LEC - Loi Egalité et Citoyenneté : le point sur les mesures Logement

Le volet Logement compose, avec le volet Urbanisme (voir notre article), le très gros titre II de la loi Egalité et Citoyenneté (LEC) du 27 janvier 2017. Plus d'une centaine de mesures Logement sont réparties en cinq chapitres (voir ci-dessous). S'il ne fallait retenir que quatre mesures, la première serait l’obligation d’attribuer 25% des logements sociaux en dehors des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) aux 25% des ménages les plus pauvres ayant déposé une demande de logement.
La deuxième mesure en découle directement : ce serait celle obligeant les bailleurs sociaux et l’ensemble des réservataires de logements sociaux à consacrer 25% de leurs attributions aux publics prioritaires (lesquels publics sont au passage redéfinis).
La troisième mesure à retenir concernerait la nouvelle politique des loyers dont l'objet est de décorréler les loyers du financement d’origine pour contribuer à l’objectif de mixité sociale. Ainsi, un logement financé en PLAI situé dans un quartier ségrégué pourra être proposé en loyer PLS, c'est-à-dire aux ménages aux plafonds de ressources les plus élevés. Autant dire que les organismes HLM y croient peu... Et inversement : un logement financé en PLS situé dans un quartier attractif pourra être proposé en loyer PLAI c'est-à-dire aux demandeurs les plus pauvres.
La loi Egalité et Citoyenneté impose aussi des obligations de transparence concernant les critères d’attribution de logements sociaux et une clarification des critères de priorité pour accéder à un logement social.
Mais la quatrième mesure à retenir serait sans doute celle visant à renforcer l’application de l’article 55 de la loi SRU. Elle se décline en réalité en une trentaine de dispositions, certaines allant dans le sens du bâton, d’autres visant à assouplir les règles de définition du champ d’application.
Chacune de ces dispositions, et toutes les autres, pourraient faire l'objet d'un article à part entière dans Localtis. Les premières applications et les décrets en seront l'occasion.

Chapitre 1 : "Améliorer l’équité et la gouvernance territoriale des attributions de logements sociaux" 

LES MENAGES PRIORITAIRES POUR L'ACCES AU PARC SOCIAL

La liste des personnes prioritaires pour l'accès au logement social est clarifiée, incluant notamment les critères d'éligibilité au droit au logement opposable (Dalo) prévus par la loi Dalo du 5 mars 2007. Des dispositions sont créées pour faire appliquer les critère de priorité à l’ensemble des acteurs.

Critères d’attribution - La loi précise à qui est destiné le parc social, en indiquant les éléments à prendre en compte lors des attributions (patrimoine, niveau de ressources, éloignement du lieu de travail…) et en y ajoutant un nouvel élément : la mobilité géographique liée à l’emploi (art.70).

Personnes prioritaires - La loi rassemble dans une liste unique les critères de priorité qui étaient dispersés dans plusieurs textes. La liste des personnes prioritaires est complétée par les catégories suivantes : personnes sortant d’un appartement de coordination thérapeutique, personnes exposées à des situations d’habitat indigne, personnes ayant à leur charge un enfant mineur et habitant dans un logement sur-occupé ou indécent, personnes menacées d’expulsion sans relogement. Les catégories antérieures sont maintenues et parfois étendues. Par exemple, les femmes menacées de mariage forcé sont ajoutées parmi les personnes victimes de violence conjugale (art. 70).

Le Dalo : le plus prioritaire des prioritaires - Les ménages reconnus prioritaires au titre du Dalo (droit au logement opposable) sont mentionnés comme donnant droit à une attribution de logement social avant la mise en œuvre des critères de priorité de droit commun.
A noter : la loi ne modifie pas les 7 critères pour être reconnu Dalo.

EPCI garant du Dalo - L'article 14 de la loi Dalo, qui prévoyait à titre expérimental, pour une durée de 6 ans, la possibilité pour un EPCI de devenir "le garant du droit au logement décent et indépendant" est abrogé (art.70). A noter : il est toujours possible aux EPCI délégataires des aides à la pierre de prendre la responsabilité du Dalo en obtenant la délégation d'une partie du contingent de logements réservés de l'Etat.

Commission de médiation Dalo - De nouveaux membres sont intégrés à la commission de médiation de chaque département : des représentants des associations de défense des personnes en situation d'exclusion et des représentants des personnes prises en charge (ou l'ayant été) par le dispositif d'accueil , d'hébergement et d'accompagnement vers l'insertion et le logement (art.70).
* Dans la métropole du Grand Paris : commune de Paris, conseil de territoire des EPT (établissements publics territoriaux).

Transparence dans le processus de désignation - Les réservataires de logements sociaux et les bailleurs sociaux rendent publiques les conditions dans lesquelles ils procèdent à la désignation des candidats dont les demandes sont examinées par les commissions d’attribution de logements sociaux (CAL, voir ci-dessous). Ils publient également un bilan annuel, réalisé à l’échelle départementale, des désignations qu’ils ont effectuées (art. 70).

Transparence dans les critères de priorité - Les conditions dans lesquelles les critères de priorité sont pris en compte sont déterminées par la convention intercommunale d’attribution (CIA, à Paris la "convention d’attribution"), le PDALHPD (plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées) et les accords collectifs intercommunaux et départementaux (art.70).

Accord collectif départemental - L’accord collectif définit, pour chaque organisme HLM, un engagement annuel quantifié d’attribution de logements aux personnes Dalo et aux personnes prioritaires, ainsi que les moyens nécessaires à sa mise en œuvre. Il est conclu, tous les trois ans, entre le préfet et les organismes disposant d’un parc locatif social dans le département (art. 70).

Accord collectif intercommunal : plus que 2 ans - L'accord collectif intercommunal est remplacé par la convention intercommunale d'attribution (CIA, voir ci-dessous). Les accords existants avant la promulgation de la loi peuvent subsister pendant deux ans, puis ils doivent être transformés en CIA qui absorbe également la convention d'équilibre territorial (art.8 de la loi Lamy) (art.70).

PDALHPD - Créé par la loi Alur, le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD) est désormais fondé sur les besoins des "personnes prioritaires" telles que les définit la loi Egalité et Citoyenneté, en incluant évidemment les personnes reconnues prioritaires au titre du Dalo et au titre de l'habitat indigne (art.70).

LA PREMIERE REGLE DES 25% : CONSACRER AU MOINS 25% DES ATTRIBUTIONS REALISEES HORS QPV AUX DEMANDEURS DU PREMIER QUARTILE

Principe - Au moins 25% des attributions réalisées hors des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) doivent bénéficier à des ménages appartenant aux 25% des ménages les plus pauvres demandeurs d’un logement social et aux personnes relogées dans le cadre d’une opération Anru (art 70).  Selon le ministère du Logement, cette proportion est actuellement, en moyenne, de 19 % des attributions.

Définition des "ménages les plus pauvres" - Les "demandeurs du premier quartile" sont les demandeurs d'un logement social dont le niveau de ressources par unité de consommation est inférieur au montant correspondant au niveau de ressources le plus élevé des 25% de demandeurs aux ressources les plus faibles. Ce montant est constaté chaque année par arrêté préfectoral (art. 70).  A noter qu’on y retrouve évidemment la plupart des personnes prioritaires dont celles au titre du Dalo.

Territoires ayant "des obligations de mixité sociale" - Cette règle des 25% s’applique sur les territoires des EPCI tenus de se doter d’un PLH (programme local de l’habitat) ou ayant la compétence en matière d’habitat, et ayant au moins un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV). Sont également concernés les EPT (établissements publics territoriaux) de la métropole du Grand Paris, Paris, et la Métropole de Lyon (art. 70).

