Immobilier commercial - La création de surfaces commerciales a augmenté de 22% en 2016
La création de surfaces commerciales a connu un rebond de 22% en 2016, après une baisse de 39% en 2015, due à l'attentisme engendré par la loi Pinel mise en œuvre la même année. Mais globalement, d'après Procos, fédération du commerce spécialisé, le secteur connaît un repli depuis 2009.
L'année 2016 a été faste pour les centres commerciaux démesurés. Ametzondo, à Saint-Pierre-d'Irube, près de Bayonne, fait figure de mastodonte : le centre créé par Ikea Centres s'étale sur 47.000 mètres carrés, plus 24.000 pour Ikea et 5.000 pour Carrefour, soit 76.000 m2 en tout ! On pourrait citer aussi Avenue 83 à Toulon (30.000 m2 hors cinéma et restaurants), Cap Emeraude à Dinard (20.200 m2) ou encore Ma Petite Madelaine près de Tours (22.00 m2)… Des ouvertures qui ont lieu alors que le niveau de consommation des ménages reste atone (+1,6% en 2016, et +0,9% en 2017 d'après l'Insee) et que les commerces de centre-ville tentent de résister... D'après Procos, fédération du commerce spécialisé, ce sont surtout les parcs d'activités commerciales, ou "retail parks", qui tirent cette progression en 2016. Ils représentent ainsi 53% du stock de projets d'immobilier en 2016 sur un total de 337 projets pour 4.777.000 m2 de surfaces, et 53% également en 2017, sur un total de 414 projets, pour 5.043.000 m2. "C'est devenu une industrie. Avec l'augmentation des coûts d'exploitation pour les centres commerciaux en centre-ville, l'implantation d'un retail park devient valable ; ce sont des opérations plus faciles à monter qu'un centre commercial", explique Emmanuel Le Roch, délégué général de Procos, qui assure que leur esthétique s'est aussi améliorée.
La création de surfaces commerciales a ainsi connu un rebond de 22% en 2016 par rapport à 2015, selon le bilan du marché de l'immobilier de commerce en France de Procos, publié en janvier. Le volume de surfaces de plancher commercial autorisé à travers les permis de construire a augmenté de 21% pour retrouver leur niveau de 2014 à 5,12 millions de mètres carrés, et le volume de surfaces autorisées par les commissions départementales d'aménagement commercial (CDAC) et la Commission nationale d'aménagement commercial (Cnac) a quant à lui augmenté d'un peu plus de 22,8%, pour atteindre 1.625.175 m2 (contre 1,33 million en 2015).
La périphérie attire toujours plus de projets
Côté surfaces autorisées par les commissions (CDAC et Cnac), hors des ensembles commerciaux, c'est le bricolage qui bénéficie le plus de l'évolution positive (+53%). Vient ensuite le secteur de l'alimentaire (+18%). A l'inverse, l'équipement de la personne (-8%) et l'équipement de la maison (-11%) poursuivent leur ralentissement. "Depuis 2010, la création de surfaces commerciales solo en CDAC à destination de l'équipement de la maison a diminué de moitié, celle à destination de l'équipement de la personne a été divisée par trois", souligne Procos.
La périphérie attire toujours plus de projets : plus de 90% des surfaces en projet, soit 4,2 millions de m2, avec surtout des opérations de parcs d'activités commerciales et des centres commerciaux. "Les projets de centres commerciaux de centre-ville restent pour leur part toujours en retrait", précise Procos. Ils représentent 6% seulement des surfaces en projet, soit 284.000 m2, en baisse continue.
Un repli depuis 2009
Mais cette recrudescence de surfaces commerciales en 2016 s'inscrit dans une tendance de plus long terme au repli, amorcé depuis 2009. Le volume de surfaces commerciales autorisées par les CDAC et la Cnac reste ainsi inférieur de 26% au niveau de 2014, et de 50% au niveau de 2010. "Il faut dire que les volumes de mètres carrés étaient énormes", souligne Emmanuel Le Roch. Et que la consommation ne suit pas la même courbe : pour 2017, l'Insee annonce une consommation des ménages en augmentation de 0,9% seulement.
D'après Procos, le rebond enregistré en 2016 s'expliquerait par l'attitude attentiste des acteurs de l'immobilier commercial en 2015, année de mise en œuvre de la réforme de l'urbanisme commercial dans le cadre de la loi relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (ACTPE) du 18 juin 2014, dite "loi Pinel". Avec cette loi, et depuis le 15 février 2015, une seule demande suffit pour le permis de construire et la demande d'autorisation d'exploitation commerciale, alors qu'il s'agissait de deux procédures dissociées auparavant. "L'instauration de ce système de 'guichet unique' a échaudé les opérateurs, qui ont craint une augmentation du recours contentieux", détaille Procos dans son bilan. Le coût de constitution des dossiers, qui est en augmentation, peut aussi expliquer la réduction de nombre de dossiers présentés.
Vers des opérations mixtes
"On est un peu mitigé face à la situation. Quand on regarde les statistiques nationales, on voit qu'il y a une tendance à la baisse du chiffre d'affaires ; on doit alors veiller à ce qu'il n'y ait pas trop de mètres carrés au niveau national, explique Emmanuel Le Roch, mais au niveau local, il y a des endroits où le développement se justifie parfaitement pour renforcer l'attractivité. Il faut faire les bons projets aux bons endroits." Face à ces évolutions, et au risque de voir le coût des opérations augmenter, Procos perçoit clairement une évolution du marché vers des opérations mixtes combinant commerces et logements, voire même bureaux, moins consommatrices de terrains. "Ces opérations suivent une logique qui utilise un espace mixé et consomme donc moins de terres agricoles", assure Emmanuel Le Roch.
