Habitat - La division pavillonnaire, une nouvelle menace sur le logement ?
L'Institut d'aménagement et d'urbanisme (IAU) d'Ile-de-France publie une étude sur un sujet original et peu exploré : la division pavillonnaire, autrement dit la division des maisons individuelles. La demande de réalisation de cette étude de la part du conseil régional est venue d'une analyse des processus de densification en Ile-de-France entre 1999 et 2008. Celle-ci a en effet révélé que, dans 62% des communes ayant connu une densification au cours de cette période, le parc de logements a augmenté sans aucune croissance de la surface dédiée à l'habitat. Deux explications possibles : le remplacement de logements anciens par des logements plus nombreux mais plus petits (ce qui aboutit au final à la même surface habitable) et/ou la division pavillonnaire. Les chiffres de l'IAU montrent d'ailleurs qu'un logement sur quatre apparu entre 2001 et 2011 est issu de la restructuration du parc existant.
Une large méconnaissance du phénomène
C'est précisément ce point que creuse l'étude de l'IAU, publiée dans le dernier numéro de sa lettre d'information "Note rapide". Elle constate tout d'abord la méconnaissance du phénomène de la division, "produite par des processus qui ne s'inscrivent pas toujours dans une volonté politique locale ou dans des actions publiques maîtrisées", Or le phénomène porte un risque de constitution de multiples copropriétés dégradées. Et il est loin d'être négligeable, puisque l'IAU estime à près de 2.000 le nombre de logements produits chaque année en Ile-de-France par la division de 770 logements individuels, soit environ 20% des 3.900 pavillons qui disparaissent en moyenne tous les ans.
En termes géographiques, la division pavillonnaire s'observe surtout dans "les communes des banlieues populaires bien desservies", dans le cœur de l'agglomération parisienne. En termes de typologie, elle concerne principalement le parc ancien d'avant 1915 (55% du total des divisions). Il s'agit en l'occurrence d'un parc de "faible et moyenne qualité", composé majoritairement de maisons unifamiliales occupées en propriété (51% des pavillons divisés). De façon logique, les opérations de division pavillonnaire sur ces bâtiments produisent "des logements locatifs de taille et de qualité moyennes". Les logements ainsi produits sont majoritairement (68%) des appartements locatifs. Ils s'adressent à des locataires modestes - 81% d'entre eux ont des revenus inférieurs aux plafonds HLM Plus et 49% inférieurs au HLM-PLAI -, en début de parcours locatif et donc plutôt jeunes. La moitié de ces locataires disposent de moins de 23 m2 par personne (contre 30 m2 pour les propriétaires occupants) et 18% occupent un logement suroccupé.
Des logiques variées pour les "diviseurs" de pavillons
De leur côté, les "diviseurs" obéissent à "une logique de subsistance", avec toutefois des cas de figure variables pour les propriétaires occupants : logique de regroupement familial (accueil des seniors ou maintien dans les lieux des jeunes adultes), logique financière de recherche d'un revenu complémentaire, logique d'accédants modestes qui financent l'achat en louant une partie du bien... Pour les propriétaires bailleurs, la division pavillonnaire correspond essentiellement à une logique d'investissement.
Face à ce phénomène difficile à déceler, les collectivités territoriales sont prises entre deux écueils : "bloquer toute possibilité d'évolution du bâti et tenter d'instituer des cadres plus restrictifs, mais en ignorant les besoins auxquels ces logements répondent, ou tenter d'accompagner ce processus de densification tout en le régulant, mais avec le risque de ne pas maîtriser la qualité de ce qui est produit et de générer une offre de logements de mauvaise qualité et de se trouver confrontées à des besoins sociaux auxquels elles ne peuvent faire face". Un amendement au projet de loi Alur prévoit toutefois - s'il est définitivement adopté - d'instaurer une déclaration obligatoire des travaux de division pavillonnaire, ce qui permettrait au maire d'exercer un contrôle a priori (voir notre article ci-contre du 17 septembre 2013).
A noter : l'étude propose aussi des cartes détaillées à l'échelle de la commune, montrant l'impact très variable de la division pavillonnaire selon la localisation.