Adaptation à la situation locale - La conférence intercommunale du logement (voir "CIL") peut fixer un pourcentage différent de 25% en fonction de la situation locale. Le taux décidé localement doit être approuvé par le président de l'EPCI et par le préfet. Il est dès lors révisé tous les 3 ans. A défaut, le pourcentage de 25% s'applique et ce, dès maintenant, la loi étant d'application immédiate (art.70).
* Pour Paris : la conférence du logement.

LA DEUXIEME REGLE DES 25% : ATTRIBUER UN QUART DES LOGEMENTS SOCIAUX AUX MENAGES PRIORITAIRES

25% des réservations des collectivités et des EPCI - Les collectivités locales et les EPCI doivent attribuer chaque année au moins 25% de leurs logements réservés aux ménages reconnus prioritaires et à loger d'urgence au titre du Dalo ou à défaut aux personnes définies comme prioritaires. En cas de manquement, le préfet doit procéder à l’attribution sur les logements réservés par la collectivité ou l’EPCI (art. 70).

Réservations d’Action Logement - Action Logement et l’Association foncière logement (AFL) doivent attribuer chaque année au moins 25% de leurs logements réservés aux ménages reconnus prioritaires et à loger d'urgence au titre du Dalo ou à défaut aux personnes définies comme prioritaires*. Les modalités d’application font l’objet d’un accord avec le préfet. En cas de manquement, le préfet doit procéder à l’attribution sur les logements réservés d’Action Logement ou de l’AFL (art.74).
* Jusqu’à présent, l’obligation de 25% pour Action Logement portait sur les publics Dalo (ainsi qu'aux sortants d'hébergement) salariés ou demandeurs d’emploi.

Réservations préfectorales - Le préfet ne peut plus déléguer au maire les logements réservés de l’Etat. La possibilité de déléguer ce contingent aux EPCI demeure toutefois pour les EPCI délégataires des aides à la pierre (et pour les métropoles) (art. 70).

Logements non réservés - Les bailleurs sociaux doivent attribuer chaque année, sur les logements libres de réservation (ou pour lesquels l’attribution à un candidat présenté par le réservataire a échoué), au moins 25% des logements aux ménages reconnus prioritaires et à loger d'urgence au titre du Dalo ou à défaut aux personnes définies comme prioritaires. En cas de manquement, le préfet doit procéder à l’attribution sur les logements non réservés (ou sur ceux dont dispose le bailleur à la suite de l’échec de l’attribution à un candidat présenté par un réservataire) (art. 70).

Relogements prioritaires à Paris, Lyon et Marseille - Dans ces trois villes, le conseil municipal peut fixer une liste de relogements prioritaires dans les arrondissements donnant lieu à l’attribution de logements par le maire de la commune, pourvu que cela ne dépasse pas la moitié des logements dont l’attribution relève de la commune. Sont considérés comme relogements prioritaires, les relogements "rendus nécessaires en cas de péril, de sinistre ou de catastrophe, par l’exécution d’une opération de résorption de l’habitat insalubre, de rénovation, de réhabilitation ou de démolition, ou par l’exécution de toute opération à caractère culturel ou par les mutations proposées par les bailleurs sociaux au sein de leur parc" (art.73). Pour rappel, à Paris, Lyon et Marseille, l’attribution du contingent communal est répartie en deux parts égales entre le maire de la commune et les maires d’arrondissement.

CIL, CAI, CONVENTION : LES OUTILS D'UNE ATTRIBUTION PILOTEE AU NIVEAU INTERCOMMUNAL

La loi Egalité et Citoyenneté a cherché à "territorialiser la réflexion sur les attributions de logements sociaux, en croisant la logique par public et la logique géographique, pour des processus d’attribution plus lisibles et accessibles", selon le ministère du Logement.

CIL (conférence intercommunal du logement) - Créée par la loi Alur, la conférence intercommunale du logement (CIL)* est rendue obligatoire par la loi Egalité et Citoyenneté pour tout EPCI qui a "des obligations de mixité sociale" (voir ci-dessus au chapitre "la première règle des 25%"). Coprésidée par le préfet et le président de l’EPCI, elle définit les orientations relatives aux attributions de logements sociaux. Ces orientations seront déclinées pour les publics prioritaires (c’est l’objet des accords collectifs, voir ci-dessus), pour certains secteurs géographiques prioritaires (c’est l’objet des conventions d’équilibre territorial, prévues à l’article 8 de la loi Ville) et pour les personnes relogées dans le cadre des opérations Anru. Les orientations approuvées seront déclinées dans la convention intercommunale d’attribution  (CIA, voir ci-dessous).
A noter que la CIL a la possibilité d'adapter à "la situation locale" le pourcentage de 25% de logements attribués aux ménages du premier quartile. La CIL fixe également des objectifs quantifiés d’attribution en QPV à des demandeurs autres que ceux à bas revenus (dans un objectif de mixité sociale "par le haut") ; à défaut cet objectif est de 50% (art. 70).
*Pour Paris : la conférence du logement.

CIA (convention intercommunale d'attribution) - La convention d’attribution intercommunale (CIA)* traduit les orientations définies par la CIL** (voir ci-dessus "CIL") en répartissant les attributions à réaliser entre les bailleurs sociaux. Elle définit, pour chaque organisme HLM, un engagement annuel quantifié et territorialisé d'attributions. Si un bailleur refuse de signer la convention, le préfet lui désigne des personnes à reloger. Ces attributions s'imputent sur les différents contingents de réservation.
Une évaluation est présentée en CIL** tous les ans. En cas de manquement d’un bailleur, le préfet peut procéder à l’attribution après consultation des maires et si le bailleur fait obstacle aux attributions du préfet, celui-ci peut désigner pour un an un délégué spécial. La CIA est, le cas échéant, annexée au contrat de ville.
Dans les EPCI qui ont "des obligations de mixité sociale", la CAI remplace l’accord collectif et la convention d’équilibre territorial prévue par l’article 8 de la loi Lamy (art. 70).
* Pour Paris : la convention d’attribution (CA).
** Pour Paris : la conférence du logement.

CAL (commission d’attribution de logements sociaux) - Chargée d’attribuer nominativement chaque logement, la CAL créée par chaque organisme HLM doit respecter le Dalo et les critères de priorité de droit commun. La CAL voit sa composition modifiée : le préfet et les présidents des EPCI compétents en matière de programme local de l'habitat (PLH)* deviennent membres de droit. Le maire demeure membre de droit, mais perd sa voix prépondérante au bénéfice du président de l'EPCI si celui-ci a créé une CIL et a adopté le PPGDLSID (plan partenarial de gestion de la demande de logement social et d'information des demandeurs, voir "PPGDLSID" ci-dessous). A défaut, c'est le maire de la commune qui dispose d'une voix prépondérante en cas d'égalité des voix. Les six membres représentant l'organisme HLM seront désormais désignés selon des modalités définies par décret. Les réservataires non membres de droit participent à la CAL avec voix consultative.
La possibilité pour une commune de demander la création d’une CAL est supprimée. En revanche, c’est toujours possible pour un EPCI* qui a "des obligations de mixité sociale" lorsque, sur le territoire concerné, un même organisme dispose de plus de 2.000 logements locatifs sociaux.
L’expérimentation portant sur la dématérialisation des CAL, prévue pour trois ans par la loi Alur, est portée à six ans (art.75).
* Les EPT de la métropole du Grand Paris.

Consultation du maire - Les conditions dans lesquelles le maire de la commune d’implantation des logements est consulté sur les principes régissant les attributions et sur le résultat de leur application restent précisées par décret (art. 70).

