Immobilier : Benoist Apparu prédit une crise "profonde, durable et à multi conséquences"
Devant le Cercle des élus locaux le 19 septembre à Paris, le maire de Châlons-en-Champagne a décrypté les causes et les conséquences des difficultés qui affectent depuis plus d’un an le secteur de l’immobilier. Le président du promoteur Emerige ne voit pas d’amélioration à court terme à cette crise inédite et préconise d’explorer de nouvelles pistes.
© Fabienne Proux/ Benoist Apparu
Fin connaisseur du secteur de l’immobilier, Benoist Apparu n’a pas mâché ses mots le 19 septembre devant les membres et invités du Cercle des élus locaux qui se réunissent régulièrement dans un local du 6e arrondissement. Ce think tank cofondé en 2022 par Hugues Anselin, président de Fursac, Anselin & Associés, et Étienne Lengereau, maire de Montrouge (Hauts-de-Seine), se présente comme un "institut de formation au service des élus locaux et un laboratoire d’idées au service de l’intérêt général". Le débat de rentrée du Cercle était consacré à la crise de l’immobilier qui serait, selon le maire de Châlons-en-Champagne et président du promoteur Emerige, la pire que le secteur ait connu. "La situation est anachronique", a indiqué l’ancien ministre du Logement de Nicolas Sarkozy, "car il s’agit d’une crise à la fois de l’offre et de la demande : on ne produit pas suffisamment et les produits ne se vendent pas". Et de citer à titre d’exemple le cas d’Emerige dont les ventes ont chuté de 55 % en un an.
"On a voulu faire jouer au CNR un rôle qui n’était pas le sien"
Autant dire que l’impact est "profond" et que l’effondrement de la production sera "durable, le plus dur restant à venir", prévoit-il. Si la crise de la demande s’explique par la hausse brutale des taux d’intérêt et les resserrements d’accès au crédit, ce qui est donc conjoncturel, celle de la production semble plus structurelle et devrait mettre beaucoup plus de temps à résorber. "Les promesses de vente signées cette année pour l’acquisition d’un terrain ne se concluront par un acte définitif que dans deux ans et les travaux débuteront deux ans plus tard", a rappelé Benoist Apparu. Sauf que "nous n’achetons quasiment plus de terrains", a-t-il également admis. Ainsi, Emerige a divisé par 2,5 ses approvisionnements car le promoteur ne mobilise que ses fonds propres, faute d’accès à des financements abordables.
À la question posée par Étienne Lengereau de comprendre pourquoi les pouvoirs publics n’ont pas pris la mesure de l’enjeu au travers notamment du CNR Logement (conseil national de la refondation), Benoist Apparu a répondu que "l’on a voulu faire jouer à ce CNR un rôle qui n’était pas le sien, à savoir la gestion de crise, alors qu’il devait inventer des politiques publiques à 20 ou 30 ans", ce qui ne pouvait pas répondre aux enjeux du moment au regard de la situation. Le président d’Emerige a toutefois taclé les promoteurs qui n’avaient pas beaucoup fait évoluer leur modèle depuis plusieurs années, se contentant comme "beaucoup d’acteurs de demander de l’argent à l’État dès qu’un problème se présentait".
Mettre des fonds dans les EPF
"Tout le monde sait, a-t-il ajouté, que tout l’argent public mis dans le secteur immobilier se retrouve dans les prix" sans "retour quantifiable sur investissement pour l’État". C’est pourquoi Benoist Apparu considère comme une bonne chose le fait que le gouvernement ait demandé à Action logement et CDC habitat d’acheter en bloc des logements dans des opérations bloquées - "l’avantage est qu’en contrepartie de l’argent mis par l’acheteur, ce dernier a un actif". Ce qui manque en revanche, selon le maire de Châlons-en-Champagne, est un outil de relance sur les terrains disponibles.
S’il ne voit pas de réponse à court terme à la crise du logement, Benoist Apparu préconise quelques pistes à explorer, notamment en matière de financement, à l’instar du crédit in fine, du bail réel solidaire (BRS) qui pourrait s’étendre à d’autres produits (intermédiaire et libre), du leasing immobilier ou encore de l’accession progressive à la propriété. Rien à attendre en revanche selon lui du côté d’une baisse des coûts de construction dans les 10 ans qui viennent. La seule façon de les réduire serait d’agir sur le foncier. Outre la reconversion de l’existant (friches, bureaux, parkings), Benoist Apparu appelle à "une intervention publique massive" pour mettre des fonds dans les établissements publics fonciers afin de "maîtriser les coûts du foncier". L’État y gagnerait également en gonflant son portefeuille d’actifs.
