Logement social - Dix ans après, la réforme des actifs dans l'habitat social aurait en partie gagné son pari

Quel a été l'impact de la réforme sur les actifs dans l'habitat social de 2005 ? Plutôt bon, répond le cabinet de conseil et d'expertise comptable KPMG, dans une étude menée auprès d'organismes HLM représentant 13% du parc social, publiée fin janvier 2016.
Cette réforme - qui est la conséquence directe de la standardisation de la présentation des données comptables par l'édiction des normes internationales, opérée en 2005 – avait pour principal enjeu de "permettre aux bailleurs sociaux d'avoir une vision économique et dynamique de leur patrimoine immobilier", rappelle le cabinet. Et de fait, il a observé, ces dix dernières années, une meilleure "transversalité au sein des organismes" avec lesquels il travaille, sous l'effet d'une "collaboration accrue entre services comptables et services techniques". Pour autant, du côté des organismes sondés, le bilan est "mitigé" : 44% d'entre eux estiment que la réforme a "favorisé une vision économique" et 44% qu'elle n'a eu "aucune incidence véritable sur la traduction économique des investissements".
D'une part, la nouvelle méthode de comptabilisation du patrimoine des bailleurs sociaux aurait "permis d'identifier des composants (*) et leurs durées de vie".  D'autre part, "en se voulant désormais la traduction comptable d'un plan pluriannuel de gros entretien", la PGE (provision pour gros entretien, qui a remplacé la PGR/provision pour grosse réparation) "prend une dimension stratégique", conduisant les services à se rapprocher et à "mettre en œuvre, ensemble, le plan stratégique de patrimoine", insiste KPMG. Cette provision est réalisée en moyenne à horizon trois ans pour 56% des répondants, et pour 72% d'entre eux, elle est définie par immeuble et par nature de travaux.
Le cabinet ne cache pas des "applications très contrastées" de la PGE, les règles de constitution et de suivi de la provision étant laissées au libre arbitre des organismes. Un directeur des affaires financières d'un OPH de l'Est, cité par le cabinet, explique à titre d'exemple que dans son organisme, la PGE "constitue une vraie difficulté" : "La méconnaissance du patrimoine, des équipements et de leur état ne permet pas aux techniciens de se projeter facilement en matière de besoins de travaux, [et] il est encore plus difficile d'estimer à trois ans la répartition entre gros entretien et réhabilitation." Selon KPMG, "la qualité d'une PGE dépend essentiellement de l'organisation et des outils prospectifs et de suivi mis en place".
L'étude est publiée alors que le nouveau règlement relatif aux comptes annuels des organismes de logement social est applicable aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2015. Le cabinet précise au fil de son étude les modifications opérées en ce qui concerne la nature des dépenses intégrées à la PGE ou encore les modalités de ventilations des subventions liées aux investissements.

avec AEF

(*) Les immeubles de logement social sont décomposés en plusieurs composants : la structure et les ouvrages assimilés ; les menuiseries extérieures ; le chauffage collectif ou individuel ; l'étanchéité ; le ravalement avec amélioration. On peut y ajouter l'électricité ; la plomberie / sanitaire ; l'ascenseur, ainsi que les équipements de sécurité ; les aménagements extérieurs ; les aménagements intérieurs sur équipements communs.