GESTION DES DEMANDES DE LOGEMENTS SOCIAUX

Enregistrement des demandes - Les demandes sont enregistrées par un "numéro unique" délivré au niveau national (et non plus au niveau départemental, ou régional pour l’Ile-de-France). La loi impose que la situation des personnes devant bénéficier d'un relogement dans le cadre d'une opération Anru fasse l'objet d'un enregistrement d'office par le bailleur dans le système national d'enregistrement (SNE), sur la base des informations fournies par le ménage ou, à défaut, connues du bailleur (art.76).
La loi Egalité et Citoyenneté donne un fondement législatif aux dispositions réglementaires portant sur la création d'un système particulier de gestion de la demande de logement social.
Voir aussi notre article du 5 décembre 2016 La réforme de la demande de logement social avance... lentement

Gestion partagée des demandes - L’obligation de mise en place d’un dispositif de gestion partagée des dossiers de demandes de logement social s’impose aux seuls EPCI qui ont "des obligations de mixité sociale"* et non plus à tous les EPCI dotés d’un PLH approuvé. Cette obligation peut être considérée comme remplie, non seulement en cas d’adhésion à un dispositif départemental ou régional, mais aussi en cas d’adhésion à un dispositif national (art.77).
* Egalement à Paris et aux EPT de la métropole du Grand Paris.

PPGDLSID - Créé par la loi Alur, le plan partenarial de gestion de la demande de logement social et d'information des demandeurs fixe les orientations destinées à assurer la gestion partagée de la demande et l’information aux demandeurs. Il peut aussi prévoir la mise en place d’un système de cotation de la demande et/ou d’un dispositif de location voulue (voir ci-dessous "location voulue"). Avec la loi Egalité et Citoyenneté, il doit en plus prévoir "un système de qualification de l'offre de logements sociaux du territoire en fonction d'indicateurs fixés par le plan, ainsi que les moyens à mobiliser pour atteindre les objectifs fixés". Désormais, seuls les EPCI qui ont "des obligations de mixité sociale"* sont obligés de le mettre en place. En plus des communes membres et des représentants des organismes HLM, sont désormais associés à son élaboration : les représentants des Sem de construction et de gestion de logements sociaux et les représentants d’Action Logement (art.77).
* Egalement à Paris et aux EPT de la métropole du Grand Paris.

Informations des demandeurs - Le demandeur de logement social est en droit de connaître les conditions de son passage en CAL. Lorsque le système de cotation de la demande est mis en place, il est en droit de connaître les critères de cotation, leurs modalités de pondération ainsi que la cotation de sa demande (art.77).

Location voulue - La location "voulue" remplace la location "choisie". Elle est définie comme un système "impliquant que tout ou partie des logements disponibles sur le territoire concerné soient portés à la connaissance du public, avec leur description et leurs conditions d'accès, sur un support commun". Les bailleurs sociaux et les réservataires doivent prendre les dispositions nécessaires à sa mise en œuvre (art.77).

Logements vacants - Sur tout le territoire national, les organismes HLM et les Sem devront publier la liste des logements vacants au plus tard le 1er janvier 2020 avec leur description et leurs conditions d’accès (cette obligation est réputée remplie s’ils adhèrent à un dispositif départemental, régional ou national) (art.77).

Enquête sur l’occupation du parc social (OPS) - Les modalités de diffusion de données du répertoire de logements locatifs sociaux (RPLS) et de l’enquête sur l’Occupation du parc social (OPS) sont précisées. Un décret en Conseil d’Etat donnera par ailleurs le contenu de l’enquête de l’OPS, la liste des données recueillies et les conditions dans lesquelles les bailleurs sociaux pourront transmettre ces données sous forme agrégée à des tiers dont : le préfet, la région, le département, les EPCI à "obligations de mixité sociale", les EPT de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon, Action Logement, les agences d’urbanisme…
A noter que les sanctions sont renforcées en cas de non-respect de transmission par les bailleurs des données concernant leurs locataires : l’amende de 100 euros par tranche de 100 logements passe à 1.000 euros par logement. Les amendes alimentent le Fnap (fonds national des aides à la pierre) (art.78).

ET AUSSI...

PLH et mobilisation du parc privé - Le programme local de l'habitat (PLH) doit préciser la typologie non seulement des logements à réaliser, mais aussi de ceux à mobiliser en indiquant l'offre locative privée dans le cadre d'une convention avec l'Anah ou issue d'un dispositif d'intermédiation et de gestion locative sociale (art.71).

Préférence communale - La préférence communale comme seul motif de non attribution d’un logement social est interdite (art.70).

Quand le ménage demandeur est aussi propriétaire - Le rejet d’une demande d’attribution peut être motivé par un nouveau motif : le fait d’être propriétaire d’un logement susceptible de générer des revenus suffisants pour accéder à un logement privé (art.72).

Chapitre 2 : "Favoriser la mobilité dans le parc social et l'accès des ménages défavorisés aux quartiers attractifs"

REFORME DES CONVENTIONS D'UTILITE SOCIALE (CUS) ET NOUVELLE POLITIQUE DES LOYERS (NPL)

La réforme du régime des conventions d'utilité sociale (CUS) vise à améliorer leur pilotage et leur appropriation par les collectivités et à adapter la politique des loyers à l'objectif de mixité sociale (1ere règle des 25%).

Nouveaux signataires de la CUS - La liste des entités associées à l'élaboration des CUS est révisée : les départements et les EPCI ayant des "obligations de mixité sociale"* sont signataires des CUS conclues avec le préfet par les organismes qui leur sont rattachés. Ils peuvent également être signataires, à leur demande, des CUS des autres organismes disposant d'un patrimoine situé sur leur territoire, sans pouvoir faire obstacle à leur conclusion (art.81).
* La commune de Paris, les EPT (établissements publics territoriaux) de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon.

Prochaines CUS : 1er janvier 2018 - Les CUS en cours sont prorogées jusqu'au 31 décembre 2017. Les organismes HLM doivent transmettre au préfet avant le 1er janvier 2018 un projet de CUS qui devra être conclue avec l'Etat avant le 1er juillet 2018, pour une durée de 6 ans, avec effet au 1er janvier 2018. Les dérogations aux plafonds de ressources demeurent applicables aux baux en cours. Si l'organisme HLM n'a pas adressé son projet de CUS à temps au préfet, ou s'il ne l'a pas signée à temps, une nouvelle sanction est instaurée : il ne pourra pas bénéficier des dérogations en matière d'augmentation de loyer (art.81).

La fin du "service rendu" - Le contenu des CUS est modifié. Par exemple, le classement des immeubles en fonction du "service rendu" est supprimé. La CUS comportera désormais un "état du service rendu" et un "état de l'occupation sociale" des immeubles ou des ensembles immobiliers établi notamment d'après les données de l'enquête nationale (voir "OPS") et décliné selon que les immeubles ou ensembles immobiliers sont situés ou non sur le territoire d'un QPV (quartier prioritaire de la politique de la ville) (art.81).

Nouveau cahier des charges de la CUS - Le cahier des charges de gestion sociale se compose de deux volets. Le premier volet porte sur la politique sociale de l'organisme. Il présente les obligations du bailleur relatives à l'occupation et au peuplement des logements en tenant compte des engagements fixés par les accords collectifs (pour les personnes prioritaires dont les Dalo) ainsi que des objectifs de mixité sociale (1ere règle des 25%). Il précise les actions d'accompagnement menées, en lien avec les associations d'insertion. Il porte sur l'ensemble des logements pour lesquels l'organisme détient un droit réel. Le second volet, facultatif, porte sur la nouvelle politique des loyers ("NPL", voir ci-dessous) (art. 81).

