Bailleurs sociaux : comment financer les services aux habitants ?
Une étude menée par la Fédération des offices publics de l’habitat (FOPH) et dévoilée le 5 mars met en lumière les stratégies adoptées pour assurer la pérennité des services assurés par les bailleurs sociaux, dont l’offre ne cesse de s’étoffer. Entre fonds propres, contributions des locataires, subventions publiques et nouvelles formes de financement, les OPH doivent jongler avec des solutions multiples. Explications.
© Frederic ACHDOU/REA
Loin de n’être que de simples gestionnaires de logements, les bailleurs sociaux font désormais partie intégrante de la cohésion sociale : en plus de leurs missions traditionnelles et de leur rôle clé dans l’aménagement des quartiers (qui intègrent des équipements collectifs comme des crèches, des commerces ou des services médicaux), leur action se diversifie, avec des dispositifs adaptés aux besoins actuels : lutte contre l’isolement des seniors, accompagnement vers l’emploi, médiation sociale… Constatée en parallèle d’une contraction des services publics dans certains territoires urbains comme ruraux, cette évolution, qui permet aux bailleurs de renforcer leur ancrage territorial, s’accompagne de fait d’un défi majeur, et non des moindres : le financement. Comment assurer la viabilité économique de ces actions sans compromettre l’équilibre financier des offices publics de l’habitat ?
Une étude, menée par la Fédération des OPH avec le cabinet CMI et dévoilée mercredi 5 mars, a identifié quatre grands leviers financiers mobilisés par les bailleurs sociaux pour soutenir ces services. En premier lieu, leurs fonds propres, qui servent à financer les services liés au cadre de vie : espaces verts, gardiennage, animations sociales par exemple. Ensuite, la répercussion de certains coûts sur les locataires, tels que l’entretien des parties communes, la sécurité ou la gestion des espaces collectifs. Le soutien des collectivités et les subventions publiques constituent un autre mode de financement, généralement dédié aux actions de cohésion sociale et aux dispositifs d’accompagnement des populations vulnérables. L’étude pointe aussi des mécanismes de financement innovants, comme les fonds de dotation qui permettent aux OPH d’investir sur le long terme dans des services évolutifs.
Finance innovante et coordination locale
Ces solutions présentent néanmoins des limites : le financement direct par les OPH ne permet pas de couvrir l’ensemble des besoins. Quant à la répercussion des coûts sur les locataires, elle se doit d’être mesurée pour ne pas accroître la précarité. Les financements publics et subventions restent pour leur part soumis aux aléas des politiques locales et nationales.
La finance durable et les investissements à impact sont donc des pistes à explorer pour assurer la pérennité des initiatives. D’ailleurs, la FOPH avait lancé en 2023 son baromètre de la performance RSE, permettant de mesurer la performance extra-financière des OPH pour, par exemple, diversifier leurs sources de financement (tel était le sens de la signature de la convention entre la FOPH et la banque Arkéa, à l’occasion du Congrès de l’USH 2023).
Pour optimiser le développement et le financement des services des OPH, l’étude préconise aussi de structurer une offre adaptée aux besoins locaux, en priorisant les services ayant un fort impact social et économique (soutien aux personnes âgées, insertion professionnelle…) et en développant une approche progressive avant la généralisation à grande échelle des services. Les synergies avec les acteurs du territoires se doivent aussi d’être renforcées.
L’étude appelle ainsi à une transformation progressive des bailleurs sociaux en véritables opérateurs de services de proximité, tout en sécurisant leur modèle économique. Car cette transformation questionne non seulement sur leurs contraintes financières, mais aussi l’évolution même du logement social et son rôle dans la société.
