Baromètre de l’immobilier des villes moyennes : une mine de données pour les territoires

Des notaires très impliqués dans la proximité 

Le Baromètre de l’immobilier des villes moyennes est réalisé par le Conseil supérieur du notariat (CSN) en partenariat avec l'Agence nationale pour la cohésion des territoires (ANCT). Une initiative qui s’inscrit dans la mission de service public du notariat, puisque cette profession a en charge la tenue des bases immobilières du pays. Cela étant, selon Michel-François Delannoy, Directeur du département Appui aux Territoires à la Caisse des Dépôts, qui suit le programme Action Cœur de Ville, « ce baromètre reflète aussi une profession très impliquée dans la proximité ». 

En effet, les notaires reçoivent 20 millions de Français chaque année, et on trouve une étude notariale à 8 kilomètres en moyenne de chaque foyer. En tant que « premier service public de proximité », ils sont donc extrêmement bien placés pour fournir un regard à la fois agrégé et très fin sur les villes moyennes et sur l’impact du programme Action Cœur de Ville, dans leurs aspects immobiliers mais aussi sociaux et sociétaux. 

Les villes moyennes confirment leur attractivité  

Les résultats de cette deuxième édition, qui porte sur l’année 2020, reflètent nécessairement l’impact de la pandémie du Covid-19. Mais justement, « malgré le premier confinement qui a mis à l’arrêt toute activité immobilière, et malgré l’incertitude qui s’en est suivie, les villes moyennes résistent très bien, leur dynamique n’est pas enrayée », rapporte Patricia Havy, Chef de marché professions juridiques au sein du pôle Marketing et Expérience Clients de la Banque des Territoires.  

Que ce soit en termes de volume de transactions ou de prix de vente, le marché reste soutenu dans les agglomérations, avec même un effet positif de la crise sanitaire pour certains territoires, qui observent un afflux de populations en provenance de métropoles. Le prix médian du mètre carré pour les appartements est passé de 1 294 € en 2018 à 1 385 € en 2020 dans les territoires Cœur de Ville. Bien qu’il existe des disparités et que cette tendance soit particulièrement visible autour de l’Île-de-France et près des grands axes de transport que sont par exemple les lignes de trains à grande vitesse, ces disparités n’ont pas été exacerbées en 2020, ce qui confirme un mouvement entamé depuis plusieurs années déjà, d’attractivité des villes moyennes. 

Maître Montesinos, du Conseil supérieur du notariat, confirme : « la dynamique que nous avions constatée à travers le premier Baromètre se confirme, reflétant très concrètement les bénéfices du programme Action Cœur de Ville sur l’attractivité des territoires concernés ». 

Le Baromètre montre aussi des dynamiques internes propres à chaque territoire : les centres-villes peuvent afficher une progression plus forte que leur périphérie, ou moins importante, ou de même ampleur. Ces trois situations se répartissent de manière quasiment équivalente (respectivement 36 %, 41 % et 23 % des villes étudiées), ce qui démontre la nécessité d’entrer dans le détail de chaque territoire avant de tirer des conclusions et prendre des décisions, notamment sur la nature et la localisation des équipements et infrastructures pertinents. 

En effet, d’une part les centres-villes sont loin d’être abandonnés : ils portent à 50 % la dynamique des volumes de vente et reflètent donc de manière satisfaisante l’objet du programme action Cœur de Ville qui est de faire revenir habitants, commerces et activités en ville. D’autre part, la surperformance de certaines périphéries par rapport à leur centre-ville « n’est pas forcément une mauvaise nouvelle », explique Michel-François Delannoy : « ces chiffres traduisent le fait que les gens recherchent d’abord une sensation d’espace ». En effet, ces villes peuvent offrir un équilibre entre les commodités de la ville (accessibilité, très haut débit, etc.) et la proximité d’espaces naturels.

La Banque des Territoires, animateur de l’écosystème des villes moyennes 

Parallèlement aux discussions avec l’Etat qui ont donné naissance au Baromètre, la Banque des Territoires était également en relation avec les notaires pour explorer différentes manières de mettre au service des collectivités la donnée qu’ils développent quotidiennement à travers leur activité. En tant qu’acteur de référence du développement territorial, la Banque des Territoires joue en effet un rôle d’animateur, d’activateur de cet écosystème. « Créer du lien entre nos différents segments de clientèle constitue donc à la fois une responsabilité et une de nos valeurs ajoutées », affirme Patricia Havy. 

Les résultats des baromètres sont d’ailleurs utilisés à double titre par la Banque : ils servent d’une part de support pour des échanges constructifs avec ses clients (collectivités et notaires), d’autre part ils sont transmis aux directions régionales qui peuvent ainsi affiner leur connaissance des territoires dans lesquels elles interagissent au quotidien et enrichir leur rôle d’accompagnement des différents acteurs. 

Un Baromètre au service de la décision et de l’action  

« Nous ne pouvons qu’encourager nos clients collectivités à se saisir de cette masse de données, analysée, triée et mise en perspective par nos partenaires notaires », déclare Michel-François Delannoy. Cette information très détaillée vient en complément de dispositifs de datavisualisation par exemple, activés sur le programme action Cœur de Ville mais aussi Petites villes de demain : en agrégeant les données de bâti, d’emploi, de mobilité, de présence d’espaces naturels, ou encore de commerces, on obtient une cartographie d’une immense richesse. Alors que chaque territoire a ses spécificités et nécessite des ajustements au plus fin, ces outils permettent en effet une analyse sur mesure (détaillée et pluridimensionnelle) et visuelle dont il serait dommage de se passer. 

Cela dit, le Baromètre n’est pas une fin en soi, mais aussi un canal, un prétexte pour créer ou enrichir des partenariats sur le terrain. Ainsi, Patricia Havy se félicite que « certains élus en profitent, à juste titre, pour aller à la rencontre de la Chambre des notaires de leur territoire, et activer des expertises juridiques pointues, par exemple sur des questions de domanialité publique ». Des synergies locales nécessairement vertueuses !