Nouvelle politique des loyers (NPL) - La NPL est un dispositif facultatif mis en oeuvre, dans un objectif de mixité sociale, pour rendre compatible des loyers de logements situés hors QPV avec les revenus des ménages les plus pauvres (en vue d'appliquer la règle des 25%). Elle permet de répartir autrement les plafonds de ressources et les loyers maximaux, à masse constante, à l'intérieur du parc du bailleur, en faisant abstraction de la nature de financement initial des immeubles (PLAI, PLS...) et pour prendre en compte l'état de l'occupation sociale des immeubles ou ensembles immobiliers et les objectifs de mixité sociale. La NPL porte sur l'ensemble du patrimoine du bailleur mais les modifications de plafonds de ressources et de loyers peuvent ne porter que sur une partie du parc. Un organisme qui choisit de la mettre en place l'inscrit dans le cahier des charges de la CUS. L'organisme détermine les plafonds de ressources applicables et les montants maximaux des loyers dans chaque ensemble immobilier. Ce volet "NPL" du cahier des charges de la CUS peut être introduit par avenant à la CUS. La NPL ne s'applique pas aux baux en cours (les loyers des locataires en place ne sont pas modifiés) (art.81).

Expérimentation du loyer unique - Les intercommunalités peuvent expérimenter, durant 5 ans, une politique des loyers visant à faire converger l'ensemble des loyers pratiqués au sein du parc locatif social vers un niveau de loyer maîtrisé, identique à tous les logements d'une typologie donnée. La loi fixe une limite générale pour ce loyer cible. L’EPCI doit être déjà engagé dans une politique volontariste en matière d'habitat (existence d'un PLH, d'un PPGDLSID, d'un accord collectif, d'une convention d'équilibre territoriale -art.8 de la loi Lamy -, EPCI délégataire des aides à la pierre...). Les EPCI candidats ont 3 mois à compter de la publication de la loi (soit jusqu'au 27 avril 2017) pour se faire connaître. Un décret établira la liste des EPCI admis à participer (art.81). Cette mesure est surnommée "amendement Appéré" du nom de la sénateur-maire de Rennes, conseillère communautaire de la métropole de Rennes qui s’est déjà positionnée sur l'expérimentation.

SUPPLEMENT DE LOYER DE SOLIDARITE (SLS) ET DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX

La loi Egalité et Citoyenneté limite les possibilités de dérogations aux règles du supplément de loyer de solidarité (SLS) acquitté par les ménages qui dépassent de beaucoup les plafonds de ressources. Elle modifie également le plafonnement du SLS. Parallèlement, pour les ménages dont les revenus excèdent "significativement" les plafonds de ressources ou qui sont dans une situation de sous-occupation de leur logement, la loi renforce le dispositif de perte du droit au maintien dans les lieux.

Hausse du plafond du SLS - Le plafond du supplément de loyer de solidarité (SLS) est rehaussé : le loyer ajouté au SLS n'est plus plafonné à 25% des ressources d'un ménage mais à 30%. La possibilité d'augmenter le plafond dans le cadre des PLH est supprimée, même en zones tendues, et les conventions d'utilité sociale (CUS) ne peuvent plus prévoir de modulations ni de dérogations.
En revanche, le SLS reste non applicable dans les quartiers de la politique de la ville (QPV) et dans les zones de revitalisation rurale (ZRR). Un nouveau cas d'exemption du SLS est admis, pendant 3 ans, pour les locataires de logements privés acquis par un bailleur social (art.82).

Perte du maintien dans les lieux pour dépassement des plafonds de ressources - En zones tendues, le seuil de ressources à partir duquel se déclenche la perte du droit au maintien dans les lieux est abaissé à 150% (contre 200 % auparavant). Cela vaut pour les locataires des organismes HLM et des Sem. Le délai au delà duquel le locataire doit quitter son logement est abaissé à 1 an et demi (contre 3 ans auparavant). A noter que cette mesure ne s'applique toujours pas dans les zones non tendues, ni en quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV), ni aux locataires de 65 ans et plus, ni aux locataires handicapés ou ayant à leur charge une personne handicapée (art. 82).

Perte du maintien dans les lieux pour non réponse à l'enquête ressources - Dans les zones tendues, le locataire perd son droit au maintien dans les lieux s'il ne répond pas, deux années consécutives, à l'enquête ressources. La perte du droit au maintien dans les lieux est effective dans un délai de 18 mois à compter du 1er janvier qui suit ces deux années. Cela vaut pour les locataires des organismes HLM et des Sem. Là encore, cette mesure ne s'applique pas dans les zones non tendues, ni en quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV), ni aux locataires de 65 ans et plus, ni aux locataires handicapés ou ayant à leur charge une personne handicapée (art.82).

Entrée en vigueur - Ces deux dispositions s’appliquent à compter du 1er janvier 2018, sauf pour les locataires entrés dans les lieux avant 2015 dans des quartiers classés ZUS qui n’ont pas été classés QPV avec la réforme de la politique de la ville. Pour eux, ce sera à partir du 1er janvier 2021 (art.82).

Perte du maintien dans les lieux pour sous-occupation - La définition de "sous-occupation" est modifiée. Elle est établie lorsque le logement comporte un nombre de pièces habitables (non compris la cuisine) supérieur de "plus de 1" au nombre de personnes, contre "plus de 2" auparavant (par exemple un appartement de 4 pièces occupé par deux personnes est considéré "sous-occupé", contre 5 pièces pour 2 personnes auparavant) (art.89).

Perte du maintien dans les lieux pour cause de démolition - En cas de démolition réalisée dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU, Anru 2), le locataire ayant refusé trois offres de relogement perd son droit au maintien dans les lieux, comme c’était déjà le cas pour le PNRU (programme national de rénovation urbaine, Anru 1) et dès lors que le bailleur avait une autorisation de démolir. Cela vaut pour les locataires des organismes HLM et des Sem (art.88).

ET AUSSI...

Quand un organisme HLM veut vendre plus de 30% de son patrimoine... - Les organismes HLM qui souhaitent céder plus de 30% de leur patrimoine doivent motiver leur décision d'aliénation et déclarer s'ils souhaitent poursuivre leur activité ou demander à terme à être dissouts. Le préfet peut s’y opposer et s’il n’est pas d’accord avec la commune d’implantation, la décision de vente remonte au ministre chargé du Logement. (art.84).
Voir notre article du 31 janvier 2017 La tentation de la Sem

Délégation du DPU aux bailleurs sociaux - La délégation du droit de préemption urbain (DPU) d’une commune à un bailleur social (organismes HLM et Sem), permis par la loi Macron du 6 août 2015, fait dorénavant partie de ces droits pouvant être délégués par le conseil municipal au maire, pour être plus réactif en évitant que le conseil municipal ne délibère à chaque préemption. Le maire peut également leur déléguer le droit de priorité sur les cessions immobilières de l’Etat, ainsi qu’à un EPCI. Le maire peut aussi exercer le DPU en cas de maintien dans les lieux des locataires n’ayant pas exercé leur droit de préemption dans le cadre d’une vente à la découpe(art.85).

Délégation des autorisations d’urbanisme - Le conseil municipal peut déléguer au maire la compétence de dépôts des autorisations d'urbanisme relatives à la démolition, à la transformation ou à l'édification des biens municipaux. Une disposition analogue est prévue pour les présidents de conseils départementaux (pour les biens de la collectivité départementale) et régionaux (pour les biens de la collectivité régionale) (art.85).

Chapitre 3 : "Renforcer la démocratie dans le logement social"

2 euros pour les plans de concertation locative - Les bailleurs sociaux versent 2 euros par logement et par an, au bénéfice des représentants de locataires pour qu'ils exercent leur fonction dans le cadre des plans de concertation locative (PCL). Cette règle s'applique à compter des prochaines élections des représentants des locataires, soit au 1er janvier 2019 (art.94).

