Autorisations d'urbanisme : un projet d'ordonnance remet les pendules à l'heure

Alors que la grande majorité des chantiers de BTP est à l’arrêt en raison de la crise sanitaire, un nouveau projet d’ordonnance, porté par les ministères de la Justice et de la Cohésion des territoires, a été présenté lors du dernier conseil des ministres, ce 15 avril, "afin de résoudre, dans un certain nombre de domaines, des difficultés spécifiques induites par certains allongements de délais et procédures susceptibles de ralentir l’activité dans le domaine de l’immobilier, de la construction et des travaux publics".
Un texte pris en parallèle du "guide de préconisations de sécurité sanitaire pour la continuité des activités de la construction en période d'épidémie de coronavirus Covid-19", rendu public le 2 avril, pour favoriser la reprise des chantiers. Pour ce faire, le gouvernement a décidé "d’adapter" l’ordonnance n° 2020- 306 du 25 mars 2020 sur les délais échus, prise dans un premier temps en application de la loi d’urgence sanitaire, "pour stabiliser les situations juridiques", relève le cabinet du ministre de la Ville et du Logement, Julien Denormandie, en gelant le déroulement de certaines procédures administratives. 

Des services instructeurs à pied d’oeuvre 

Une suspension des délais, qui a au premier chef trouvé à s’appliquer dans le domaine du droit des sols, réglant ainsi les difficultés de nombreux services des communes et intercommunalités craignant la naissance d’autorisations d’urbanisme tacites en l’absence - à quelques exceptions près comme la ville de Paris - d’une chaîne dématérialisée de l’instruction. Typiquement, pour les demandes formulées en matière d’urbanisme (déclaration de travaux, permis de construire, permis d’aménager, etc…), mais aussi pour les délais applicables aux déclarations présentées aux autorités administratives, par exemple une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) dans le cadre du droit de préemption urbain.
Un dispositif, pour rappel, qui n’interdit en rien au service instructeur, s' il le peut, de se prononcer expressément sur la demande qui lui a été faite pendant la période d’urgence sanitaire. Un travail est d’ailleurs réalisé avec les collectivités territoriales pour s’assurer qu’un "maximum de décisions, à la fois permis de construire et purge des droits de préemption, interviennent", assure le cabinet du ministre. 

Suppression du délai tampon pour les autorisations d’urbanisme

Malgré tout, souligne l’Association des petites villes de France (APVF), "de nombreux retours de terrain témoignent de leurs inquiétudes quant à l’impact de ces mesures [rendues applicables à compter du 12 mars 2020] sur l’avenir du secteur de la construction" (qui représente avec la filière immobilière 11 % du PIB). Un impératif économique pris en compte par le gouvernement qui souhaite par ailleurs permettre aux particuliers de poursuivre leurs projets de construction, "lorsque cela est possible d’un point de vue de la sécurité sanitaire pour les salariés des entreprises, promoteurs, agences immobilières, syndics, études de notaire etc.".
La question des délais en matière d’urbanisme a donc fait l’objet d’un réexamen en plusieurs directions. Le projet d’ordonnance prévoit tout d’abord de supprimer le "délai tampon" d’un mois supplémentaire, à compter de la fin de l’état d’urgence sanitaire (fixée au 24 mai), pour que les échéances d’instruction recommencent à courir concernant les autorisations d’urbanisme et les DIA. Une façon de couper la poire en deux.
Globalement en accord sur la plupart des dispositions du texte, "et précisément la nécessité de réduire les délais de préemption et de recours, facteurs importants de la prise de retard des chantiers", relève l’APVF, les associations d'élus se sont en en effet montrées moins consensuelles sur la réduction des délais d’instruction des autorisations d’urbanisme. "Des tensions sur le terrain et (…) difficultés techniques pour certaines petites communes ne disposant pas de boites mails dédiées leur permettant de traiter les demandes d’urbanisme par voie dématérialisée" sont à craindre, estime l’APVF.

Réduction des délais de recours

La rectification concerne bien en second lieu les délais de recours. L’ordonnance du 25 mars 2020 prend non seulement en compte ce mois tampon avant de faire recourir les délais de recours mais surtout leur permet "de repartir de zéro". Lorsqu’un délai doit expirer pendant la période d’urgence sanitaire, celui-ci est ainsi prorogé d’un nouveau délai équivalent au délai initial, dans la limite maximum de 2 mois à compter de la fin de la période d’urgence sanitaire. Au lieu des "trois mois de blocage automatique" ainsi prévus, le projet de texte propose que les délais de recours amorcés avant la période d’urgence sanitaire reprennent là où ils se sont arrêtés. Un garde-fou de "sept jours minimum" est toutefois prévu (correspondant aux délais postaux). Le texte s’attache également "aux pénalités ou clauses pénales" en neutralisant le temps du contrat qui devait être exécuté pendant la période d’urgence sanitaire pour "donner de la visibilité à la fois aux maîtres d’ouvrages et aux entreprises". Le dernier sujet abordé concerne les délais de rétractation (des actes de vente, par exemple), pour lesquels le cabinet du ministre précise qu’il n’y a pas de suspension.