Logement social - Accord de principe sur la vente des HLM

Le 19 septembre dernier, lors du Congrès HLM, la ministre du Logement, Christine Boutin, avait clairement chiffré ses objectifs : "Quel doit être l'ordre de grandeur de cet effort ? Construire 120.000 logements locatifs sociaux par an représente une production annuelle de l'ordre de 3% du parc existant ; réhabiliter les logements tous les vingt-cinq ans équivaut à traiter, chaque année, 4% du parc ; vendre 40.000 logements par an, c'est vendre 1% des logements anciens." Comme Michel Delebarre, le président de l'USH le rappelait en clôture du Congrès, l'objectif de vente avait fait frémir les congressistes. Pour autant, avait-il alors précisé, "personne ne refuse l'idée, ni la mise en oeuvre de la vente de logements sociaux HLM, les débats se sont développés sur l'ampleur, les modalités, les conditions de vente aux locataires...".
En annonçant, le 10 décembre, qu'un accord allait être signé entre l'Etat et le mouvement HLM dès le 18 décembre prochain, Christine Boutin s'est voulue pragmatique : "J'ai repoussé la signature pour maintenir l'unité du mouvement HLM." Si la Fédération des ESH (entreprises sociales pour l'habitat) se déclarait, dès septembre, favorable à la vente, celle des offices publics de l'habitat était réticente à cette politique. Les offices, qui sont rattachés aux collectivités locales, insistaient alors sur "le fait que les logements HLM sont situés sur des territoires qui relèvent désormais des politiques locales de l'habitat. Une démarche de vente doit se concevoir avec leur accord". Aujourd'hui, tout semble donc réglé.

Prise en compte des territoires

L'accord signé le 18 décembre devrait se décomposer eu deux points : l'accession à la propriété pour les locataires HLM et l'amélioration de la mobilité et de la fluidité dans le parc HLM. Sur le premier point, le futur accord devrait mettre en avant l'acquisition de logements construits par les organismes HLM afin de développer, comme l'a précisé Christine Boutin, "l'activité de promoteur des organismes HLM". Le document distribué à la presse le 10 décembre prévoit que "l'engagement du mouvement HLM sera de réaliser annuellement 15.000 opérations neuves d'accession à la propriété (principalement des prêts à taux zéro) dont 1.500 logements en location-accession". L'objectif de 40.000 ventes effectives par an fixé par le gouvernement pourrait être atteint en 2010 alors que les ventes annuelles sont actuellement de 6.000 logements.
"Nous sommes favorables à la vente du moment que le produit de ces opérations est utilisé pour le renouvellement du parc et non pour pallier un désengagement de l'Etat", a déclaré Pierre Quercy, délégué général de l'USH, lors de l'annonce du futur accord. Une clause énonçant que le stock de logements mis en vente ne peut pas dépasser le nombre de nouveaux logements sociaux financés dans l'année serait donc prévue. "Un stock de 140.000 logements sera disponible pour la vente à partir de 2010", a expliqué la ministre du Logement. La vente sera assurée sous la responsabilité des organismes HLM. "Il va falloir être vigilant pour ne pas reproduire des copropriétés catastrophiques et impossibles à gérer", a commenté Christine Boutin. Autre disposition : il ne sera pas possible de vendre des HLM sur les communes défaillantes au regard de l'article 55 de la loi SRU (communes sous constat  de carence). Pour les autres communes SRU n'atteignant pas les 20% de logements sociaux, le principe sera de deux nouveaux logements sociaux financés pour un logement vendu. "Les ventes seront effectuées en fonction des territoires et imposeront une concertation forte avec les collectivités", a précisé Pierre Quercy. Il ne sera donc pas possible de vendre sans l'accord explicite des maires lorsque les communes détiennent un droit de réservation sur le logement HLM proposé à la vente.

Parcours résidentiel ou justice sociale ?

Deuxième point du futur accord, la mobilité au sein du parc HLM. Là encore, Michel Delebarre arrondissait les angles en proposant à l'issue du Congrès HLM, "le passage du droit au maintien dans les lieux vers un droit au maintien dans le parc social" offrant un "véritable service du parcours résidentiel et individualisé" pour les locataires. Ce principe devrait être repris dans l'accord. Mais les mesures connues à ce jour sont plutôt restrictives avec la possibilité de mettre fin au bail en cas de sous-occupation (nombre de locataires insuffisants pour la superficie) ou de sous-occupation durant l'année. "Ces deux mesures existent déjà dans la loi mais notre engagement porte sur leur meilleur application", a commenté Pierre Quercy. Une clause de revoyure serait instaurée permettant tous les trois ans d'ajuster les loyers aux ressources. Enfin, le surloyer serait renforcé : l'objectif étant d'inciter au départ les foyers dont les ressources dépassent le niveau intermédiaire (plafonds PLI).
Qu'en est-il, enfin, de la "charte d'utilité sociale" annoncée par la ministre lors du Congrès HLM et dont la vocation était de récompenser les organismes bons élèves et de pénaliser les récalcitrants ? Pour le moment, le sujet n'est pas d'actualité. Nicolas Sarkozy qui doit, lors de son déplacement à Nancy le 11 décembre, prononcer un discours sur le logement  va-t-il provoquer de nouveaux rebondissements dans les relations agitées entre l'Etat et le mouvement HLM ?

Clémence Villedieu