habitat pourront déléguer aux communes volontaires la mise en œuvre des dispositions relatives à l'autorisation préalable de mise en location sur les secteurs qu'ils auront définis. La date limite pour l'obligation d'adopter, dans les DOM, des plans locaux de lutte contre l'habitat indigne (obligation prévue par l'article 22 de la loi du 14 octobre 2015 d'actualisation du droit des Outre-mer) est reporté au 31 décembre 2020.

Lutte contre l'habitat indigne en Guyane et à Mayotte (après art.57). Un dispositif spécifique à la Guyane et à Mayotte est mis en place au sein de la loi du 23 juin 2011 portant dispositions particulières relatives aux quartiers d'habitat informel et à la lutte contre l'habitat indigne dans les départements et régions d'outre-mer. Il s'agit en l'occurrence de lutter contre "l'expansion des constructions illicites par des occupants sans droit ni titre, dans un contexte de pression migratoire sans comparaison avec l'hexagone et les autres territoires ultramarins".

Autorisation préalable de mise en location (après art.58). Il est précisé que la demande d'autorisation préalable de mise en location est traitée à titre gratuit. Selon l'exposé des motifs, certaines collectivités "appliquent des frais de dossier aux propriétaires qui peuvent sembler excessifs, voire contreproductifs pour assurer le maintien des mises en location dans ces zones". Voir notre article Autorisation de louer : les outils se mettent en place du 10 avril 2017.

Chapitre VI
Simplifier le déploiement des réseaux de communication électronique à très haute capacité 

TDH (art.62 bis). A titre dérogatoire, le déploiement des réseaux THD (Très haut débit), nécessitant la délivrance de titres d’occupation du domaine public à des fins d’exploitation économique, n’est pas soumis aux mesures de publicité et de mise en concurrence.

Marchés publics de conception-réalisation et marchés publics globaux (art.64 bis). Le recours à ces deux types de marchés est facilité. Les personnes publiques ayant recours aux marchés de conception-réalisation pour l’établissement de réseaux sont dispensées de démontrer l’existence "de motifs d’ordre technique" (comme l'impose l’article 33 de l’ordonnance du 23 juillet 2015 relative aux marchés publics). Les personnes publiques ayant recours aux marchés de conception-réalisation pour l’établissement de réseaux peuvent confier une mission globale pouvant comporter, en plus de la conception et de la réalisation des infrastructures et réseaux de communications électroniques, leur exploitation et/ou leur maintenance. Ce dispositif, de même que la dispense prévue dans le cas des marchés publics de conception-réalisation, sont limités aux contrats conclus au plus tard le 31 décembre 2022, date fixée par l'Etat pour atteindre la couverture intégrale du territoire en très haut débit.

PEI pour la Corse (art. 65 bis). L’échéance de programmation du programme exceptionnel d’investissement pour la Corse (PEI) est décalé de fin 2018 à fin 2020.