Les foncières de redynamisation, pour renforcer l’attractivité de tous les territoires

La puissance de la foncière réside en grande partie dans sa capacité à se développer à plusieurs échelles et dans plusieurs types de territoires. Elles peuvent jouer un rôle de régulation et de maîtrise des loyers là où la situation est tendue, par exemple dans certaines métropoles, comme un rôle de moteur et d’impulsion dans les villes plus en déprise. A noter que la moitié des foncières de redynamisation existantes portent d’ailleurs sur des villes moyennes.  

Certaines foncières territoriales interviennent à l’échelle départementale ou régionale, et peuvent toucher tant les villes centres que des territoires plus ruraux, tandis que les foncières nationales s’appuieront sur des partenariats avec de grandes enseignes commerciales. La foncière communale ou intercommunale, quant à elle, peut effectuer un travail de dentelle sur les rues commerçantes les plus structurantes des centres-villes. « Les échelles d’intervention ne s’opposent donc pas, elles sont complémentaires. Par ailleurs, les foncières sont des réponses sur tous les territoires, l’exemple des projets actuellement portés en Outre-mer, comme des retours d’expériences déjà nombreux en Quartiers Politique de la Ville en sont la preuve… Ainsi ce dispositif répond pleinement à notre objectif de réduire les fractures territoriales et sociales ».

Dans le cadre du Plan de relance, un autre type de structure s’appuyant sur l’économie mixte a le vent en poupe : la foncière Tourisme. Elle permet par exemple à des exploitants touchés par la crise de se projeter dans l’avenir en dissociant les murs de l’exploitation : le rachat des murs par la foncière, d’initiative publique parce qu’outil des collectivités locales, dégage la trésorerie nécessaire à la relance de l’entreprise et à ses projets d’investissement ; les exploitants pourront à court/moyen ou plus long terme racheter leurs locaux. 

La Banque des Territoires engagée au cœur du réseau national des foncières de redynamisation 

Dans son rôle classique de partenaire des collectivités, la Banque des Territoires accompagne l’essor des foncières de redynamisation de trois manières : 

• En apportant du conseil : la Banque des Territoires cofinance des études de faisabilité, en amont de la création des structures, souvent des SEM ou filiales de SEM, comme les plans à moyen terme des SEM existantes qui souhaitent développer leurs activités. En phase opérationnelle des foncières, des études peuvent également être cofinancées par la Banque des Territoires pour faciliter le montage des projets.    
• En finançant les foncières qui se structurent : d’abord en investissant dans la société (SEM et filiales de SEM) en fonds propres ou quasi-fonds propres comme à travers des prêts sur fond d’épargne (lorsque le projet se situe sur un territoire prioritaire - QPV, ACV, PVD). Des offres bancaires de trésorerie et de prêts à court ou moyen termes sont également disponibles.  
• En s’impliquant dans la gouvernance des foncières : lorsque la Banque des Territoires a investi dans une foncière de redynamisation, elle s’engage à l’accompagner dans la durée aux côtés des collectivités locales.

Mais au-delà de ces trois piliers habituels d’intervention, la Banque des Territoires va plus loin sur le sujet des foncières de redynamisation en prenant l’initiative d’animer l’écosystème. En effet, elle a lancé en juillet 2021, en partenariat avec la Fédération des élus des Entreprises publiques locales (FedEpl), le Réseau national des foncières de redynamisation des territoires. « Cet engagement, plus fort, est à la hauteur des enjeux et répondait à une véritable attente. Nous sommes fiers d’en être à l’origine », déclare Isabelle Bonnaud-Jouin.  

Ce réseau n’est pas un réseau de membres adhérents, mais un lieu d’échange et de partage d’expériences qui vise à rassembler une communauté d’acteurs lors de temps forts de références – qu’il s’agisse de rencontres plénières comme d’ateliers plus techniques. Depuis le 1er juillet, date du lancement du réseau national, ces rencontres ont rassemblé plus de 600 personnes, dont près de 70 % de collectivités locales, ainsi que des entreprises publiques locales et d’autres acteurs tels que des Chambres de commerce, Etablissements publics fonciers ou encore des prestataires.  

S’appuyant sur ces temps d’échanges comme sur les ressources partagées sur la plateforme de la Banque des Territoires, l’objectif de ce réseau est double :  

• Accompagner la réflexion des territoires en amont, en fournissant des éléments de compréhension ou de méthode (par exemple le guide des foncières de redynamisation, un modèle de cahier des charges pour lancer la consultation d’études de faisabilité et retenir un prestataire), mais aussi des retours d’expérience d’élus et plus largement de collectivités.  
• Accélérer la montée en puissance des foncières une fois structurées : ici aussi, il s’agit à la fois de proposer des ressources adaptées et de faciliter les échanges entre les acteurs à travers des ateliers. Les temps d’échange organisés jusqu’ici – comme celui de novembre 2021 sur les typologies de partenariats possibles pour les foncières au sein de leur écosystème local – ont rassemblé jusqu’à 400 inscrits. 

Extension de la stratégie du pied d’immeuble vers la réhabilitation des logements au-dessus, rappel des grands axes théoriques du montage juridique et opérationnel, autant de sujets sur lesquels les partages d’expérience des uns permettent aux autres de gagner du temps.

Rendez-vous pour le 3ème atelier du réseau national le 10 février prochain à 14 h

Les clés de la réussite pour poursuivre la dynamique 

Agissant au cœur des échanges et des structurations de foncières de redynamisation, la Banque des Territoires dispose d’un point de vue privilégié qui lui a permis d’identifier trois grands facteurs-clés au cœur de cette dynamique. Tout d’abord, le portage politique : « c’est le propre de l’économie mixte », explique Isabelle Bonnaud-Jouin. Typiquement, cette implication doit se traduire par une vraie réflexion en amont sur le projet politique plus global du territoire.

Ensuite, l’identification précise des projets qui vont être intégrés dans le plan d’affaires de la structure en lien avec sa stratégie d’investissement. « Il faut qu’il y ait un vivier de projets, voire un pré-vivier en perspective ». Par exemple, dans sa stratégie de sourcing, le groupe Alter, en Maine-et-Loire, a sollicité l’ensemble des collectivités, ce qui a permis d’identifier rapidement une cinquantaine de projets susceptible d’intégrer le projet. 

Enfin, la compétence des équipes : « l’idée n’est pas forcément de partir de zéro, mais de chercher les compétences là où elles se trouvent ». L’exemple de la Semaville, à Belfort, est très intéressant : cette SEM est allée chercher la ressource adéquate auprès d’une autre SEM locale qui avait déjà une activité patrimoniale sur des activités tertiaires, gage d’efficacité pour être opérationnel et délivrer rapidement les projets attendus. Un facteur déterminant dans la mesure où les foncières de redynamisation doivent non seulement avoir un modèle économique robuste mais aussi être rapidement opérationnelle pour répondre aux attentes fortes dans les territoires !