Concertation avec les locataires - La consultation directe des locataires est renforcée en amont de toute opération de construction-démolition ou d’amélioration ayant une incidence sur les loyers ou sur les charges locatives : le bailleur social doit non seulement mener la concertation avec le conseil de concertation locative (comme auparavant), mais il doit aussi dorénavant réunir les représentants des locataires à l’échelle de l’immeuble pendant l’élaboration du projet (art.95). Les bailleurs sociaux doivent mettre à disposition des locataires les documents et diagnostics ayant permis d'élaborer le projet (art.96).

Chapitre 4 : "Mieux répartir l'offre de logement social sur les territoires"

Le chapitre 4 du titre II de la loi Egalité et Citoyenneté s'intitule "Mieux répartir l'offre de logement social sur les territoires et favoriser le développement des stratégies foncières". Le volet sur les stratégies foncières fait l'objet de l'article de Localtis sur les mesures Urbanisme de la loi.

RENFORCEMENT DE L'APPLICATION DE LA LOI SRU

Les conditions d’application de l'article 55 de la loi SRU (Solidarité et Renouvellement urbains), qui impose la construction de 25% (ou 20%) de logements sociaux sont modifées. Elles sont renforcées pour les communes dans lesquelles la demande en logement social est forte, mais où l’offre disponible est encore défaillante ; a contrario, elle exempte des communes où la situation du marché du logement ne justifie pas le développement d’une offre locative sociale.

Rappel - Communes "SRU", communes déficitaires, communes prélevées, communes exemptées, communes carencées : de quoi parle-t-on ?

Les communes concernées par le dispositif "SRU" étaient un peu moins de 2.000 en 2016 (1.981 exactement)*. Parmi elles, trois cas de figure.
1) Les communes qui respectent le taux légal de logement social applicable (701 communes concernées sur 1.981)
2) Les communes exemptées de l'application du dispositif (62) soit pour cause de décroissance démographique (35), soit pour cause de constructibilité contrainte (27)
3) Les communes qui ne respectent pas le taux légal de logement social applicable. Ces communes "déficitaires" doivent produire des logements sociaux pour rattraper leur retard. Les communes qui n'atteignent pas leur taux légal sont " soumises à un prélèvement annuel" sur leurs ressources fiscales, proportionnel au nombre de logements manquant. Elles étaient au nombre de 1.218 en 2016. Parmi elles, trois nouveaux cas de figure :
    3.1) les communes "déficitaires" prélevées sur leurs ressources fiscales (615 sur 1.218).
    3.2) les communes "déficitaires" exonérées du prélèvement (142). Elles sont exonérées soit parce qu’elles bénéficiaient de la dotation de solidarité urbaine (et disposaient de plus de 15% de logements sociaux) ou parce qu’elles deviennent soumises au dispositif SRU à la suite d’un changement de périmètre communal ou intercommunal (137), soit parce qu’elles sont non prélevables (5). A noter que les communes "isolées" ne seront soumises à prélèvement qu’à compter de 2017, et que la commune de Mamoudzou (Mayotte) n’est pas prélévée.
    3.3) les communes "déficitaires" non prélevées (461), en raison soit de la faiblesse du montant du prélèvement (inférieur à 4.000 euros), soit  du fait de leurs dépenses en faveur du logement social (ces dépenses étant déductibles du prélèvement annuel, une commune volontariste qui rattrape effectivement son déficit en logement social est en mesure d'annuler son prélèvement).
Une commune déficitaire peut être "carencée" à la suite d'une procédure contradictoire. Les communes "carencées" sont soumises, en plus du prélèvement, à des pénalités. En avril 2016, elles étaient 220. Il faudra attendre le mois de juillet prochain - et l'achèvement des procédures d'instruction et de recours - pour connaître le nombre et la liste actualisés.
* les chiffres communiqués ici sont tous de sources : ministère du Logement , bilan 2016, inventaire au 1er janvier 2015.

Loi SRU, PLH et PLU

PLH - Les EPCI doivent associer les représentants des organismes HLM et des Sem du territoire à l'élaboration du programme local de l'habitat (PLH). Le PLH "peut" faire l'objet d'une concertation associant les habitants et les associations locales, l'EPCI précise alors les objectifs et les modalités de la concertation. (art.97).

PLH et SRU - La mise en compatibilité du programme local de l'habitat (PLH) avec les objectifs SRU applicables aux communes de son territoire est désormais obligatoire et non plus optionnelle. Le PLH doit être modifié dans un délai de deux ans pour être rendu compatible avec les nouvelles obligations SRU applicables aux communes de son territoire (objectifs quantitatifs et de typologie, voir ci-dessous). Si le préfet estime que le projet de modification ne prend pas (ou pas suffisamment) en compte ces obligations, ou si l’EPCI a explicitement notifié sa volonté de ne rien modifier, le préfet commence par adresser des demandes motivées de modification. En l'absence de mise en compatibilité par l'EPCI de son PLH, constatée au bout d'un délai de deux ans, les prélèvements SRU opérés sur les communes au profit de l'EPCI (s'il est délégataire) sont affectés à l'EPF local (établissement public foncier) ou l'EPF d'Etat* ou à défaut au Fonds national des aides à la pierre (Fnap) (art.97).
* ou en Corse à l'office foncier de Corse.

PLU tenant lieu de PLH et SRU - Les plans locaux d'urbanisme (PLU) tenant lieu de PLH arrêtés avant la publication de la loi, ne prenant pas en compte les nouveaux objectifs quantitatifs et de typologie, peuvent être rendus exécutoires dans un délai d’un an. Ils doivent être adaptés dans un délai de deux ans (comme le PLH "classique", voir ci-dessus), ou de trois ans lorsque cette mise en comptabilité implique une révision du PLU. Si l’EPCI ne l’a pas fait dans les délais, ou s’il a explicitement notifié au préfet qu’il n’en ferait rien, les prélèvements SRU opérés sur les communes au profit de l'EPCI (s'il est délégataire) sont affectés à l'EPF local (établissement public foncier) ou l'EPF d'Etat* ou à défaut au Fonds national des aides à la pierre (Fnap). (art.97).
* ou en Corse à l'office foncier de Corse.

Modification du champ d'application de la SRU

Taux de 20% en zones moyennement tendues - Le taux de 20% de logements sociaux s’applique aux communes* appartenant à un EPCI où le parc de logements existant "ne justifie pas un effort de production supplémentaire". Un décret fixe la liste des EPCI et agglomérations concernés en fonction d’un unique critère : le nombre de demandes de logements sociaux par rapport au nombre d'emménagements annuels, hors mutations internes, dans le parc locatif social des EPCI. (art.97)
* de plus de 3.500 habitants (1 .500 en Ile-de-France) situés dans une agglomération ou EPCI de plus de 50.000 habitants comprenant au moins une commune de 15.000 habitants.

Taux de 20% pour les communes isolées en croissance démographique - Le taux de 20% de logements sociaux s’applique aux communes de plus de 15.000 habitants qui n'appartiennent pas à une agglomération ou un EPCI de plus de 50.000 habitants mais qui sont en forte croissance démographique telle que "leur parc de logements existant justifie un effort de production pour répondre à la demande". Un décret fixe la liste des communes en fonction d’un unique critère : le nombre de demandes de logements sociaux par rapport au nombre d'emménagements annuels, hors mutations internes, dans le parc locatif social de la commune. (art.97).

