Les EPL à la recherche des solutions à la crise du logement

"Il est important que la voix des EPL puisse se faire entendre dans le débat sur la construction de logements", a fait valoir Gaylord Le Chéquer, vice-président de la FedEpl, en ouverture de la journée. Un des objectifs de l'événement était de "dresser le panorama des solutions pour faire face à la situation", a-t-il affirmé, rappelant la "crise violente" rencontrée par le secteur du logement l'an passé avec 373.100 logements autorisés (-23,7%). 

Une "chute brutale de l'activité" qui n'avait pas été vue depuis le début des années 2000, a indiqué Clément Lecuivre, directeur général CDC Habitat. Si les causes de ce phénomène ont plusieurs natures, a expliqué ce dernier, la hausse des taux d'intérêt a participé significativement à la "contraction très forte de la demande". Les prix n'ayant pas été adaptés du fait des coûts du foncier et de la construction qui ont augmenté, "l'ajustement s'est fait par le volume des ventes, a-t-il ajouté. La brutalité du retournement a surpris tout le monde".

Face à la crise, les institutions ont déployé plusieurs démarches. Action Logement a notamment mis en œuvre un plan de rachat aux promoteurs de près de 30.000 logements principalement intermédiaires, ce qui a "permis de limiter l’hémorragie", a remarqué Koumaran Pajaniradja, directeur général d'Action Logement. CDC Habitat a aussi procédé à de telles acquisitions. Deux autres leviers ont été activés par Action Logement : un plan de décarbonation "intensif", afin de porter l'ensemble de son parc à l'étiquette C en 2030, ce qui représente 30 à 35.000 réhabilitations par an ; un accompagnement des locataires qui subissent une chute du taux de rotation.

Malgré la conjoncture, il n'y a pas eu de nouvel organisme de logement social entré en surveillance par la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS), a signalé sa présidente Maryse Prat, démontrant la "résilience du secteur". Avec les évolutions du secteur, la CGLLS a "adapté ses outils d'analyse : nous regardons désormais la zone géographique, l'organisation capitalistique et la gestion de l'organisation", a détaillé Maryse Prat, qui a signifié l'importance de l'usage de l'outil Visial et de la mise en place d'une comptabilité analytique par les organismes. 

Des outils à mobiliser

"Comment va-t-on produire et développer une offre nouvelle compte tenu du contexte de la rareté du foncier et d'une envie de construction qui s'est émoussée dans les territoires ?", a questionné Clément Lecuivre. Différents outils récents peuvent participer à répondre à la crise, selon les intervenants. Ainsi, la foncière de transformation immobilière créée en 2019 par Action Logement permet à des opérations d'aboutir, a indiqué le directeur général. La loi sur l'habitat dégradé qui vient d'être adoptée ou celle en cours d'examen sur la transformation de bureaux en logements, de même que le bail réel solidaire, peuvent également apporter des solutions aux acteurs locaux. "La transformation de fonciers déjà artificialisés, par exemple des petites friches foncières", constitue "une manière de répondre à la demande de logements" en réduisant la pression sur le foncier, a observé Clément Lecuivre.

"On ne pourra pas remporter la bataille du logement abordable en gardant les recettes anciennes, a relevé en conclusion Koumaran Pajaniradja. Les taux ne baisseront pas [au point où ils étaient il y a deux ans], donc il faut imaginer un nouvel équilibre."