Décryptages : quelles dynamiques régissent la répartition du commerce dans les territoires ?

Le commerce physique, un secteur en pleine mutation

Souvent considéré comme l’un des principaux vecteurs d’attractivité du territoire, le commerce physique est confronté à de profondes mutations économiques et sociétales du fait notamment de l’essor du e-commerce. Une tendance largement accentuée depuis 2020 et les confinements successifs.

Deux interprétations sont formulées face à l’augmentation du taux de vacance commerciale :

• le secteur du commerce s’est fragilisé au fil des années – différents facteurs sont en cause ;  
• l’offre est trop importante par rapport à la demande et aux besoins des consommateurs.

Quoi qu’il en soit, une mutation s’opère et le parcours client nécessite une analyse pour une meilleure adaptation du marché.

Une grande diversité d’activité, d’offre et de demande d’un territoire à l’autre

Plusieurs périmètres de revitalisation des territoires ont été créés avec le soutien de la Banque des Territoires en ingénierie ou en financement. Parmi ceux-ci : Action Cœur de Ville, les Petites Villes de Demain et les Quartiers Politique de la Ville. Leur mission s’articule autour d’un tronc commun :

• intervenir à différentes échelles (locale, intercommunale, départementale ou régionale) ;
• améliorer le maillage territorial ;
• favoriser la dynamique de création d’activité dans leurs périmètres respectifs ;
• mettre en place des stratégies de requalification de l’immobilier commercial.

D’après l’analyse réalisée par le cabinet AID, le tissu commercial a évolué positivement grâce à ces différents programmes. Cependant, un certain contraste des dynamiques d’un territoire à l’autre existe.

Les villes du programme Action Cœur de Ville pâtissent d’une certaine fragilité économique, qui impacte également leur secteur du commerce. Ce dernier connaît une faible évolution, avec une augmentation significative des activités marchandes dans seulement 10 % des communes ACV, contre 50 % à l’échelle nationale.

Les Petites Villes de Demain affichent également une croissance limitée à 20 % des activités marchandes. L’activité des commerces de proximité répondant aux besoins du quotidien y reste toutefois importante. Ces chiffres traduisent une certaine fragilité de la demande, qui va de pair avec la vulnérabilité de l’offre.

Les Quartiers Politique de la Ville sont marqués par une sous-densité d’activités marchandes, qui peut s’expliquer par le fort contexte concurrentiel dans lequel sont insérés ces quartiers.

Enfin, les zones de revitalisation rurale (ZRR) présentent un paradoxe intéressant : elles connaissent une dynamique commerciale positive malgré un déclin démographique et des revenus inférieurs à la moyenne nationale.  Dans ces villes, la restauration représente 32 % des activités et constitue souvent le dernier commerce maintenu en milieu rural. En revanche, l’activité commerciale traditionnelle y est plus limitée, témoignant d’une transformation des usages et des besoins dans ces territoires.

Des initiatives accompagnées par la Banque des Territoires

Dans sa nouvelle revue « Décryptages », la Banque des Territoires dresse une cartographie du commerce dans les territoires. 

Cette analyse lui permet de mieux adresser son offre en matière de redynamisation du commerce à destination des collectivités, tant en ingénierie pour appuyer les stratégies locales qu’en investissement pour porter des opérations de requalification de l’immobilier commercial à travers les foncières de redynamisation.