Communes exemptées : de nouveaux critères - Un décret fixe la liste des communes pour lesquelles l’article 55 de la loi SRU n'est pas applicable. Trois cas de figure : la commune est située hors d'une agglomération de plus de 30.000 habitants "et insuffisamment reliée aux bassins d'activités et d'emplois par le réseau de transports en commun" ; la commune est située dans une agglomération de plus de 30.000 habitants où la tension sur la demande de logements sociaux est faible ; la commune a plus de la moitié de son territoire urbanisé soumis à une inconstructibilité découlant de l'application de plans de prévention des risques ou servitudes. La liste de ces communes est arrêtée sur proposition des EPCI auxquels elles appartiennent, après avis du préfet de région et de la commission nationale "SRU". (art.97)

Communes nouvelles - Une commune nouvelle est soumise aux obligations SRU si elle a intégré au moins une commune qui aurait été SRU en l'absence de fusion. En attendant la réalisation de l’inventaire de logements sociaux à l’échelle de la commune nouvelle, la commune nouvelle reprend les obligations qui auraient été imputées à ladite commune préexistante, sur le périmètre de cette dernière.(art.97).

Obligations de rattrapage

Moins de PLS, plus de PLAI (objectif de typologie) - Depuis la loi du 18 janvier 2013 (Duflot 1), à l'objectif quantitatif s'ajoute un objectif qualitatif : pour atteindre l’objectif de 25% de logements sociaux (ou 20%), il faut tenir compte des typologies de financement des logements. La loi Egalité et citoyenneté reprécise les conditions d'application : la part des logements financés en PLS ne peut être supérieure à 30% (20% si moins de 10% de logements sociaux sur la commune) et la part des logements financés en PLAI doit être au moins égale à 30 %. Et désormais cette obligation s'applique à toutes les communes soumises à rattrapage SRU, indépendamment de leur couverture par un PLH ou de la date d'entrée en vigueur de ce PLH. (art.97)

 

Mutualisation des objectifs de rattrapages - Lorsqu'une commune appartient à un EPCI compétent en matière de PLH (programme local de l'habitat) et ayant conclu une convention de délégation des aides à la pierre*, le PLH peut fixer, pour une seule période triennale l’objectif de réalisation de logements locatifs sociaux sur le territoire de la commune, sans que cet objectif ne puisse être inférieur au tiers de l'objectif de rattrapage légal sur le territoire de la commune soumise au prélèvement SRU. L’objectif de réalisation ne peut pas non plus, pour l’ensemble des communes de l’EPCI, être inférieur au nombre total de logements sociaux dont la réalisation serait nécessaire dans toutes les communes soumises au prélèvement SRU. Précision importante : les communes non soumises à ce prélèvement ne peuvent se voir imposer la construction de logements sociaux supplémentaires sans leur accord. (art.97)
* ou la métropole de Lyon dès lors qu’elle a conclu avec l’Etat une convention de délégation de compétences.

 

Décompte SRU

Décompte SRU et gens du voyage - Les terrains locatifs familiaux destinés à l'installation prolongée de résidences mobiles dont la réalisation est prévue au schéma départemental d'accueil des gens du voyage sont intégrés au décompte des logements sociaux SRU. (art.97).

Décompte SRU et intermédiation locative - Les logements du parc privé faisant l'objet d'un dispositif d'intermédiation locative en direction de personnes défavorisées sont intégrés au décompte des logements sociaux SRU. Le loyer pratiqué doit être inférieur ou égal à un montant défini par arrêté du ministre chargé du logement. (art.97).

Notification du préfet à la commune SRU - Ce n’est plus le conseil municipal qui définit le nombre de logements sociaux à réaliser sur son territoire pour atteindre le taux prévu par la loi SRU. C’est le préfet qui "notifie à la commune" cet objectif de réalisation par période triennale (art.97).

Prélèvements SRU des communes "déficitaires"

Augmentation du prélèvement SRU - Les communes qui n’atteignent pas l’objectif de 25% (ou 20%) de logements sociaux, et qui ont pour cela un prélèvement sur leurs ressources fiscales, voient ce prélèvement augmenter. Il est désormais fixé à 25% du potentiel fiscal par habitant multiplié par le nombre de logements sociaux manquants (contre 20% auparavant). Ce taux ne peut pas excéder 5% des dépenses de fonctionnement de la commune (ou 7,5 % pour certaines communes carencées) (art.99).

SRU et DSU - Les conditions d’exonération du prélèvement SRU pour les communes bénéficiant de la dotation de solidarité urbaine (DSU) sont modifiées pour les communes en DSU qui doivent atteindre 25% de logements sociaux : elles sont exonérées du prélèvement SRU dès lors que le taux de logements sociaux dépasse 20% des résidences principales. Les conditions ne changent pas pour les communes en DSU qui doivent atteindre 20% : elles sont toujours exonérées du prélèvement SRU dès que le taux de logements sociaux dépasse 15% des résidences principales (art.99).

Première fois - Le dispositif, introduit par la loi Notr, d'exonération du prélèvement SRU pour trois ans applicable aux communes nouvellement soumises du fait de modifications des périmètres communaux ou intercommunaux, est étendu à toute commune soumise pour la première fois, quel que soit le motif de sa soumission (dépassement de seuil de population, par exemple). (art.99)

Nouvelles modalités de prise en compte des dépenses déductibles - La loi intègre de nouvelles dépenses des communes déductibles du prélèvement SRU : les dépenses en faveur de terrains familiaux aménagés au profit des gens du voyage ; les travaux de démolition ; les travaux de désamiantage. Elle élargit celles engagées dans le cadre de la mobilisation du parc privé à des fins sociales : dépenses exposées pour la location des logements gérés dans le cadre d'un mandat de gestion ou de logements du parc privé non conventionnés (sous réserve du respect des conditions du décompte SRU), dépenses engagées pour favoriser la signature de conventions avec l’Anah. Par ailleurs, le plafond de déductibilité  pour les dépenses liées à la mobilisation du parc privé à des fins sociales passe à 10.000 euros par logement (contre 5.000 auparavant) (art.99).

Communes carencées

Typologie de logement - La loi clarifie le fait qu'une procédure de carence peut être mise en place au motif que la commune SRU ne respecte pas la typologie de financement des logements (voir "objectif de typologie" ci-dessus) (art.98).

Droits de réservation - L’arrêté de carence du préfet prévoit : le transfert à l’Etat des droits de réservation de la commune carencée sur les logements existants (ou à livrer) dont elle dispose ; la suspension (ou la modification) des conventions de réservation passées par elle avec les bailleurs sociaux ; l’obligation de transmettre la liste des bailleurs et logements concernés (art.98).

Permis de construire - L’arrêté de carence du préfet peut prévoir les secteurs dans lesquels il est compétent pour délivrer les autorisations d'utilisation et d'occupation du sol pour "des catégories de constructions ou d’aménagement à usage de logements" listées dans l’arrêté (art.98). Par ailleurs, le préfet est compétent pour délivrer des permis de construire pour les opérations de logements situés dans les secteurs qu'il a définis et pour les opérations ayant fait l'objet d'une convention Etat/bailleur. (art. 98)

Convention Etat/bailleur - Dans une commune carencée, le préfet peut conclure une convention avec un bailleur social pour acquérir ou construire des logements sociaux permettant à la commune d'atteindre l’objectif SRU. La commune contribue obligatoirement au financement des opérations, à hauteur d’un montant dont les modalités de calcul sont définies par décret en Conseil d’Etat (dans la limite de 50.000 euros par logement construit ou acquis en Ile-de-France et Paca et de 30.000 euros sur le reste du territoire). Cette limite peut être dépassée avec l’accord de la commune. La contribution obligatoire de la commune est versée directement au bailleur. Si elle ne le fait pas, le préfet la met en demeure de respecter ses obligations et si elle ne l’a pas fait dans les deux mois, le préfet recouvre le versement dû au profit de l’organisme dans des conditions définies par décret. La somme recouvrée ne peut être déduite du prélèvement SRU. (art.98).

