Jouer la carte de la complémentarité entre territoires voisins pour répondre à la crise du logement
Le groupe Scet, filiale de la Banque des Territoires, Citadia et Ville en œuvre publient un "livre blanc" intitulé : "Aménager le territoire pour répondre à la crise du logement". Une étude qui préconise notamment la complémentarité entre territoires voisins pour répondre à la demande des ménages dans un contexte de raréfaction de l’offre de logements.
© SCET, CITADIA, Ville en œuvre et Adobe stock
La première des réponses à la crise du logement passe par une réflexion sur l’aménagement du territoire. C’est le parti pris de l’étude portée par le groupe Scet, Citadia et Ville en œuvre, qui propose une voie pour juguler les besoins des ménages et l’offre de logements disponibles. Le postulat de départ est connu : la France est incapable de produire assez de logements dans un contexte de renchérissement qui est lourd de conséquences, pointe l’étude qui rappelle que le poste logement représente déjà près d’un tiers des dépenses des ménages à revenus intermédiaires. Une situation à laquelle l’approche traditionnelle "subventionnelle, à base d’aides à la défiscalisation ou de commande publique de logements sociaux" n’offre plus de réponse opérante, constate Timothée Hubscher, directeur Citadia et Even conseil. La crise est désormais structurelle et l’augmentation des besoins de logements est plus rapide que la croissance démographique, au point que d’ici 2050 la France pourrait avoir besoin de 7,8 millions de logements supplémentaires !
La réponse peut venir de l’aménagement du territoire
"Cette crise, on la doit au renchérissement du coût des matériaux, à la difficulté d’accès au crédit mais aussi au fait que la charge foncière est tellement importante que l’on ne trouve plus de modèle économique", estime Timothée Hubscher. En conséquence, "les promoteurs investissent tous au même endroit et se battent pour les mêmes fonciers". La réponse peut alors venir de l’aménagement du territoire, peut-on lire dans le livre blanc de la Scet, et plus précisément de "coopérations territoriales" qui peinent aujourd’hui à émerger. "Nous nous sommes focalisés sur les zones d’emploi qui subissent de grosses pressions tant sur le plan démographique que sur les prix du foncier", explique le dirigeant de Citadia. Dans un second temps, l’étude s’est portée sur les territoires où existent une certaine dynamique démographique ainsi qu'une réelle attractivité "un socle d’emploi réel". Des territoires où la dynamique se fait "via une consommation d’espaces et sans s’attacher au parc de logement existant".
En superposant les cartes, l’étude a permis d’identifier des périmètres prioritaires d’intervention à partir du constat de la "présence, aux portes des territoires les plus en tension, de territoires aujourd’hui moins attractifs mais tout de même dynamiques" et qui représentent "des potentiels de restructuration urbaine". La démarche, souligne Timothée Hubscher, permet de "définir des territoires qui peuvent fonctionner ensemble et sur lesquels on identifie des capacités de production de logements sur des espaces structurés", comme par exemple entre Rennes, Nantes et Redon. La question qui suit immédiatement est donc la suivante : "Comment ces coopérations peuvent se mettre en place sur des régions différentes, des Scot différents, sans cadre de réflexion commun ?"
Un changement d’échelle indispensable
Un pari difficile à tenir alors que "l’on a perdu la réflexion prospective de l’aménagement du territoire et que c’est désormais le marché qui décide". Afin de résoudre l’équation, l’échelle est importante, rappelle le dirigeant de Citadia : "nous sommes sur des échelles administratives qui structurent les compétences et la capacité d’action alors qu’il faut réfléchir à des échelles plus larges", de préférence avec l’Etat dans le rôle du chef d’orchestre. "On l’observe avec le ZAN, il est parfois difficile d’articuler les choses et de répartir les efforts alors qu’il va falloir initier des travaux dans le cadre de nouvelles coopérations".
Le "livre blanc" rappelle que 10% des zones d’emplois les plus sous tension se situent autour des grandes métropoles de l’Ouest, du Sud et du sillon Alpin. Des aires urbaines à proximité desquelles émergent des territoires "qui pourraient accueillir une nouvelle population en étant accompagnés par une politique publique forte dans le cadre de l’objectif du ZAN". Des territoires "à potentiel", décrit Timothée Hubscher, qui connaissent une évolution démographique positive et une dynamique d’emploi solide. Car l’idée, confirme-t-il, "n’est pas de dire aux ménages d’aller dans des territoires où il ne se passe rien pour, au final, dilapider l’argent public !".
