Logement - Bienvenue dans le monde enchanté des HLM
Dans son étude "Habiter en HLM : quels avantages, quelles différences ?", l'Insee renvoie une vision positive de l'habitat locatif social, qui représente 18,4% du parc français de logement (contre 19% en 2001). Tout d'abord, et contrairement à une première idée reçue, la progression des loyers HLM au cours de la dernière décennie est très proche de celle du secteur libre (+30% dans le secteur locatif social et +32% dans le secteur libre). Cette progression a été 1,5 fois plus rapide que celle des prix à la consommation (+21%), mais très inférieure à l'évolution du prix d'achat des logements anciens (+121%).
Près de 20% de classes moyennes supérieures
Autre idée reçue qui tombe : certes, les premiers et deuxièmes quintiles de revenu (soit les 40% de la population disposant des revenus les moins élevés) représentent plus de 60% des locataires du parc HLM. Mais les ménages plus aisés ne sont pas absents. Ceux appartenant aux quatrième et cinquième quintiles (autrement dit les 40% de ménages disposant des revenus les plus élevés) représentent 18% du parc. Il s'agit en pratique de ménages appartenant aux classes moyennes supérieures. De même, 43% des logements HLM se situent dans des communes figurant dans la première moitié des communes françaises en termes de niveau de vie médian des habitants.
Mais le plus intéressant de l'étude de l'Insee réside dans le fait que la résidence en HLM "améliore substantiellement les conditions de vie et de logement". L'Insee parvient à cette conclusion en reconstituant une comparaison entre le coût d'un logement social et ce que coûterait, à caractéristiques et localisations semblables, un logement dans le parc locatif privé. Ainsi, en 2006 (dernière étude logement nationale), occuper un logement HLM "revenait à bénéficier d'une aide mensuelle de 261 euros, soit 46% de la valeur locative du logement". Cette aide liée au fait de résider en HLM engendre un bénéfice très concret sur la situation des locataires du parc social. D'une part, elle leur permet de consommer et/ou d'épargner davantage. D'autre part, elle peut leur permettre d'occuper un logement d'une valeur intrinsèque supérieure à celui qu'ils auraient obtenu dans le parc social. Plus concrètement, la valeur locative intrinsèque du logement habité par un locataire HLM est, en moyenne, supérieure de 34 euros par mois (408 euros par an) au logement qu'il aurait occupé dans le parc privé. De même, le fait d'habiter en HLM permet de disposer d'une surface supérieure de 2,5 m2 à ce qu'il aurait été possible d'obtenir dans le parc privé.
Les locataires HLM des grandes villes sont les grands gagnants
Ces moyennes recouvrent toutefois des écarts géographiques importants. L'aide implicite est en effet de 147 euros par mois dans un HLM en zone rurale, contre 269 euros par mois dans les aires urbaines de plus de 500.000 habitants. Non pas que les HLM en zone urbaine soit plus confortables que leurs équivalents ruraux, mais parce que les loyers du parc privé sont beaucoup plus chers dans les grandes villes que dans les campagnes, ce qui accroît l'avantage comparatif lié à la résidence en HLM. On notera au passage que l'écart dans le montant de l'aide implicite est très supérieur à celui constaté dans le montant des loyers HLM (287 euros par mois dans les espaces ruraux contre 310 euros dans les aires urbaines de plus de 500.000 habitants).
Les contes de fées ne se réalisant jamais dans la vraie vie, les locataires du parc social connaissent cependant deux désavantages comparatifs par rapport à leurs équivalents du parc privé. D'une part, leurs logements sont situés dans des quartiers plus pauvres, dans lesquels le revenu médian annuel est inférieur en moyenne de 3.000 euros par rapport à celui constaté pour les ménages habitant dans le parc privé (ce parc étant beaucoup plus diversifié en gamme que le parc social, par exemple il est clair que Neuilly et les "beaux quartiers" tirent la moyenne vers le haut). D'autre part, selon les savants calculs de l'Insee, le fait de vivre dans un logement HLM réduirait la probabilité d'habiter un jour une maison de 15,4 points de pourcentage.
Dans ces conditions, comment expliquer que prévale encore l'image traditionnelle et souvent peu attirante des HLM. Peut-être parce que les termes de HLM et de logement social n'ont plus aucun sens depuis longtemps. Quoi de commun - en dehors du statut et des loyers - entre les nouveaux immeubles HLM de centre-ville ou les petits ensembles de maisons des zones rurales et les grandes cités périphériques héritées des Trente Glorieuses ? Ces dernières semblent avoir imprimé définitivement leur marque et sont trop souvent sous les feux de l'actualité, quand les secondes peinent à exister médiatiquement, malgré les efforts des pouvoirs publics et de l'USH. Conclusion : à quand une présentation de l'étude de l'Insee au journal de 20h ?