Convention Etat/organisme d'intermédiation locative - Le préfet peut, après avoir recueilli l’avis d’une commune carencée, conclure une convention avec un (ou plusieurs) organisme(s) bénéficiant de l’agrément d’intermédiation locative et de gestion locative sociale, pour mettre en œuvre dans un parc privé un dispositif d’intermédiation locative en direction de personnes défavorisées. La convention prévoit une contribution financière obligatoire de la commune qui est déduite du prélèvement SRU dans la limite d’un plafond fixé par décret en Conseil d’Etat. Ce plafond est fixé selon la localisation de la commune sans pouvoir être supérieur à 10.000 euros par logement. Cette limite peut être dépassée avec l’accord de la commune. La contribution obligatoire de la commune est versée directement à l’organisme. Si elle ne le fait pas, le préfet la met en demeure de respecter ses obligations et si elle ne l’a pas fait dans les deux mois, le Fnap (Fonds national des aides à la pierre) se substitue à la commune et procède au paiement à l’organisme. Dans le même temps, le préfet recouvre le versement dû au profit du Fnap dans des conditions définies par décret. Dans ce cas, la somme recouvrée ne peut être déduite du prélèvement SRU. (art.98).

Commissions SRU

Rééchelonnement - La commission nationale SRU peut proposer au ministre du Logement un aménagement des obligations SRU et leur rééchelonnement (y compris jusqu’en 2028) pour les communes soumises pour la première fois au bilan triennal et pour lesquelles elle a considéré "pour des raisons objectives" que la réalisation des objectifs ne pourra pas être satisfaite (art.98).

Homogénéité de l'appréciation des critères de carence - La commission nationale SRU peut, avant la signature des arrêtés de carence par les préfets, se faire communiquer tous les documents utiles et solliciter des avis pour pouvoir apprécier la pertinence d’un projet d’arrêté de carence, mais aussi de l'absence de projet d'arrêté de carence, ainsi que de la bonne prise en compte des orientations définies par le ministre. Elle peut de sa propre initiative, ou sur saisine du CRHH (comité régional de l’habitat et de l’hébergement), émettre des avis et des recommandations aux préfets. Avis qu’elle transmet au ministre (art.98).

Exemption - La commission nationale SRU peut, avant l’avis rendu sur l’exemption d’une commune des dispositions SRU, se faire communiquer tous les documents utiles et solliciter des avis pour pouvoir apprécier la pertinence d’une exemption. Elle transmet ses avis au ministre (art.98).

Et aussi …

Vente de logements par l’Association Foncière Logement (AFL) – L'Association Foncière Logement (AFL) ne peut pas vendre des logements situés dans des communes SRU. Par ailleurs, pour vendre ses logements conventionnés, l'AFL doit établir un programme annuel d’aliénation de logements détenus par ses filiales, après concertation avec les communes. La filiale ne peut procéder à l’aliénation qu’après autorisation du ministre du Logement (art.101).

OPERATION DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS DEGRADES (ORQAD)

Création de l’Orqad – Les opérations de requalification des quartiers anciens dégradés (Orqad) mixent les outils des Orcod (opérations de requalification des copropriétés dégradées) et du PNRQAD (Plan national de requalification des quartiers anciens dégradés qui arrive à son terme). L'Etat et les collectivités territoriales mettent en œuvre le dispositif "dans le cadre d'un projet urbain et social pour le territoire concerné ou d'une politique locale de l'habitat". Ils en définissent le périmètre d'intervention, avec l’objectif "de mener une requalification globale de ces quartiers tout en favorisant la mixité sociale, en recherchant un équilibre entre habitat et activités et en améliorant la performance énergétique des bâtiments". (art.103).

Les 8 actions de l’Orqad – Chaque Orqad fait l'objet d'une convention entre personnes publiques qui prévoit tout ou partie des actions suivantes : un dispositif d'intervention immobilière et foncière visant la revalorisation des îlots d'habitat dégradé, incluant des actions d'acquisition, de travaux et de portage de lots de copropriété ; un plan de relogement et d'accompagnement social des occupants, avec pour objectif prioritaire leur maintien au sein du même quartier requalifié ; la mobilisation des dispositifs coercitifs de lutte contre l'habitat indigne ; la mise en œuvre des actions prévues pour les Opah (opérations programmées de l’amélioration de l’habitat) ; "le cas échéant" la mise en œuvre de plans de sauvegarde ou la procédure d'administration provisoire renforcée ; la mise en œuvre d'actions ou d'opérations d'aménagement intégrant des équipements publics de proximité ; la réorganisation ou la création d'activités économiques et commerciales, de services publics et de services de santé ; la réalisation des études préliminaires et des opérations d'ingénierie nécessaires à sa mise en œuvre. 
(art.103).

Orqad et DPU – L’Orqad peut donner lieu à l'instauration du droit de préemption urbain renforcé (comme pour l’Orcod). L’instauration du DPU renforcé peut être assortie, pour le vendeur, de l'obligation de joindre un rapport relatif à la salubrité et à la sécurité du bien (art.103).

Orqad et SPL – Les sociétés publiques locales sont compétentes pour réaliser des Orqad (art.103).

LUTTE CONTRE L'HABITAT INDIGNE

Nouveaux transferts des polices – Les attributions en matière de danger sanitaire ponctuel urgent et en matière de lutte contre le saturnisme sont ajoutées dans les attributions que le préfet peut déléguer au président de l'EPCI (et aux maires de communes disposant d’un service communal d’hygiène et de santé).(art.104).

Quand le marchand de sommeil n’applique pas les prescriptions, et que l’EPCI se substitue – Lorsque l’EPCI bénéficie du transfert de police en matière de danger sanitaire ponctuel, il est chargé, faute d’exécution par le propriétaire, de mettre en œuvre d’office les mesures prescrites (art. 104) Idem lorsque l’EPCI bénéficie de la délégation de la police d’insalubrité (délégation permise par la loi Alur). (art.106). Idem lorsque des logements sont soumis à une interdiction temporaire ou définitive (ou qu’il s’y déroulent de gros travaux visant à remédier à l’insalubrité et les rendant temporairement inhabitables) : l’EPCI est chargé d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants des logements si le propriétaire ne le fait pas. (art. 105).

Non suspensif - Le recours contre les titres exécutoires émis par les EPCI à l’encontre des propriétaires indélicats auxquels l’EPCI s’est substitué pour la réalisation d’office des travaux ou mesures d’hébergement ou de relogement n’est pas suspensif (comme c’est déjà le cas pour les créances de l’Etat et des communes). Cela vaut aussi pour les titres exécutoires émis en paiement d’une astreinte, afin d’en faciliter le recouvrement. (art.105).

Logement vide et insalubre – Un immeuble ou un logement considéré comme insalubre remédiable et ne constituant pas de danger pour la santé et la sécurité des voisins, peut être interdit à l’habitation par arrêté du préfet, même s’il est inoccupé et libre de location. Cet arrêté peut prévoir des mesures pour empêcher tout accès ou toute occupation des lieux aux fins d’habitation et prescrire des travaux (art.107).

Associations parties civiles contre les marchands de sommeil – Les associations (de lutte contre l’exclusion des personnes en état de grande pauvreté, de lutte contre l’habitat insalubre, de lutte contre l’hébergement incompatible avec la dignité humaine…) peuvent exercer les droits reconnus à la partie civile. (art.108).

