Constat de carence : quels sont les effets juridiques du non-respect de l'objectif légal de réalisation de logements sociaux ?

Réponse : L’échéance de 2025 est supprimée par la loi dite “3DS” du 21 février 2022 au bénéfice d’un mécanisme de rattrapage du déficit de logements locatifs sociaux. Depuis le 1er janvier 2023, le taux de référence de rattrapage triennal est fixé à 33% du déficit de logements locatifs sociaux (en lieu et place du taux de 50% pour la période triennale 2020-2022 et de 100% pour la période 2023-2025). 

Réponse : Lorsqu’au terme de la période triennale, le nombre de logements locatifs sociaux à réaliser n’a pas été atteint ou bien si la typologie de leur financement n’a pas été respectée, le préfet informe le maire de la commune de son intention d'engager la procédure de constat de carence.

Si le préfet prononce la carence, il prend un arrêté motivé tenant compte de l’écart entre les objectifs fixés et les réalisations constatées, des difficultés de la commune et des projets de logements sociaux en cours de réalisation.
Les effets juridiques du constat de carence sont de 2 natures : la plupart relèvent des dispositions de cet arrêté, soit parce que le préfet détermine un cadre juridique (exemple pour la majoration du prélèvement annuel), soit parce qu’il reprend des impératifs légaux ; les autres découlent directement de la loi.

De droit, les conséquences sont les suivantes :

●    La majoration du prélèvement financier applicable pour une durée de 3 ans (la quotité est déterminée dans l’arrêté) ; le taux de majoration du prélèvement ne peut être inférieur au rapport différentiel entre le nombre de logements sociaux non réalisés et l’objectif total de logements à atteindre.

●    Le transfert de l’exercice du droit de préemption (DPU ou droit de préemption en ZAD), pendant la durée d’application dudit arrêté, est opéré au profit du préfet. Ce transfert ne porte que sur l’aliénation d’un bien ou droit parmi ceux énumérés à l’article L 213-1, 1° à 4°, du code de l’urbanisme, et qui est affecté au logement ou destiné à être affecté à une opération ayant fait l’objet d’une convention (le préfet peut conclure une convention avec un organisme en vue de la construction ou l'acquisition des logements sociaux nécessaires à la réalisation des objectifs fixés dans le programme local de l'habitat ou par la loi, en fonction notamment de la strate démographique à laquelle appartient la commune).  Le préfet peut désormais, sous son contrôle et à la demande motivée de la commune, rétrocéder, pour un bien déterminé, le droit de préemption urbain à la collectivité initialement titulaire, après avoir renoncé à l’exercer pour la création de logement social.

L’arrêté peut aussi, à titre facultatif, prescrire les mesures suivantes :

●    L’Etat peut se réserver le droit d’identifier des secteurs dans lesquels les permis de construire et autres autorisations d’urbanisme seront délivrés pas le préfet au nom de l’Etat, après avis de la commune ;
D’autres conséquences importantes sur le plan juridique relèvent directement de l‘application de la loi (et sont reportées dans l’arrêté préfectoral) :
●    Tout programme de construction d’immeubles collectifs de plus de 12 logements ou de plus de 800m2 de surface de plancher doit comporter, au titre des logements familiaux, au moins 30 % de logements locatifs sociaux, hors logements financés par un prêt locatif social. Le préfet est compétent pour déroger à cette obligation, le cas échéant, sur demande motivée de la commune concernée, afin de tenir compte de la typologie des logements situés à proximité de l’opération (donc à l‘échelle du quartier). Dans ce cas, le préfet prendrait un autre arrêté portant uniquement sur cette dérogation.
●    L’institution ou le rétablissement du droit de préemption urbain relève de la compétence du préfet pour les immeubles affectés ou destinés à être affectés au logement.

A noter :  la vente de logements sociaux est désormais interdite dans les communes carencées qui n'ont pas conclu de contrat de mixité sociale (CMS).