PREVENTION DES EXPLUSIONS

Expulsion d’un habitat précaire – Les personnes dont le domicile est un habitat précaire bénéficient des mêmes droits que les occupants de logements dans le cadre de la procédure d’expulsion, notamment concernant les délais à quitter les lieux. (art.143).

Transmission par voie électronique aux Ccapex – Les commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Ccapex), dotées d’un système d’information permettant la gestion des dossiers de suivis dans le cadre de la procédure d’expulsion locative (Exploc), sont désormais considérées comme "autorités administratives", au même titre que les administrations de l’Etat, les collectivités, les EPCA. Les échanges entre bailleurs, huissiers, la Ccapex et le préfet pourront donc être dématérialisés. Huit formalités pourront ainsi être réalisées par l’intermédiaire d’Exploc (du signalement à la Ccapex des commandements de payer délivrés par l’huissier de justice jusqu’à la saisine par l’huissier à l'occasion d’une demande de concours de la force publique pour une expulsion…). (art.143).

Et aussi...

Elargissement des publics accueillis en résidences hôtelières à vocation sociale (RHVS) – La mission des résidences hôtelières à vocation sociale (RHVS) s’élargit à un public plus large que prévu initialement (dans la loi ENL de 2006), par exemple aux personnes bénéficiant d’un accueil inconditionnel. Lorsqu’un exploitant de RHVS s’engage à réserver plus de 80% des logements à des personnes désignées par le préfet, des personnes en difficulté, des personnes sans abri ou des demandeurs d’asile, il est tenu d’assurer un accompagnement social et de mettre à disposition une restauration sur place. Les RHVS ne sont plus obligées de proposer un logement autonome et équipé (en revanche, les logements doivent toujours être meublés) (art.141).

RESIDENCES UNIVERSITAIRES

Résidences universitaires et bailleurs sociaux - Les organismes HLM et les Sem peuvent "à titre subsidiaire" construire, acquérir et gérer des résidences universitaires (et non plus seulement les Crous). (art.123)

Autorisation spécifique préalable - Le conventionnement de l’aide personnalisée au logement (APL) des résidences universitaires est conditionné à l’obtention d’une "autorisation spécifique" du préfet dont les modalités d’octroi sont définies par décret. Les immeubles déjà conventionnés et qui sont entièrement dédiés au logement des étudiants peuvent se voir appliquer le statut de RU après "agrément du projet de l'organisme" par le préfet (ou par l’EPCI ou le département lorsqu’ils sont délégataires des aides à la pierre). (art.123)

Location temporaire pour les publics prioritaires - Un dispositif expérimental permet, durant 4 ans, aux gestionnaires des résidences universitaires de louer temporairement les logements vacants à compter du 1er janvier de l’année "particulièrement" au public reconnu prioritaire pour l’accès au logement social, pour des séjours d’une durée inférieure à trois mois et s’achevant au maximum à la date de la rentrée suivante, soit au 1er septembre. (art.123)

Généralisation du forfait des charges - Le bénéfice du forfait de charges est étendu à tout logement loué par un étudiant dans le parc locatif social quel que soit le statut du bailleur (organisme HLM, Sem, Crous). (art.123)

ORGANISMES DE FONCIER SOLIDAIRE (OFS) et BAIL REEL SOLIDAIRE (BRS)

OFS et structure existante - Le préfet de région peut agréer en tant qu’Organisme de foncier solidaire (OFS, créé par la loi Alur) une structure existante qui exerce d’autres missions que celles concourant à la conclusion d’un bail réel solidaire (BRS). (art. 139).

Vente de logements HLM aux OFS – Les organismes HLM peuvent vendre des logements leur appartenant aux OFS en vue de la conclusion d’un BRS. L’avis de France Domaine n’est pas requis dans ce cas et les logements vendus ne sont plus soumis aux règles d’attribution sous condition de ressources et de plafonds de loyer du logement locatif social. Ce sont les règles propres au régime des BRS qui s’appliqueront ensuite (art. 139).

Prise de participation d’organisme HLM dans les OFS - Les organismes HLM peuvent souscrire ou acquérir des parts dans des OFS lorsque les activités de ces OFS respectent les missions de service d’intérêt économique général. (art.139).

Adhésion des organismes HLM aux structures porteuses des OFS - Les organismes HLM peuvent adhérer à tout organisme sans but lucratif, notamment une association, fondation ou fonds de dotation (éventuelles structures porteuses des OFS) dont l’objet ou les activités se rapportent à la réalisation d’actions d’insertion professionnelle et sociale ainsi que d’assistance aux personnes âgées locataires. (art.139)

Organismes HLM prestataires des OFS - Les organismes HLM peuvent agir comme prestataires de services pour le compte des OFS notamment pour permettre à l’OFS de bénéficier des compétences et de l’expertise des organismes HLM en accession sociale à la propriété. (art. 139).

ET AUSSI...

Quand un organisme exerce la fonction de syndic – Les organismes HLM peuvent exercer les fonctions de syndic de copropriété mais la part du chiffre d’affaires généré par cette activité doit être limitée à 30% de leur chiffre d’affaire global. (art.125).

GENS DU VOYAGE

La loi Egalité et Citoyenneté reprend certaines dispositions de la proposition de loi relative au statut, à l’accueil et à l’habitat des gens du voyage, votée à l’Assemblée nationale le 9 juin 2015 (voir notre article du 11 juin 2015 Gens du voyage : une aide financière pour les collectivités qui créeraient des aires d'accueil ? ).

Livret de circulation – Le livret de circulation imposé aux Gens du voyage est supprimé (art. 193, 194, 195 du titre III de la loi).

Règles générales définies par décret - Un décret en Conseil d’Etat définira les règles générales applicables à l’ensemble des aires et terrains d’accueil des gens du voyage : règles d’aménagement, d’usage, coordination locale des périodes de fermeture temporaire, modalités de calcul du droit d’usage et de la tarification des prestations fournies, définition de règlements intérieurs types adaptables au niveau local. (art.149).

Gens du voyage et PDALHPD - Le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD) doit définir les mesures portant sur la création ou la mobilisation d’une "offre adaptée" destinée aux gens du voyage. (art.147).

Gens du voyage et PLH – Le programme local de l'habitat (PLH) doit tenir compte du schéma départemental d’accueil des gens du voyage (SDAGV) et préciser "les actions et opérations d’accueil et d’habitat" le concernant. (art.147)

SDAGV et terrains familiaux - Le schéma départemental d’accueil des gens du voyage intègre désormais les "terrains familiaux locatifs". (art.149).

EPCI compétents sur les terrains familiaux - Les terrains familiaux locatifs relèvent de la compétence des EPCI (qui ont déjà la compétence sur les aires d’accueil depuis la loi Notre). (art. 148).

Révision du SDAGV – La révision du schéma départemental d’accueil des gens du voyage (SDAGV) intervient tous les six ans, à l’initiative du préfet ou du président du conseil départemental. (art.149).

Renforcement des pouvoirs du préfet – Lorsque la commune ou l’EPCI ne met pas en œuvre les prescriptions du schéma départemental d’accueil des gens du voyage (SDAGV) en matière de construction d’aires et de terrains d’accueil, le préfet peut s’y substituer et faire procéder aux constructions. (art.149).

Evacuation forcée des campements illicites – En cas de campements illicites, la mise en demeure de quitter les lieux, notifiée par le préfet, reste applicable dans un délai de sept jours (à compter de la notification aux occupants) sur l’ensemble du territoire de la commune ou de l’intercommunalité. En cas de recours contre la décision de mise en demeure, le juge administratif statue dans les 48 heures (au lieu de 72 heures auparavant) (art.150).